新加坡私人住宅市场在2026年上半年表现强劲后，下半年预计将迎来新一轮供应潮。
预计将有约3550套新私人住宅单位推出市场，其中首批4个项目、共1679套单位，最快将在7月登场，进一步测试市场购买力。
分析师认为，未来新盘价格仍会继续上涨，但买家的承受能力已经开始形成明显的价格上限，因此短期内新盘均价突破**每平方英尺4000新元（psf）**的可能性不大。
下半年供应量与上半年相当
根据市场统计：截至目前，2026年上半年（不包括EC执行共管公寓）共推出：
7个私人住宅项目
共3534套单位
表现最亮眼的项目包括：
River Modern
共455套
已售出93%
中位价：3229新元/平方英尺
Pinery Residences（淡滨尼）
共588套
已售出94%
中位价：2548新元/平方英尺
Tengah Garden Residences
共863套
仅剩3套未售
中位价：2113新元/平方英尺
7月预计推出4大项目
Huttons Asia首席执行官叶润祥（Mark Yip）表示，7月有望推出以下项目：
市场预计售价如下：
Amberwood at Holland
预计均价：
2900-3000新元/平方英尺
Dunearn House
预计均价：
3200新元/平方英尺
Lentor Gardens Residences
预计均价：
2300新元/平方英尺
Lucerne Grand
预计均价：
2600新元/平方英尺
农历七月将影响第三季度销售
传统上，每年第三季度都是开发商销售淡季。
原因在于农历七月（俗称“鬼月”）期间，不少买家会避免做重大投资决定。
2026年鬼月时间：
8月13日开始
9月10日结束
因此市场预计Q3整体销售节奏将放缓。
最大焦点：Thomson Reserve
第三季度最受关注的新盘将是：
Thomson Reserve
1240套单位
位于原Thomson View集体出售地块
由UOL与CapitaLand联合开发
由于地价仅：1178新元/容积率平方英尺（psf ppr）
开发商拥有较大的定价空间，因此被认为有机会推出具有竞争力的价格，同时维持可观利润。
新加坡房价涨幅已经放缓
Savills Singapore研究主管Alan Cheong指出：近年来房价持续上涨，但涨势已经趋于温和。
私人住宅价格涨幅
2021年的大涨最终引发政府在随后几年推出多轮降温措施。
HDB转售价格涨幅
同样明显降温。
新盘价格越来越贵，但“天花板”开始出现
过去两年：
地价上涨
建筑成本上涨
融资成本上涨
推动开发商不断提高售价。
但市场人士发现：
买家开始展现明确的价格敏感度。
开发商想卖更贵，但买家未必愿意买单。
OCR（外围区域）价格已逼近3000元/平方英尺
今年4月推出的：Vela Bay（Bayshore）
首轮开盘即售出72%
中位价达到：2865新元/平方英尺
创下外围区域新高。
Knight Frank研究主管Leonard Tay预计：
今年剩余时间推出的大多数项目，价格应该仍会维持在3000元/平方英尺以下。
Alan Cheong则认为：
条件相对普通的新盘价格区间可能落在：
2100-2400新元/平方英尺之间。
CCR核心区可能突破3500元/平方英尺
PropNex首席执行官冯建伟（Kelvin Fong）认为：核心中央区（CCR）部分新项目均价可能达到：3300-3500新元/平方英尺
甚至更高。
事实上，目前已有不少项目超过3000元/平方英尺：
单位：新元/平方英尺
短期内突破4000元/平方英尺机会不大
Alan Cheong认为：市场要实现新一轮价格跃升，需要满足几个条件：
1. 就业市场保持稳定
居民收入持续增长。
2. AI不会大规模冲击就业
如果人工智能导致大规模裁员，住房需求可能受到影响。
3. 经济基本面持续改善
房价必须获得真实需求支持，而非投机资金推动。
因此：
即使是高端新盘，短期内均价突破4000元/平方英尺的机会仍然不高。
哪些项目最值得关注？ Thomson Reserve市场普遍认为将成为下半年最强销售项目之一。
1240套超大规模
产品覆盖面广
价格有竞争力
靠近成熟住宅区
Dunearn House同样备受关注。
Bukit Timah Turf City首个新公寓项目
靠近地铁站
近年来区域新盘供应稀缺
分析师认为：
它有机会刷新该区域99年产权公寓的新价格纪录。
Lucerne Grand位于裕廊湖区附近。
与Lakeside MRT直接连接
综合发展项目
区域长期供应不足
预计将吸引大量自住买家。
EC市场或比去年更火爆
分析师认为：未来即将推出的EC项目可能比私人公寓更受欢迎。
Senja Close
Woodlands Drive 17
Sembawang Road
等地项目。
由于这些项目不受2026年5月新EC政策影响（包括更长MOP以及更多首次购房者优先配额），预计将获得强劲需求。
2026全年成交预测 Huttons & PropNex预测不含EC：
全年约9000套新房成交
CBRE预测（较保守）
7500至8500套
相比2025年的：10815套
将略有回落。房价未来走势
CBRE东南亚研究主管宋明蔚（Tricia Song）预计：2026年私人住宅价格仍将保持：2%-4%的温和增长
她指出：
自2020年第一季度疫情低点以来，新加坡私人住宅价格累计上涨已经达到：
43.5%
但目前市场并未出现：
热钱炒作
大规模外国资金推动
脱离经济基本面的上涨
因此暂时没有出现需要进一步调控的迹象。
她强调：
如果未来房价涨幅明显快于经济增长，或出现大量投机资金流入，政府仍可能再次出手调控。
2026年下半年，新加坡楼市将迎来约3550套新供应，整体市场仍然健康。
虽然地价和开发成本持续推高新盘售价，但买家承受能力开始形成明显“价格天花板”。
分析师普遍认为，未来半年新盘价格继续上涨，但大部分项目仍将维持在3000新元/平方英尺以内，即便是核心区项目，短期突破4000新元/平方英尺的可能性也不大。
Thomson Reserve、Dunearn House 和 Lucerne Grand 将成为下半年最值得关注的三个新盘。
