新加坡執行共管公寓（EC）市場熱度不減，2024年首個EC項目淡濱尼晶瑩軒在開盤首日即售出90%（682個單位），創下歷史新高，平均成交尺價1766新元。
儘管價格創新高，分析師指出，受土地和建築成本上漲、EC供應有限等因素影響，EC價格預計仍將繼續攀升。然而，與大眾化私宅相比，EC的價格仍具競爭力，吸引力不減。
EC與大眾化私宅價格差距拉大 仍具性價比
由於近幾年EC供應稀缺，導致大量組屋升級者需求積壓。市場上已有許多符合最低居住年限（MOP）的組屋屋主，形成強勁的EC購買力。
儘管EC價格屢創新高，仍然低於私人公寓。數據顯示：
2022年，中央區以外（OCR）私宅比EC價格高出14.2%。
2023年，這一差距擴大至19.5%。
2024年，價格差距進一步增至21.8%。
在2022年至2024年間，OCR私宅價格上漲了21.8%，而同期EC價格僅增長14.3%。如果私宅價格繼續以更快的速度上漲，兩者的價格差距可能進一步擴大。
EC業主資產升值潛力大 轉售價創新高
隨著EC價格的上漲，EC轉售市場也表現亮眼。
數據顯示，2024年獲利至少100萬新元的EC轉售單位從2023年的15個增長至38個。此外，房地產經紀公司SRI的統計顯示，截至2024年3月11日，EC平均轉售價達1335新元/平方英尺，比2023年第一季度上漲11%。
Tampines新項目晶瑩軒的買家可能會以Parktown Residences的開盤價2360新元/平方英尺作為未來轉售價的參考。
EC價格持續上漲 市場擔憂其可負擔性
隨著EC價格屢創新高，市場上也開始出現EC「變得難以負擔」的討論。
一項調查顯示：
近四成受訪組屋屋主認為新EC價格過高，難以負擔。
超過五成受訪者認為政府應調整EC的家庭收入頂限，提高購房者的資格。
2023年至2024年間，EC價格上漲6.6%，而全島私宅價格僅增長2.4%，這表明EC與私宅價格的差距正在縮小。
市場也在關注政府是否會調整EC相關政策。上一次調整是在2019年，當時政府將新EC的家庭收入頂限從1萬4000新元提升至1萬6000新元。分析師認為，未來或有可能再度調整，以提高EC的可負擔性。
EC地塊競爭激烈 未來供應將增加
根據建屋發展局（HDB）數據，2024年預計將推出三大EC項目：
登加田園弄EC（預計建560個單位）
惹蘭羅央勿剎EC（預計建710個單位）
淡濱尼95街EC（預計建560個單位）
這些項目預計將吸引大量買家。例如，巴西立上一次推出EC項目是在2013年，惹蘭羅央勿剎的EC項目將滿足市場上長期積壓的需求。
此外，政府也在今年上半年推出武吉班讓、兀蘭和三巴旺三幅EC地塊，以滿足不斷增長的市場需求。由於EC項目的銷售表現強勁，分析師預計這些地塊將吸引更多發展商參與競標，從而推高土地價格。
土地成本上升 將持續推高EC售價
EC售價受多重因素影響，其中地價和建築成本是關鍵。
自2018年以來，EC地塊的成交價屢創新高。例如：
淡濱尼95街EC地塊在2023年吸引五方競標，最高競標價達768新元/平方英尺容積率，創下EC市場最高成交地價。
隨著EC土地成本持續攀升，分析師認為，未來新推出的EC項目價格將繼續上揚。市場人士建議，計劃購入EC的買家應儘早入市，以鎖定當前價格，並利用延期付款計劃（DPS），減輕短期財務壓力。
市場展望：EC仍是最佳升級選項
儘管EC價格不斷上漲，分析師仍認為EC在價格、升值潛力和可負擔性方面，相較於私宅仍然具備優勢。未來EC供應雖有望增加，但高需求和土地成本上升將繼續推動EC價格上漲。
對於HDB升級者而言，EC仍是一個具有吸引力的選擇。但隨著市場價格的不斷攀升，入市時機將變得更加關鍵。
