近年來，烏節路上的地標商場接連易主，但期待中的大規模復興似乎並未隨之而來。新業主們手握重金，為何卻遲遲不動工？
交易火熱，行動遲緩
近來，烏節路的產權交易市場頗為熱鬧。今年四月，百麗宮（Paragon）以39億新元的天價易主，新買家是凱德綜合商業信託。然而，他們眼下的計劃並非推倒重建，而是優化租戶。類似的情況也發生在其他商場：城市發展有限公司（CDL）在2024年斥資4.39億新元，將老舊的Delfi Orchard完全收入囊中；星獅地產（Frasers Property）則在2026年收購了先得坊（The Centrepoint）的後方地塊。但和凱德一樣，這兩家公司都表示，暫時不會對物業進行大改動。
Delfi Orchard的交易曾引發市場熱議。由於同屬CDL集團的信託還持有旁邊的豪亞酒店（Orchard Hotel）和Claymore Connect，許多人猜測這三處地產會被整合，在政府規划下統一開發。但CDL很快澄清：現階段將維持現狀。集團的短期目標是最大化租金，而非啟動耗時費力的重建。現實的商業考量，壓過了大刀闊斧改造的衝動。
國大學者：算盤打得精
新業主們為何如此「保守」？國大商學院房地產系主任教授（Provost's Chair Professor）Sing Tien Foo點出了關鍵。他指出，關閉一個運營良好、租金穩定的商場去重建，意味著要承受多年的租金損失，以及巨額的建築和融資成本。這筆經濟帳，任何精明的商人都得仔細盤算。
「只有當一個新項目能為業主創造出顯著的增量價值時，比如獲得更高的容積率或帶來更高的租金收益，重建才會被提上日程。」Sing教授補充道。對於百麗宮這類黃金地段的成熟資產，通過引入更高價值的零售概念、刷新租戶來提升盈利能力，是比推倒重來風險更低、回報更快的選擇。
國大房地產與城市研究所（IREUS）聯席所長Joseph Ooi教授也印證了這一看法。他認為，重建更可能發生在那些樓齡較老、分層地契、租賃困難或急需升級的物業上。這恰好解釋了為何烏節路一端的改造如火如荼，而另一端的核心資產卻按兵不動。物業狀況不同，命運也截然不同。
只有當一個新項目能為業主創造出顯著的增量價值時，比如獲得更高的容積率或帶來更高的租金收益，重建才會被提上日程。 真正的變革在哪裡？
那麼，烏節路看得見的變化發生在哪？答案是那些相對老舊、未被充分利用的地段，尤其是在靠近東陵路（Tanglin）的一端。2022年，豪利控股以8.68億新元收購東陵購物中心（Tanglin Shopping Centre），並已將其拆除。根據市區重建局（URA）的初步構想圖，這裡將建成一個集零售、辦公、健康與文化功能於一體的綜合項目，並配有大面積綠化和景觀露台。
同在2022年，附近的明 Arcade（Ming Arcade）被皇家集團以1.72億新元買下。這座永久地契的商業樓也已被夷為平地，取而代之的將是一家有165間客房的豪華酒店，預計2027年開業。此外，旅店置業有限公司（HPL）也獲准重建旗下的Forum購物中心、voco Orchard Singapore酒店和HPL House。這些項目，才是烏節路正在發生的改變。
當烏節路還在「慢工出細活」時，亞洲其他城市的競爭對手早已加速快跑。韓國首爾的The Hyundai Seoul，面積相當於13個足球場，卻將近一半空間（49%）用於打造室內公園和休閒區，成功吸引了大量年輕消費者。曼谷的The Emsphere等新項目，甚至將夜店、屋頂海灘俱樂部和6000人場館搬進了商場。這些外部壓力，無疑也在考驗著烏節路業主們的耐心和決心。
📌 要點總結
✦ 烏節路多個地標商場雖已易主，但新業主（如百麗宮和Delfi Orchard的買家）傾向於優化租戶而非立即重建，以規避高昂成本和租金損失。
✦ 國大學者指出，重建與否取決於嚴格的經濟測算，只有當新項目能帶來顯著增量價值時才會被提上日程。老舊或分層地契的物業重建可能性更大。
✦ 烏節路看得見的改造集中在東陵路一帶，如東陵購物中心和明 Arcade等舊建築正被拆除，用於建設酒店和綜合體項目。
烏節路的未來，你怎麼看？
