新加坡：为了支持老旧住宅区的更新，法律部于周二（8月4日）提出一项建议，拟降低老旧开发项目在进行集体出售（en bloc）时的同意门槛。
与此同时，法律部表示，将加强对那些不愿出售房屋业主的保护措施。
根据《土地所有权（分层）（修正）法案》，房龄在40至59年之间的开发项目，其同意门槛将从80%降低至70%；而房龄在60年及以上的项目，门槛将从80%降低至65%。
对于较新的开发项目，现有要求保持不变：房龄不到10年的项目需90%同意，房龄在10至39年之间的项目则需80%同意。
法律部指出，自1999年引入集体出售制度以来，许多开发项目已经显著老化。这些住宅区通常需要投入大量资金进行维护、修理和升级，才能确保安全且宜居。
部里补充道，降低门槛将为老旧项目的业主提供一个更切实可行的选择，在获得广泛支持的情况下考虑重新开发。
“与此同时，对于不支持出售的业主，我们将继续实施保护措施，”法律部表示。
根据政府官方记录，目前新加坡有超过36万套私人非有地住宅房龄在40年以下，而房龄在40年以上的则有2万套。
法律部还提到，拟议的修正案考虑了包括个人业主在内的公众反馈，以及自2023年以来与学术界、律师、物业顾问、行业协会、开发商及分层地契委员会代表开展的多轮磋商。
此外，修正案还将集体出售制度扩展到非分层地契的私人住宅项目（即业主持有长期租赁权但并不拥有底层土地的项目）。
此类项目目前要求业主与地主达成一致才能出售。在拟议的框架下，它们可以通过多数同意的方式进行出售，同时设有保护地主利益的机制。
目前，只有在业主持有至少850年租赁权的情况下，此类项目才能通过多数同意进行集体出售。
在这种情况下，地主的利益被视为名义价值，因为其受限于至少850年的租赁权，在集体出售令发布后，地主将被视为在无需对价的情况下将其权益转移给买方。
关于“非同意”业主的规定
拟议的立法还将收紧集体出售尝试的管理规则。
根据该法案，召开股东大会以组建集体出售委员会的门槛将提高至35%的业主（按份额价值或单位数量计算）。
而目前的门槛是按份额价值计算的20%业主，或按单位数量计算的25%业主。
集体出售委员会收集集体出售协议签名的期限将从12个月缩短为6个月。
法律部表示：“这解决了非同意业主面临长期压力的担忧，同时仍为收集签名提供了足够的时间。”
该法案还建议，集体出售尝试失败后的等待期将从两年延长至三年。在此期间，任何重新组建集体出售委员会的尝试都将适用更高的申请门槛。
法律部称：“这将禁止在支持率不足的情况下重复尝试。”
此外，拟议的变更还将提高法院命令增加给反对者的销售收益上限，将其提高至每户销售收益的0.5%，或每户2,000新加坡元（约1,560美元），以较高者为准。
此举旨在增加可分配给非同意业主的资金池。目前的上限是每户销售收益的0.25%，或每户2,000新加坡元，以较高者为准。
接下来的流程
如果法案通过，大多数修正案将适用于尚未获得第一份集体出售协议签名的在进行中的集体出售项目。
对于已经获得第一份签名的项目，法律部表示将继续适用现有规则，以“确保对已经基于当前门槛签署协议的业主的公平性”。
不过，仍在收集签名的委员会将被允许召开股东大会，决定是否终止协议；如果终止，则批准符合新规则的新协议条款。此类委员会将从开始之日起有七个月的时间来达到新协议所需的同意门槛。
该法案将在下次议会会议上由国会议员（MP）进行辩论，随后在三读时进行投票。如果获得通过并经总统签署，修正案将在日后生效。
上周，政府宣布，承接大型集体出售项目的房屋开发商在修订后的额外买方印花税（ABSD）规则下，将获得更多时间来完成并出售单位。
该变更已于7月29日及之后收购的住宅土地开始生效。
财政部（MOF）和国家发展部（MND）上周二表示，此举旨在进一步支持开发商承担大规模重新开发项目，从而促进城市更新并增加住房供应以满足需求。
