在新加坡，售價在超過50萬新幣甚至百萬新幣的組屋並不少見。
但是，兩房式組屋賣到超過50萬新，這在幾年前聽起來簡直是不可想像的。可是在女皇鎮，新組屋越來越搶手，這種成交價已經不算稀奇了。
2026年6月初，位於女皇鎮的組屋項目Forfar Heights，首次出現了一筆兩房式單位的轉售交易。售價54萬新元。這套單位面積506平方英尺，算下來每平方英尺約1067新元。
雖然空間不算大，但這套房的核心優勢是其屋契從2020年開始，產權還剩大約93年零7個月。相比女皇鎮很多老組屋，這個屋契長度很可能是吸引買家的關鍵——誰不想買個更「抗老」的房子呢？
過去半年女皇鎮的兩房式轉售情況
整個女皇鎮，過去半年只成交了9套兩房式轉售單位。大部分新一點的單位成交價在50萬到60萬新元之間，54萬新幣這個價格其實挺符合市場行情的。
實際上，這筆交易跟周圍類似單位的價格差不多，甚至可能比最近剛滿MOP（最低居住年限）的某些單位還稍微低一點。
女皇鎮2房式組屋最近的轉售交易，圖源：99.co
剛剛完成交易的這個組屋單位看起來很貴，但在女皇鎮，它遠遠不是最貴的兩房式。
就在幾個月前，2026年2月，SkyParc @ Dawson 有一套兩房式轉售單位成交價高達69.5萬新元，這也是新加坡有史以來最貴的兩房式組屋。
來源：99.co
截至2026年本月初，全島成交價超過54萬新元的兩房式轉售單位，不到20套。
值得注意的是，這些高價成交大多集中在女皇鎮，尤其是Dawson片區。這說明成熟核心區的新組屋需求很旺盛——供應有限，搶的人多。
Dawson這一帶近年已經是新加坡最受關注的HDB片區之一，像SkyParc @ Dawson、SkyOasis @ Dawson、SkyResidences @ Dawson、Dawson Vista還有Forfar Heights，過去幾年陸續滿足MOP要求進入轉售市場，買家往往也願意為它們付出溢價——畢竟這是轉售市場上能買到的最新組屋之一。
Forfar Heights轉售尺價紀錄：每平方英尺1334新元
雖然最近發生的這筆交易，是Forfar Heights第一筆兩房式轉售交易，但這個項目的三房式和四房式組屋早就以高賣價聞名新加坡。
目前這棟樓每平方英尺的最高紀錄是1334新元，來自2026年1月的一筆交易，當時一個三房式組屋賣了89萬新元。
而這個項目的四房式組屋交易數據也很猛：目前最高轉售價是119.5萬新元，2025年8月成交，面積936平方英尺，摺合每平方英尺約1276新元。
Forfar Heights轉售組屋價格走勢
2026年至今，新樓里的轉售均價大概是每平方英尺1171新元。這比整個Forfar Heights的均價（約1052新元）高了大約11%。
跟整個女皇鎮的轉售市場比溢價更明顯。最近成交數據顯示，這裡的轉售組屋價格比女皇鎮組屋整體均價高出約28%。一句話概括：成熟組屋區里，新組屋是真的有人搶。
圖源：99.co
為什麼新Forfar Heights樓能賣這麼貴？一個原因是優越的地理位置。
雖然買家經常拿它跟附近其它著名組屋項目（比如SkyParc @ Dawson和SkyVille @ Dawson）比，但Forfar Heights居民的日常生活相比之下可能還更加方便。
從這裡去亞歷山大水道公園連道，走路只需一兩分鐘，跑步、騎車、傍晚散步都很愜意。這條路線穿過成熟的住宅區，還能無縫連到女皇鎮和新加坡其他地方，比如鐵道走廊Rail Corridor。
日常生活設施方面，IKEA Alexandra、Anchorpoint購物中心和女皇鎮購物中心離這裡大概只有10分鐘左右路程。
此外，組屋附近的學校選擇也不少。組屋2公里之內多所小學，包括：
顏永成小學
女皇鎮小學
亞歷山大小學
拉丁馬士小學
從這裡走路到女皇鎮地鐵站，全程有有蓋走廊遮擋，還只需要4到5分鐘。穿過小區直接過去，無論什麼天氣都很舒服。
所以總結下來：地鐵、巴士、商店、休閒空間全在步行可達的距離，難怪買家願意為這個裡的房子付溢價。在女皇鎮新一代HDB項目里，論便利性，它絕對是數一數二的。
同一個市鎮，不同房型的轉售價差異很大 在現在的轉售組屋市場，另一個值得關注的現象是：在同一個組屋市鎮內，不同房型的組屋轉售價格經常呈現很大波動。
以建屋發展局（HDB）最近公布的2026年第一季度組屋轉售中位數價格為例，我們可以看到，女皇鎮4房式轉售組屋的中位數售價為50萬新幣，而4房式組屋的中位數售價直接翻倍（103.8萬新幣）！
數據來源：HDB
同樣的現象也發生在了大巴窯。
其四房式和五房式的轉售中位數都突破了100萬新元，但在三房式的轉售中位數只有37萬新元。也就是說，五房式組屋的價格是三房式組屋的近乎三倍！
為什麼地理位置相差不大，但這兩類組屋價格會相差這麼多？其中最關鍵的原因是大巴窯市鎮有一些組屋很新，比如最新特別火的、位於Bidadari的兩個組屋項目——Alkaff Vista和Alkaff Lakeview的大部分單位，分別在2024年和2025年才滿足MOP要求。
那三房式中位數為什麼低那麼多呢？
當年大巴窯剛開始建組屋的時候，大約一半單位是三房式組屋——那會兒三房式就是新加坡能建的最大戶型了。
正因為這個歷史原因，大巴窯三房式的轉售中位數一直上不去——屋契剩不到50年的單位，全島供應量實在太大了。
但另一方面，大巴窯三房式組屋的交易量並不少。
雖然年頭久了，但跟新加坡其他地方的連接依然非常方便。很多單位走路就能到鎮上的兩個地鐵站之一——大巴窯站和布萊德站。
這兩個南北線地鐵站，到碧山、烏節路和政府大廈這些換乘站都在15分鐘以內，去全島任何地方都很方便。
因此，大巴窯的組屋哪怕比較舊也依然受歡迎。2026年1月，就有買家花41萬新元買下大巴窯中心市鎮一套三房式、屋契只剩大約45年的組屋。
大巴窯整個地區內有8所小學，其中不少都是名校，包括聖嬰小學（大巴窯）、海星中學附屬小學、培青學校、聖安德烈小學。
這些學校常年受家長追捧，入學常常需要抽籤。報名人數超過學額就要抽籤，但住在學校1公里或2公里內的孩子有優先權。
為了讓孩子的入學機會更大，很多人可能會願意為一個大巴窯的老三房式組屋多付一點錢。
說到底，現在在新加坡買組屋基本沒有完美的選項。要麼為了優越地理位置和長屋契支付高溢價，要麼就花一半的錢，買一套屋契不到50年的老房子。
椰友們，你們會怎麼選呢？
