一位母親望著法官駁回自己售房申請的判決書，她本以為180萬新元買下登記在6歲兒子名下的公寓，228萬新元賣出是筆好買賣，卻沒想到法律不這麼認為。
近日新加坡高庭接連駁回了幾起涉及信託房產出售的申請，揭開了通過信託為未成年子女購房這一做法背後的複雜法律現實。一位母親因無法證明出售房產是為了兒子利益而被拒，另一位父親則因違反建屋局規定試圖用信託為兒子購公寓而碰壁。
這些案件暴露出許多人對信託購房存在的誤解和潛在風險。這些案件的核心問題直指信託購房的本質：這到底是一種投資行為，還是一種為了孩子未來的法律安排？
母親因賣房被拒：
法律認定信託非投資工具
最近新加坡高庭的兩個判決給希望通過信託為孩子買房的家庭敲響了警鐘。第一個案件中，一位母親在2019年以180萬新元購買公寓，並以信託方式登記在她6歲兒子名下。
6年後，她找到願意出價228萬新元的買家，計劃出售這套增值的房產，卻被高庭法官朱漢德駁回申請。
法官明確指出，信託資產並非投資資產，除非獲得受益人授權或為了受益人利益，受託人不應處理這些資產。女子要出售公寓僅是因為房產升值，而未證明是為了兒子利益，因此拒絕她的申請。
第二個案件涉及一位購買轉售組屋僅八個月的父親，他通過信託方式為九歲兒子購置公寓，明顯違反了建屋發展局關於最低居住年限的規定。法官認為，男子簽署信託契約的行為，顯然規避建屋局規定，因此法院不會支持這類申請。
示意圖，來源：聯合早報
三方法律安排：
資產保護與繼承規劃
信託到底是什麼？簡單來說，信託是一種法律安排，涉及三方角色：委託人、受託人和受益人。
委託人將財產轉讓給受託人，受託人按照信託契約的規定，為受益人的利益持有和管理這些資產。受益人享有信託財產的利益，而受託人則是資產的法定所有人。
在新加坡，常見的信託類型有3種：
生前信託是委託人在世時設立的信託，常用於管理家庭財富和資產保護；
遺囑信託則在委託人的遺囑中形成，在其過世後資產才轉入信託；
備用信託則是前兩者的混合體，信託成立後處於休眠狀態，直到特定事件發生。
用信託買房的情況，絕大多數屬於生前信託。這種安排的最大優勢在於資產保護，信託中的資產不會被債權人所追討，並能確保根據委託人的意願妥善管理。
全現金購房限制：
高額稅款與退款條件
通過信託購買房產面臨諸多現實限制。最直接的是資金要求：信託購房必須全款現金支付，不能動用公積金，也無法申請銀行貸款。
這意味著購房者需要有充足的流動資金來覆蓋全部房款。此外，還有65%的額外買方印花稅需要在將住宅房地產轉移到信託時繳納。
不過，如果滿足特定條件，可以向國內稅務局申請退還這筆稅款。退稅要求包括：受益人的名字必須在信託契約里，受益權必須歸屬於受益人且不能更改。
如果受益人不滿21歲且是首次購房，通常可以退還全部65%的稅款。但整個過程需要提交詳細文件，處理時間約為兩個月。
值得注意的是，近年來新加坡ZF已經採取措施防止人們用信託買房來避稅。2022年5月起，所有將住宅房地產轉移到生前信託的交易都需支付35%的ABSD，而到2023年4月，這一稅率已上調至65%。
示意圖，來源：聯合早報
組屋五年限制：
違規或致房屋收回
信託購房存在不容忽視的法律和財務風險。從法律角度看，信託資產在法律上歸屬於受益人，而非委託人。
這意味著，如果子女未成年，出售他們名下的任何資產都必須事先獲得法院批准，且必須證明出售是為了孩子的利益，而非投資獲利。
對於組屋屋主來說，還有額外的限制。根據建屋局條例，轉售組屋的買方、配偶及核心家庭成員在五年最低居住年限內，不能購買私人住宅，包括以信託方式持有的房產。
違反這一規定可能導致建屋局強制收回組屋或處以罰款。財務規劃公司Providend集團法律與合規主管張藝婷指出，這項限制也適用於列為基本住戶的子女，無論本地或海外的住宅物業投資都受限制。
生前規劃對比：
信託靈活性優勢明顯
信託和遺囑都是傳承規劃的工具，但運作方式不同。遺囑是在委託人過世後才生效，而信託可以在委託人在世時就已經運作。
這種差異使信託在資產保護和持續管理方面具有獨特優勢。對於有年幼子女或特殊需要家庭成員的家庭，信託能夠確保在他們無法自行管理資產時，有受託人代為妥善管理。
一個精心設計的信託可以提供比簡單遺囑更全面的保護。在不可撤銷信託下，如果資產轉移到信託至少五年，它將受到保護，免受債權人和離婚索賠的影響。
但值得注意的是，信託中資產獲得的任何收益只能用於受益人，如子女的教育、醫療費用、生活費和其他日常必需品。每一筆收支都需要詳細記錄，受託人有責任妥善保管帳簿。
示意圖：來源：聯合早報
售賣權條款缺失：
導致無法自主處置房產
信託契約中的條款設計至關重要，它直接決定了信託的靈活性和適用性。在上述案件中，一個關鍵問題是信託契約未包含「售賣權」條款。
專業律師通常會在信託契約中列明受託人有權出售所持房地產，這是常規做法。除非客戶特別要求不納入，否則這一條款應該被包含在內。受訪律師指出，如果有售賣權條款，案件可能不會發生。
信託契約還應明確規定資金管理方式。法官在案件中特別指出，聯名戶頭不等於信託戶頭。租金存入申請人與兒子的聯名戶頭，且部分提款標示為「商業開支」，這不符合信託管理的要求。
正確的做法是為信託開設專門的銀行帳戶，所有與信託資產相關的收支都通過這個帳戶進行，並保留完整的記錄和憑證。否則，如案件所示，法院可能因此不支持出售申請。
示意圖，來源：聯合早報
【結語】
朱漢德法官在判決中明確寫道：「信託資產並非投資資產。」這句話清晰劃定了信託購房的法律邊界。
在新加坡，用信託為孩子購房從來不是簡單的金錢遊戲，而是一種受嚴格法律約束的長期承諾。這些真實案例表明，若未能理解其法律本質，輕則房產凍結無法處置，重則面臨罰款甚至失去組屋。
*參考資料來源：新加坡IRAS，URA，HDB，《信託公司法》，聯合早報
