新加坡一套組屋，掛牌要價218萬新元，引發熱議。
更受關注的是，這次掛牌也讓運行超過30年的組屋轉換計劃進入HDB的檢討範圍。
1465平方英尺、5房4衛
這套組屋有多特別？
這不是普通組屋，而是由兩個相鄰單位合併而成的「霸級組屋」，面積1465平方英尺（約136平方米），有5個臥室、4個廁所，剩餘地契91年。它位於直落布蘭雅31街第93B座，近日掛牌求售，最初叫價218萬新元，約合每平方英尺1488新元。
到9月25日前後，網上掛牌價格已經降至約200萬新元。截至當天，HDB表示尚未收到這套房的轉售申請，因此目前沒有200萬新元以上的實際成交記錄。
「霸級組屋」到底是什麼？
霸級組屋（Jumbo Flat）並不是HDB常規建設的一種戶型。它與一項始於1993年的組屋轉換計劃（Conversion Scheme）有關。
符合條件的屋主，可以購買相鄰的三房式或更小型組屋，在獲得HDB批准、確認結構上可以合併後，將兩個單位合併成一個更大的組屋單位。
合併後的單位面積更大、房間更多，也因此形成了市場上所說的「霸級組屋」。
這套房的屋主於2017年12月買入第一套三房式單位，2021年8月買入隔壁單位。當時隔壁屋主因家庭特殊情況，獲HDB批准在最低居住年限（MOP）未滿時出售。
掛牌價超過市場價40%
而是這套房的掛牌價，與附近類似普通組屋的成交水平出現了明顯差距，這也是引起大家關注的原因。
HDB提供的數據顯示，過去6個月，直落布蘭雅一帶的單套三房式組屋成交價約為67.3萬至77.1萬新元。如果以其中較高的77.1萬新元計算，兩套三房式組屋合計約為154.2萬新元。
而這套由兩個單位合併而成的霸級組屋，最初掛牌價為218萬新元，高出約63.8萬新元，超過40%。HDB因此認為，這個掛牌價格明顯高於當地可比交易所反映的水平。
當然，兩者不能簡單畫等號。
霸級組屋合併後擁有更大的面積、更多房間，而且屬於供應相對有限的特殊房型；樓層、朝向、裝修和具體房屋狀況，也都會影響最終價格。
HDB還提醒，如果按218萬新元成交，很可能涉及大筆現金溢價，這部分必須全額現金支付。組屋貸款和公積金普通戶頭只能用於融資HDB估價以內的部分，估價以上的溢價只能用現金。
霸級組屋的真實成交價到底是多少？
目前市場上霸級組屋的成交價，普遍在100萬至130萬新元區間。
2025年6月，義順4道第654座一個面積約1948平方英尺、剩餘屋契65年的霸級組屋，以128萬新元成交，刷新義順區紀錄。
2025年10月，兀蘭82街第850座一個177平方米的單位以127萬新元成交，創兀蘭最高紀錄；同月，兀蘭83街第834座一個189平方米的單位以123萬5000新元成交。2023年7月，兀蘭82街第816座一個約177平方米的單位，成交價為115萬新元。
歷史最高成交紀錄是172萬8000新元，是紅山City Vue@Henderson的一個五房式單位，2025年4月創下。
HDB宣布將檢討組屋轉換計劃
組屋轉換計劃原本是為了解決居住空間需求，讓符合條件的屋主可以通過購買相鄰單位併合並，獲得更大的住宅。
但如今，合併後的大型組屋進入轉售市場，其面積、房間數量和價格表現都與普通組屋存在明顯差異。
此次直落布蘭雅的掛牌，也引發公眾對這類特殊單位價格的關注。
9月25日，HDB宣布將檢討組屋轉換計劃，並強調政府仍致力於確保公共住房保持可負擔和可負擔性。
目前，HDB只是宣布檢討，沒有宣布取消轉換計劃，也沒有公布具體調整方案。
至於未來申請條件、合併單位的轉售安排是否會調整，仍要等HDB進一步說明。
