新加坡一套组屋，挂牌要价218万新元，引发热议。
更受关注的是，这次挂牌也让运行超过30年的组屋转换计划进入HDB的检讨范围。
1465平方英尺、5房4卫
这套组屋有多特别？
这不是普通组屋，而是由两个相邻单位合并而成的“霸级组屋”，面积1465平方英尺（约136平方米），有5个卧室、4个厕所，剩余地契91年。它位于直落布兰雅31街第93B座，近日挂牌求售，最初叫价218万新元，约合每平方英尺1488新元。
到9月25日前后，网上挂牌价格已经降至约200万新元。截至当天，HDB表示尚未收到这套房的转售申请，因此目前没有200万新元以上的实际成交记录。
“霸级组屋”到底是什么？
霸级组屋（Jumbo Flat）并不是HDB常规建设的一种户型。它与一项始于1993年的组屋转换计划（Conversion Scheme）有关。
符合条件的屋主，可以购买相邻的三房式或更小型组屋，在获得HDB批准、确认结构上可以合并后，将两个单位合并成一个更大的组屋单位。
合并后的单位面积更大、房间更多，也因此形成了市场上所说的“霸级组屋”。
这套房的屋主于2017年12月买入第一套三房式单位，2021年8月买入隔壁单位。当时隔壁屋主因家庭特殊情况，获HDB批准在最低居住年限（MOP）未满时出售。
挂牌价超过市场价40%
而是这套房的挂牌价，与附近类似普通组屋的成交水平出现了明显差距，这也是引起大家关注的原因。
HDB提供的数据显示，过去6个月，直落布兰雅一带的单套三房式组屋成交价约为67.3万至77.1万新元。如果以其中较高的77.1万新元计算，两套三房式组屋合计约为154.2万新元。
而这套由两个单位合并而成的霸级组屋，最初挂牌价为218万新元，高出约63.8万新元，超过40%。HDB因此认为，这个挂牌价格明显高于当地可比交易所反映的水平。
当然，两者不能简单画等号。
霸级组屋合并后拥有更大的面积、更多房间，而且属于供应相对有限的特殊房型；楼层、朝向、装修和具体房屋状况，也都会影响最终价格。
HDB还提醒，如果按218万新元成交，很可能涉及大笔现金溢价，这部分必须全额现金支付。组屋贷款和公积金普通户头只能用于融资HDB估价以内的部分，估价以上的溢价只能用现金。
霸级组屋的真实成交价到底是多少？
目前市场上霸级组屋的成交价，普遍在100万至130万新元区间。
2025年6月，义顺4道第654座一个面积约1948平方英尺、剩余屋契65年的霸级组屋，以128万新元成交，刷新义顺区纪录。
2025年10月，兀兰82街第850座一个177平方米的单位以127万新元成交，创兀兰最高纪录；同月，兀兰83街第834座一个189平方米的单位以123万5000新元成交。2023年7月，兀兰82街第816座一个约177平方米的单位，成交价为115万新元。
历史最高成交纪录是172万8000新元，是红山City Vue@Henderson的一个五房式单位，2025年4月创下。
HDB宣布将检讨组屋转换计划
组屋转换计划原本是为了解决居住空间需求，让符合条件的屋主可以通过购买相邻单位并合并，获得更大的住宅。
但如今，合并后的大型组屋进入转售市场，其面积、房间数量和价格表现都与普通组屋存在明显差异。
此次直落布兰雅的挂牌，也引发公众对这类特殊单位价格的关注。
9月25日，HDB宣布将检讨组屋转换计划，并强调政府仍致力于确保公共住房保持可负担和可负担性。
目前，HDB只是宣布检讨，没有宣布取消转换计划，也没有公布具体调整方案。
至于未来申请条件、合并单位的转售安排是否会调整，仍要等HDB进一步说明。
