新加坡：房地產分析師表示，降低老舊公寓集體出售（en bloc）的同意門檻可能會鼓勵更多高齡住宅嘗試進入市場，但這不太可能引發新一輪的集體出售熱潮。
分析師補充道，開發商的胃口、收購成本以及現實的定價，將繼續決定交易能否最終達成。
周二（8月4日），法律部提交了法律修正案，擬將 40 至 59 年房齡住宅的集體出售所需同意率從 80% 降低至 70%，而 60 年及以上房齡住宅的同意率則降低至 65%。
擬議的修正案旨在促進新加坡老舊私人住宅的重新開發，同時為少數業主引入更強有力的保障措施。
SRI 研究與數據分析主管 Mohan Sandrasegeran 表示，這些變化有助於消除一些程序性障礙，讓一些原本可行但此前未能推進的集體出售嘗試得以實現。
他指出：「在規模較大或房齡較老的社區中，即使絕大多數業主支持重新開發，獲得最後一部分的同意書也可能異常困難。」
根據 ERA 研究與市場情報的數據，自 2017 年和 2018 年房地產周期達到頂峰（分別完成 28 宗和 38 宗集體出售交易）以來，新加坡的集體出售市場一直處於低迷狀態。
2019 年活動驟降至 6 宗交易，此後一直相對冷清，每年完成的交易量在 4 到 12 宗之間。
老舊住宅的機遇
分析師普遍認為，老舊住宅能釋放更大的價值。Sandrasegeran 先生表示，現有容積率較低、地塊較大、建築老舊，或受益於交通和配套設施改善的項目，更容易吸引開發商的興趣。
他補充說，老舊的永久產權住宅可能尤其具有吸引力，不過地理位置優越的 99 年租賃產權項目也可能依然可行。
根據政府官方記錄，目前 40 歲以下的私人非有地住宅單位超過 36 萬套，而 40 歲以上的則有 2 萬套。
Huttons Group 數據分析高級總監 Lee Sze Teck 估計，大約有 150 個房齡在 40 至 59 年之間的私人非有地開發項目，以及不到 10 個房齡在 60 年以上的項目可能從修訂後的門檻中獲益。
他補充道，這些老舊住宅中約 40% 位於新加坡核心中央區（CCR）的第 9、10 和 11 區，在政府土地銷售（GLS）供應相對有限的地區，集體出售成功的可能性可能會增加。
ERA Singapore 執行長 Marcus Chu 表示，較低的門檻將給更多老舊社區進入集體出售市場的機會，並可能「重新將焦點」轉向集體出售，特別是結合近期開發商針對大型項目的額外買方印花稅（ABSD）減免期限的延長。
他補充說，那些容積率較低的老舊公寓，特別是位於缺乏未開發土地的成熟社區中的項目，可以通過全面重新開發來更有效地利用稀缺土地。
PropNex 執行長 Kelvin Fong 在評論擬議修正案時表示，過去一些未能成功的集體出售項目（如 Braddell View、Laguna Park 和 Pine Grove），如果在當前的規劃參數下重新開發，可能會提供顯著增加的住房數量。
會出現集體出售熱潮嗎？
Mohan 先生認為，在規模較大或房齡較老的社區中，即使絕大多數業主支持，獲得最後一批同意書依然非常困難。
他表示，擬議的變更可能會鼓勵那些此前因差一點未達到所需同意率而失敗的項目重新回到市場。
然而，他不認為僅憑這些修正案就能引發廣泛的集體出售熱潮。
「開發商將繼續將集體出售地塊與政府土地銷售機會進行比較，」Sandrasegeran 先生說。
「與政府土地招標不同，集體出售收購可能涉及租期補頂金、開發費、拆除成本、複雜的場地條件以及更長的交易周期。」
他補充說，開發商還必須考慮住宅土地收購中被強加的 ABSD 義務。
上周宣布，承接大型集體出售項目的住宅開發商在修訂後的 ABSD 規則下，將獲得更多時間來完成建設並銷售單位。這些變化適用於 7 月 29 日或之後收購的住宅土地。
雖然 Lee 先生預計會有更多項目嘗試測試市場，但他表示，最終的銷售成功將取決於現實的底價以及每個項目的業主構成。
他指出，外國業主或投資者比例較高的項目可能會面臨更大挑戰，因為這類業主的置換成本往往更高。
保障措施
分析師在擬議的保障措施是否在「促進重新開發」與「保護不願出售的業主」之間取得了正確平衡的問題上持有分歧。
該法案尋求將成立集體出售委員會所需的最低支持率從目前的 20%（按份額價值計算）或 25%（按單位數量計算）提高到 35% 的業主。
集體出售委員會獲取集體出售協議簽名的時間也將從 12 個月縮短至 6 個月。
此外，法案還建議將集體出售嘗試失敗後的等待期從兩年延長至三年。
Chu 先生認為，要求更強的初始支持是一種平衡的方法，降低了缺乏足夠支持的集體出售嘗試的可能性，但較短的簽名期限對於大型開發項目來說可能更具挑戰性。
Lee 先生同樣認為，更嚴格的保障措施為少數業主提供了足夠的保護，同時使集體出售變得更可行。
Mogul.sg 首席研究員 Nicholas Mak 表示，雖然更強的保障措施改善了支持和反對集體出售業主之間的制衡，但縮短收集簽名的期限可能會鼓勵支持集體出售的業主採取高壓手段，以趕在截止日期前完成任務。
他認為，這反而可能在增加保障措施的同時，加劇鄰里之間的緊張關係。
他指出，集體出售成功的一個主要障礙是置換住房成本的上升。
「考慮是否同意集體出售的業主必須考慮在搬離當前住所之前必須購買的置換住房成本。」
「一些業主，尤其是那些有孩子或多代同堂的家庭，希望購買一個與目前住房大小相同或臥室數量相同的置換房。因此，降級搬到更小的單位並不是一個選項。」
「隨著新房和二手房價格的持續上漲，這些業主將被迫提高現有房產的要價，這將給集體出售的成功帶來挑戰。」
