新加坡：房地产分析师表示，降低老旧公寓集体出售（en bloc）的同意门槛可能会鼓励更多高龄住宅尝试进入市场，但这不太可能引发新一轮的集体出售热潮。
分析师补充道，开发商的胃口、收购成本以及现实的定价，将继续决定交易能否最终达成。
周二（8月4日），法律部提交了法律修正案，拟将 40 至 59 年房龄住宅的集体出售所需同意率从 80% 降低至 70%，而 60 年及以上房龄住宅的同意率则降低至 65%。
拟议的修正案旨在促进新加坡老旧私人住宅的重新开发，同时为少数业主引入更强有力的保障措施。
SRI 研究与数据分析主管 Mohan Sandrasegeran 表示，这些变化有助于消除一些程序性障碍，让一些原本可行但此前未能推进的集体出售尝试得以实现。
他指出：“在规模较大或房龄较老的社区中，即使绝大多数业主支持重新开发，获得最后一部分的同意书也可能异常困难。”
根据 ERA 研究与市场情报的数据，自 2017 年和 2018 年房地产周期达到顶峰（分别完成 28 宗和 38 宗集体出售交易）以来，新加坡的集体出售市场一直处于低迷状态。
2019 年活动骤降至 6 宗交易，此后一直相对冷清，每年完成的交易量在 4 到 12 宗之间。
老旧住宅的机遇
分析师普遍认为，老旧住宅能释放更大的价值。Sandrasegeran 先生表示，现有容积率较低、地块较大、建筑老旧，或受益于交通和配套设施改善的项目，更容易吸引开发商的兴趣。
他补充说，老旧的永久产权住宅可能尤其具有吸引力，不过地理位置优越的 99 年租赁产权项目也可能依然可行。
根据政府官方记录，目前 40 岁以下的私人非有地住宅单位超过 36 万套，而 40 岁以上的则有 2 万套。
Huttons Group 数据分析高级总监 Lee Sze Teck 估计，大约有 150 个房龄在 40 至 59 年之间的私人非有地开发项目，以及不到 10 个房龄在 60 年以上的项目可能从修订后的门槛中获益。
他补充道，这些老旧住宅中约 40% 位于新加坡核心中央区（CCR）的第 9、10 和 11 区，在政府土地销售（GLS）供应相对有限的地区，集体出售成功的可能性可能会增加。
ERA Singapore 首席执行官 Marcus Chu 表示，较低的门槛将给更多老旧社区进入集体出售市场的机会，并可能“重新将焦点”转向集体出售，特别是结合近期开发商针对大型项目的额外买方印花税（ABSD）减免期限的延长。
他补充说，那些容积率较低的老旧公寓，特别是位于缺乏未开发土地的成熟社区中的项目，可以通过全面重新开发来更有效地利用稀缺土地。
PropNex 首席执行官 Kelvin Fong 在评论拟议修正案时表示，过去一些未能成功的集体出售项目（如 Braddell View、Laguna Park 和 Pine Grove），如果在当前的规划参数下重新开发，可能会提供显著增加的住房数量。
会出现集体出售热潮吗？
Mohan 先生认为，在规模较大或房龄较老的社区中，即使绝大多数业主支持，获得最后一批同意书依然非常困难。
他表示，拟议的变更可能会鼓励那些此前因差一点未达到所需同意率而失败的项目重新回到市场。
然而，他不认为仅凭这些修正案就能引发广泛的集体出售热潮。
“开发商将继续将集体出售地块与政府土地销售机会进行比较，”Sandrasegeran 先生说。
“与政府土地招标不同，集体出售收购可能涉及租期补顶金、开发费、拆除成本、复杂的场地条件以及更长的交易周期。”
他补充说，开发商还必须考虑住宅土地收购中被强加的 ABSD 义务。
上周宣布，承接大型集体出售项目的住宅开发商在修订后的 ABSD 规则下，将获得更多时间来完成建设并销售单位。这些变化适用于 7 月 29 日或之后收购的住宅土地。
虽然 Lee 先生预计会有更多项目尝试测试市场，但他表示，最终的销售成功将取决于现实的底价以及每个项目的业主构成。
他指出，外国业主或投资者比例较高的项目可能会面临更大挑战，因为这类业主的置换成本往往更高。
保障措施
分析师在拟议的保障措施是否在“促进重新开发”与“保护不愿出售的业主”之间取得了正确平衡的问题上持有分歧。
该法案寻求将成立集体出售委员会所需的最低支持率从目前的 20%（按份额价值计算）或 25%（按单位数量计算）提高到 35% 的业主。
集体出售委员会获取集体出售协议签名的时间也将从 12 个月缩短至 6 个月。
此外，法案还建议将集体出售尝试失败后的等待期从两年延长至三年。
Chu 先生认为，要求更强的初始支持是一种平衡的方法，降低了缺乏足够支持的集体出售尝试的可能性，但较短的签名期限对于大型开发项目来说可能更具挑战性。
Lee 先生同样认为，更严格的保障措施为少数业主提供了足够的保护，同时使集体出售变得更可行。
Mogul.sg 首席研究员 Nicholas Mak 表示，虽然更强的保障措施改善了支持和反对集体出售业主之间的制衡，但缩短收集签名的期限可能会鼓励支持集体出售的业主采取高压手段，以赶在截止日期前完成任务。
他认为，这反而可能在增加保障措施的同时，加剧邻里之间的紧张关系。
他指出，集体出售成功的一个主要障碍是置换住房成本的上升。
“考虑是否同意集体出售的业主必须考虑在搬离当前住所之前必须购买的置换住房成本。”
“一些业主，尤其是那些有孩子或多代同堂的家庭，希望购买一个与目前住房大小相同或卧室数量相同的置换房。因此，降级搬到更小的单位并不是一个选项。”
“随着新房和二手房价格的持续上涨，这些业主将被迫提高现有房产的要价，这将给集体出售的成功带来挑战。”
