新盘买气旺盛使
9月份新私宅销量翻超过一倍
随着两个新盘项目开盘成功，9月份整体新私宅销量，较8月份438套新私宅的销量，增加了近 125% 达 987 个单位。
新私宅销售由中央区外（OCR）主导，共有 686 个单位售出，占9月份开发商总销量的近 70%。
9月份，本地居民买家占新私宅销售中大约 87% ，主要受 OCR 住宅销售的推动。
博纳研究新私宅销售月报
2022 年 9 月
两个新大众市场项目曲水伦庭（Lentor Modern）和Sky Eden@Bedok 的开盘协助刺激了9月份新私宅销售，销量激增至 8 月份销量的超过一倍。开发商售出了 987 套新私宅（不包括执行共管公寓 EC），比8月份的 438 套交易量增加了 125%。这是自 2022 年 5 月份售出 1,355 套以来的最高新私宅月销量。与2021 年 9 月相比，2022年9月的新私宅销量同比增长了18.3%。
曲水伦庭和Sky Eden@Bedok 共售出了633 套新房，占 9 月份月销售额的 64%。这两个项目已将中央区外（OCR）的销量提高至686 套，是该子市场一年多以来的最高新私宅月销量，因为数量有限的未售出单位库存拖累了这一年多来的交易量。曲水伦庭以S$2,108psf中位价售出了 512 套单位，而 Sky Eden@Bedok 则以 S$2,118psf中位价出售了 121 套，同时为 OCR 崭新楼盘开盘价刷新了基准价格。
由于9月份没有新盘推出，其他两个子市场的新私宅销售滑落。9 月份核心中央区（CCR）总共有198套新私宅易手，比上个月成交的221 套下降了10.4%。本月最受欢迎的几个CCR 项目是以S$2,876psf中位价售出31 个单位的绿墩雅苑（Leedon Green）、再来是以S$3,039psf 中位价售出 27 个单位的铂尔曼阁（Pullman Residences Newton），及以中位价S$2,946psf售出23个单位的Perfect Ten 。 与此同时，开发商在其他中央区（RCR）售出 103 套新单位，较 8 月份的127 套下降了19%。
2022 年 9 月的销量，是RCR自 2020 年 4 月售出 77个单位以来，最低的月销售记录。9 月最畅销的 RCR 项目是瑞雅嘉苑（Riviere），购房者以S$2,974psf 中位价买下18 个单位，当中还有以S$2,689psf售出12个单位的万宝轩（One Pearl Bank），而美雅豪苑（Meyer Mansion）则以S$2,657psf中位价售出了10 个单位。
EC 领域方面，9 月份只有五套新单位售出，低于 8 月份的11 笔交易。这五个单位全都来自义顺North Gaia EC，中位价为S$1,269psf。自 2022 年 4 月推出以来，截至 9 月底，North Gaia EC 已有174 套 EC 单位售出，占开发项目中616 套单位的28%。
开发商在 9 月份将 913 个新单位（不包括 EC）投放市场，比上个月投放的134 个单位数量大幅增加。单位数量增加主要受曲水伦庭和Sky Eden@Bedok所带动，这两个新盘项目共推出了763个单位。2022 年前 9 个月，一共有 4,024 个新单位（不包括 EC）推出市场销售，比去年同期下降 了51%。
博纳产业研究与内容主管黄秀莹：
“ 9 月份新私宅销售的激增是因曲水伦庭和 Sky Eden@Bedok 这两个项目于本月开盘。将这两个项目的销售排除后，一级市场的私宅吸纳率实际上不温不火，现有楼盘中未售出单位的库存正不断减少。
即将推出的两个最大规模新盘项目是位于登加的Copen Grand EC 和淡滨尼的Tenet EC，它们将分别提供639 和618 个单位。鉴于私人公寓推出的数量有限，我们预料新私宅销售（不包括EC）在9 月份的上涨之后，将在 10月份恢复到较低水平，而 EC市场的活动将回暖。
据我们所观察，按示范单位展厅的高人流量来看，即将开盘的Copen Grand EC引起了购房者的强烈兴趣。潜在买家可能会被其靠近裕廊湖区（Jurong Lake District），又同时位于即将落成、以绿色和智能科技著称的登加（Tengah）新镇内的位置所吸引。此外，EC 买家还可以选择延迟付款计划（deferred payment scheme），并可能有资格获得高达$30,000 的公积金购屋津贴（CPF Housing Grant）。那些从组屋升级到新EC的人也无需预先支付额外买家印花税（ABSD）。我们认为这些因素将提高EC 单位对潜在买家的吸引力。
9 月份OCR 新私宅的中位数单价环比上涨约11% 至S$2,108psf，主因是9月份开盘的新盘项目以较高的基准价格实现了强劲的销售（见表 1）。与此同时，CCR和RCR 的中位数成交价以稳健的速度分别攀升了2.2% 和4.1%，达S$2,873psf和S$2,530psf。因较高的建筑成本和相对固定的土地价格，开发商将维持目前的定价策略，预料新盘的开盘价格将在今年剩余时间内保持坚挺。此外，有限的未售出单位数量将支撑价格。
2022 年前 9 个月，超过6,480 套新私宅（不包括 EC）已成交，比 2021 年同期减少约 35%。我们预料，2022 年全年的新私宅销量可能介于8,000 至8,500 套左右，远低于2021年13,000 多个单位的销量。”
