一位母亲望着法官驳回自己售房申请的判决书，她本以为180万新元买下登记在6岁儿子名下的公寓，228万新元卖出是笔好买卖，却没想到法律不这么认为。
近日新加坡高庭接连驳回了几起涉及信托房产出售的申请，揭开了通过信托为未成年子女购房这一做法背后的复杂法律现实。一位母亲因无法证明出售房产是为了儿子利益而被拒，另一位父亲则因违反建屋局规定试图用信托为儿子购公寓而碰壁。
这些案件暴露出许多人对信托购房存在的误解和潜在风险。这些案件的核心问题直指信托购房的本质：这到底是一种投资行为，还是一种为了孩子未来的法律安排？
母亲因卖房被拒：
法律认定信托非投资工具
最近新加坡高庭的两个判决给希望通过信托为孩子买房的家庭敲响了警钟。第一个案件中，一位母亲在2019年以180万新元购买公寓，并以信托方式登记在她6岁儿子名下。
6年后，她找到愿意出价228万新元的买家，计划出售这套增值的房产，却被高庭法官朱汉德驳回申请。
法官明确指出，信托资产并非投资资产，除非获得受益人授权或为了受益人利益，受托人不应处理这些资产。女子要出售公寓仅是因为房产升值，而未证明是为了儿子利益，因此拒绝她的申请。
第二个案件涉及一位购买转售组屋仅八个月的父亲，他通过信托方式为九岁儿子购置公寓，明显违反了建屋发展局关于最低居住年限的规定。法官认为，男子签署信托契约的行为，显然规避建屋局规定，因此法院不会支持这类申请。
示意图，来源：联合早报
三方法律安排：
资产保护与继承规划
信托到底是什么？简单来说，信托是一种法律安排，涉及三方角色：委托人、受托人和受益人。
委托人将财产转让给受托人，受托人按照信托契约的规定，为受益人的利益持有和管理这些资产。受益人享有信托财产的利益，而受托人则是资产的法定所有人。
在新加坡，常见的信托类型有3种：
生前信托是委托人在世时设立的信托，常用于管理家庭财富和资产保护；
遗嘱信托则在委托人的遗嘱中形成，在其过世后资产才转入信托；
备用信托则是前两者的混合体，信托成立后处于休眠状态，直到特定事件发生。
用信托买房的情况，绝大多数属于生前信托。这种安排的最大优势在于资产保护，信托中的资产不会被债权人所追讨，并能确保根据委托人的意愿妥善管理。
全现金购房限制：
高额税款与退款条件
通过信托购买房产面临诸多现实限制。最直接的是资金要求：信托购房必须全款现金支付，不能动用公积金，也无法申请银行贷款。
这意味着购房者需要有充足的流动资金来覆盖全部房款。此外，还有65%的额外买方印花税需要在将住宅房地产转移到信托时缴纳。
不过，如果满足特定条件，可以向国内税务局申请退还这笔税款。退税要求包括：受益人的名字必须在信托契约里，受益权必须归属于受益人且不能更改。
如果受益人不满21岁且是首次购房，通常可以退还全部65%的税款。但整个过程需要提交详细文件，处理时间约为两个月。
值得注意的是，近年来新加坡ZF已经采取措施防止人们用信托买房来避税。2022年5月起，所有将住宅房地产转移到生前信托的交易都需支付35%的ABSD，而到2023年4月，这一税率已上调至65%。
示意图，来源：联合早报
组屋五年限制：
违规或致房屋收回
信托购房存在不容忽视的法律和财务风险。从法律角度看，信托资产在法律上归属于受益人，而非委托人。
这意味着，如果子女未成年，出售他们名下的任何资产都必须事先获得法院批准，且必须证明出售是为了孩子的利益，而非投资获利。
对于组屋屋主来说，还有额外的限制。根据建屋局条例，转售组屋的买方、配偶及核心家庭成员在五年最低居住年限内，不能购买私人住宅，包括以信托方式持有的房产。
违反这一规定可能导致建屋局强制收回组屋或处以罚款。财务规划公司Providend集团法律与合规主管张艺婷指出，这项限制也适用于列为基本住户的子女，无论本地或海外的住宅物业投资都受限制。
生前规划对比：
信托灵活性优势明显
信托和遗嘱都是传承规划的工具，但运作方式不同。遗嘱是在委托人过世后才生效，而信托可以在委托人在世时就已经运作。
这种差异使信托在资产保护和持续管理方面具有独特优势。对于有年幼子女或特殊需要家庭成员的家庭，信托能够确保在他们无法自行管理资产时，有受托人代为妥善管理。
一个精心设计的信托可以提供比简单遗嘱更全面的保护。在不可撤销信托下，如果资产转移到信托至少五年，它将受到保护，免受债权人和离婚索赔的影响。
但值得注意的是，信托中资产获得的任何收益只能用于受益人，如子女的教育、医疗费用、生活费和其他日常必需品。每一笔收支都需要详细记录，受托人有责任妥善保管账簿。
示意图：来源：联合早报
售卖权条款缺失：
导致无法自主处置房产
信托契约中的条款设计至关重要，它直接决定了信托的灵活性和适用性。在上述案件中，一个关键问题是信托契约未包含“售卖权”条款。
专业律师通常会在信托契约中列明受托人有权出售所持房地产，这是常规做法。除非客户特别要求不纳入，否则这一条款应该被包含在内。受访律师指出，如果有售卖权条款，案件可能不会发生。
信托契约还应明确规定资金管理方式。法官在案件中特别指出，联名户头不等于信托户头。租金存入申请人与儿子的联名户头，且部分提款标示为“商业开支”，这不符合信托管理的要求。
正确的做法是为信托开设专门的银行账户，所有与信托资产相关的收支都通过这个账户进行，并保留完整的记录和凭证。否则，如案件所示，法院可能因此不支持出售申请。
示意图，来源：联合早报
【结语】
朱汉德法官在判决中明确写道：“信托资产并非投资资产。”这句话清晰划定了信托购房的法律边界。
在新加坡，用信托为孩子购房从来不是简单的金钱游戏，而是一种受严格法律约束的长期承诺。这些真实案例表明，若未能理解其法律本质，轻则房产冻结无法处置，重则面临罚款甚至失去组屋。
*参考资料来源：新加坡IRAS，URA，HDB，《信托公司法》，联合早报
