新加坡执行共管公寓（EC）市场热度不减，2024年首个EC项目淡滨尼晶莹轩在开盘首日即售出90%（682个单位），创下历史新高，平均成交尺价1766新元。
尽管价格创新高，分析师指出，受土地和建筑成本上涨、EC供应有限等因素影响，EC价格预计仍将继续攀升。然而，与大众化私宅相比，EC的价格仍具竞争力，吸引力不减。
EC与大众化私宅价格差距拉大 仍具性价比
由于近几年EC供应稀缺，导致大量组屋升级者需求积压。市场上已有许多符合最低居住年限（MOP）的组屋屋主，形成强劲的EC购买力。
尽管EC价格屡创新高，仍然低于私人公寓。数据显示：
2022年，中央区以外（OCR）私宅比EC价格高出14.2%。
2023年，这一差距扩大至19.5%。
2024年，价格差距进一步增至21.8%。
在2022年至2024年间，OCR私宅价格上涨了21.8%，而同期EC价格仅增长14.3%。如果私宅价格继续以更快的速度上涨，两者的价格差距可能进一步扩大。
EC业主资产升值潜力大 转售价创新高
随着EC价格的上涨，EC转售市场也表现亮眼。
数据显示，2024年获利至少100万新元的EC转售单位从2023年的15个增长至38个。此外，房地产经纪公司SRI的统计显示，截至2024年3月11日，EC平均转售价达1335新元/平方英尺，比2023年第一季度上涨11%。
Tampines新项目晶莹轩的买家可能会以Parktown Residences的开盘价2360新元/平方英尺作为未来转售价的参考。
EC价格持续上涨 市场担忧其可负担性
随着EC价格屡创新高，市场上也开始出现EC“变得难以负担”的讨论。
一项调查显示：
近四成受访组屋屋主认为新EC价格过高，难以负担。
超过五成受访者认为政府应调整EC的家庭收入顶限，提高购房者的资格。
2023年至2024年间，EC价格上涨6.6%，而全岛私宅价格仅增长2.4%，这表明EC与私宅价格的差距正在缩小。
市场也在关注政府是否会调整EC相关政策。上一次调整是在2019年，当时政府将新EC的家庭收入顶限从1万4000新元提升至1万6000新元。分析师认为，未来或有可能再度调整，以提高EC的可负担性。
EC地块竞争激烈 未来供应将增加
根据建屋发展局（HDB）数据，2024年预计将推出三大EC项目：
登加田园弄EC（预计建560个单位）
惹兰罗央勿刹EC（预计建710个单位）
淡滨尼95街EC（预计建560个单位）
这些项目预计将吸引大量买家。例如，巴西立上一次推出EC项目是在2013年，惹兰罗央勿刹的EC项目将满足市场上长期积压的需求。
此外，政府也在今年上半年推出武吉班让、兀兰和三巴旺三幅EC地块，以满足不断增长的市场需求。由于EC项目的销售表现强劲，分析师预计这些地块将吸引更多发展商参与竞标，从而推高土地价格。
土地成本上升 将持续推高EC售价
EC售价受多重因素影响，其中地价和建筑成本是关键。
自2018年以来，EC地块的成交价屡创新高。例如：
淡滨尼95街EC地块在2023年吸引五方竞标，最高竞标价达768新元/平方英尺容积率，创下EC市场最高成交地价。
随着EC土地成本持续攀升，分析师认为，未来新推出的EC项目价格将继续上扬。市场人士建议，计划购入EC的买家应尽早入市，以锁定当前价格，并利用延期付款计划（DPS），减轻短期财务压力。
市场展望：EC仍是最佳升级选项
尽管EC价格不断上涨，分析师仍认为EC在价格、升值潜力和可负担性方面，相较于私宅仍然具备优势。未来EC供应虽有望增加，但高需求和土地成本上升将继续推动EC价格上涨。
对于HDB升级者而言，EC仍是一个具有吸引力的选择。但随着市场价格的不断攀升，入市时机将变得更加关键。
