新加坡：為了支持老舊住宅區的更新，法律部於周二（8月4日）提出一項建議，擬降低老舊開發項目在進行集體出售（en bloc）時的同意門檻。
與此同時，法律部表示，將加強對那些不願出售房屋業主的保護措施。
根據《土地所有權（分層）（修正）法案》，房齡在40至59年之間的開發項目，其同意門檻將從80%降低至70%；而房齡在60年及以上的項目，門檻將從80%降低至65%。
對於較新的開發項目，現有要求保持不變：房齡不到10年的項目需90%同意，房齡在10至39年之間的項目則需80%同意。
法律部指出，自1999年引入集體出售制度以來，許多開發項目已經顯著老化。這些住宅區通常需要投入大量資金進行維護、修理和升級，才能確保安全且宜居。
部里補充道，降低門檻將為老舊項目的業主提供一個更切實可行的選擇，在獲得廣泛支持的情況下考慮重新開發。
「與此同時，對於不支持出售的業主，我們將繼續實施保護措施，」法律部表示。
根據政府官方記錄，目前新加坡有超過36萬套私人非有地住宅房齡在40年以下，而房齡在40年以上的則有2萬套。
法律部還提到，擬議的修正案考慮了包括個人業主在內的公眾反饋，以及自2023年以來與學術界、律師、物業顧問、行業協會、開發商及分層地契委員會代表開展的多輪磋商。
此外，修正案還將集體出售制度擴展到非分層地契的私人住宅項目（即業主持有長期租賃權但並不擁有底層土地的項目）。
此類項目目前要求業主與地主達成一致才能出售。在擬議的框架下，它們可以通過多數同意的方式進行出售，同時設有保護地主利益的機制。
目前，只有在業主持有至少850年租賃權的情況下，此類項目才能通過多數同意進行集體出售。
在這種情況下，地主的利益被視為名義價值，因為其受限於至少850年的租賃權，在集體出售令發布後，地主將被視為在無需對價的情況下將其權益轉移給買方。
關於「非同意」業主的規定
擬議的立法還將收緊集體出售嘗試的管理規則。
根據該法案，召開股東大會以組建集體出售委員會的門檻將提高至35%的業主（按份額價值或單位數量計算）。
而目前的門檻是按份額價值計算的20%業主，或按單位數量計算的25%業主。
集體出售委員會收集集體出售協議簽名的期限將從12個月縮短為6個月。
法律部表示：「這解決了非同意業主面臨長期壓力的擔憂，同時仍為收集簽名提供了足夠的時間。」
該法案還建議，集體出售嘗試失敗後的等待期將從兩年延長至三年。在此期間，任何重新組建集體出售委員會的嘗試都將適用更高的申請門檻。
法律部稱：「這將禁止在支持率不足的情況下重複嘗試。」
此外，擬議的變更還將提高法院命令增加給反對者的銷售收益上限，將其提高至每戶銷售收益的0.5%，或每戶2,000新加坡元（約1,560美元），以較高者為準。
此舉旨在增加可分配給非同意業主的資金池。目前的上限是每戶銷售收益的0.25%，或每戶2,000新加坡元，以較高者為準。
接下來的流程
如果法案通過，大多數修正案將適用於尚未獲得第一份集體出售協議簽名的在進行中的集體出售項目。
對於已經獲得第一份簽名的項目，法律部表示將繼續適用現有規則，以「確保對已經基於當前門檻簽署協議的業主的公平性」。
不過，仍在收集簽名的委員會將被允許召開股東大會，決定是否終止協議；如果終止，則批准符合新規則的新協議條款。此類委員會將從開始之日起有七個月的時間來達到新協議所需的同意門檻。
該法案將在下次議會會議上由國會議員（MP）進行辯論，隨後在三讀時進行投票。如果獲得通過並經總統簽署，修正案將在日後生效。
上周，政府宣布，承接大型集體出售項目的房屋開發商在修訂後的額外買方印花稅（ABSD）規則下，將獲得更多時間來完成並出售單位。
該變更已於7月29日及之後收購的住宅土地開始生效。
財政部（MOF）和國家發展部（MND）上周二表示，此舉旨在進一步支持開發商承擔大規模重新開發項目，從而促進城市更新並增加住房供應以滿足需求。
