近年来，乌节路上的地标商场接连易主，但期待中的大规模复兴似乎并未随之而来。新业主们手握重金，为何却迟迟不动工？
交易火热，行动迟缓
近来，乌节路的产权交易市场颇为热闹。今年四月，百丽宫（Paragon）以39亿新元的天价易主，新买家是凯德综合商业信托。然而，他们眼下的计划并非推倒重建，而是优化租户。类似的情况也发生在其他商场：城市发展有限公司（CDL）在2024年斥资4.39亿新元，将老旧的Delfi Orchard完全收入囊中；星狮地产（Frasers Property）则在2026年收购了先得坊（The Centrepoint）的后方地块。但和凯德一样，这两家公司都表示，暂时不会对物业进行大改动。
Delfi Orchard的交易曾引发市场热议。由于同属CDL集团的信托还持有旁边的豪亚酒店（Orchard Hotel）和Claymore Connect，许多人猜测这三处地产会被整合，在政府规划下统一开发。但CDL很快澄清：现阶段将维持现状。集团的短期目标是最大化租金，而非启动耗时费力的重建。现实的商业考量，压过了大刀阔斧改造的冲动。
国大学者：算盘打得精
新业主们为何如此“保守”？国大商学院房地产系主任教授（Provost's Chair Professor）Sing Tien Foo点出了关键。他指出，关闭一个运营良好、租金稳定的商场去重建，意味着要承受多年的租金损失，以及巨额的建筑和融资成本。这笔经济账，任何精明的商人都得仔细盘算。
“只有当一个新项目能为业主创造出显著的增量价值时，比如获得更高的容积率或带来更高的租金收益，重建才会被提上日程。”Sing教授补充道。对于百丽宫这类黄金地段的成熟资产，通过引入更高价值的零售概念、刷新租户来提升盈利能力，是比推倒重来风险更低、回报更快的选择。
国大房地产与城市研究所（IREUS）联席所长Joseph Ooi教授也印证了这一看法。他认为，重建更可能发生在那些楼龄较老、分层地契、租赁困难或急需升级的物业上。这恰好解释了为何乌节路一端的改造如火如荼，而另一端的核心资产却按兵不动。物业状况不同，命运也截然不同。
只有当一个新项目能为业主创造出显著的增量价值时，比如获得更高的容积率或带来更高的租金收益，重建才会被提上日程。 真正的变革在哪里？
那么，乌节路看得见的变化发生在哪？答案是那些相对老旧、未被充分利用的地段，尤其是在靠近东陵路（Tanglin）的一端。2022年，豪利控股以8.68亿新元收购东陵购物中心（Tanglin Shopping Centre），并已将其拆除。根据市区重建局（URA）的初步构想图，这里将建成一个集零售、办公、健康与文化功能于一体的综合项目，并配有大面积绿化和景观露台。
同在2022年，附近的明 Arcade（Ming Arcade）被皇家集团以1.72亿新元买下。这座永久地契的商业楼也已被夷为平地，取而代之的将是一家有165间客房的豪华酒店，预计2027年开业。此外，旅店置业有限公司（HPL）也获准重建旗下的Forum购物中心、voco Orchard Singapore酒店和HPL House。这些项目，才是乌节路正在发生的改变。
当乌节路还在“慢工出细活”时，亚洲其他城市的竞争对手早已加速快跑。韩国首尔的The Hyundai Seoul，面积相当于13个足球场，却将近一半空间（49%）用于打造室内公园和休闲区，成功吸引了大量年轻消费者。曼谷的The Emsphere等新项目，甚至将夜店、屋顶海滩俱乐部和6000人场馆搬进了商场。这些外部压力，无疑也在考验着乌节路业主们的耐心和决心。
📌 要点总结
✦ 乌节路多个地标商场虽已易主，但新业主（如百丽宫和Delfi Orchard的买家）倾向于优化租户而非立即重建，以规避高昂成本和租金损失。
✦ 国大学者指出，重建与否取决于严格的经济测算，只有当新项目能带来显著增量价值时才会被提上日程。老旧或分层地契的物业重建可能性更大。
✦ 乌节路看得见的改造集中在东陵路一带，如东陵购物中心和明 Arcade等旧建筑正被拆除，用于建设酒店和综合体项目。
乌节路的未来，你怎么看？
