首先，让我们来了解一下新加坡从去年到现在的办公室的需求变化以及成长方向。
2021年
商业地产投资同比增长177%
2021年，是亚太商业房地产市场总体呈现强劲发展的一年，也是新加坡商业房地产投资激增的一年。
根据行业报告显示，在2021年第四季度，新加坡的商业房地产投资额同比猛增430%至29亿美元；而2021年全年新加坡商业房地产投资总额达到90亿美元，同比增长177%。
与此同时，亚太地区资本的趋势报告也显示，亚太商业房地产投资在2021年同比增长 22%，远高于疫情之前的五年平均增长水平。但相较于新加坡，亚太地区的增长幅度则显得有些逊色。
有行业专家表示，亚太地区正在恢复疫情前的增长轨迹：“几乎所有主要市场和行业都恢复或高于历史水平，这表明投资者正在关注亚太地区的未来增长前景”。
锁定更优但更少的办公空间
在亚太地区中，写字楼是商业地产的主要对象，占所有商业地产投资额的42%以上。由此可以看出，资本市场对于商业地产持有着较为乐观的态度。
有行业专家指出：“尽管灵活办公会导致企业对办公空间使用量普遍减少，但在亚太地区，CBD的整体入住率仍稳定在90%以上。”
也因此，有行业报告认为：“通过办公空间的重新配置，将让员工可以使用更少的空间实现更高的协作程度，同时在租金还未大幅增长之前，企业越来越倾向于更优但更少的办公空间。”
因此有数据显示，在新加坡的2021年第四季度： 1）在空置率方面，新加坡写字楼的整体空置率下降0.1%，其中第一类办公楼的入住率增加了0.4%； 2）在租金方面，相较于中部以外地区写字楼租金的环比增长0.3%，新加坡中部地区写字楼租金环比上涨更为显著，达到0.8%。租户对优质办公室的需求似乎正在增长。
新投资会从住宅流向写字楼吗？
面向未来，随着50%的新加坡员工在2022年年初重返办公室，新加坡写字楼的租赁需求和市场情绪或许会进一步改善。
有行业专家认为：“在需求持续，但供应量有限的大背景下，预计新加坡CBD甲级写字楼租金会进一步增长，空置率则会趋紧。”
也有行业专家在从另外一个角度，分析新加坡商业地产领域的发展：“由于2021年12月15日宣布的私人住宅市场额外买家印花税的政策调整及其他降温措施，可能会有投资者从私人住宅市场将目光投向写字楼领域。”
对于非新加坡国籍的投资人来说，当前办公楼等的商业地产投资领域的“性价比”更加值得关注——无需支付额外买家印花税，只需支付（地产价格3%减去5400新元）的买家印花税（BSD）以及7%的消费税（GST），相较于投资私人住宅，购置成本直接降低了23~28%左右。
接下来让我们看一下新加坡的类型以及基本的选择标准。
01 办公用途商业地产分类
写字楼
以中央金融区为主，包括滨海湾、丹戎巴葛及珊顿大道周围近年开始在新加坡的四周规划新的商业中心分为A|B|C三级，A级办公楼是最受大企业欢迎的，通常不会出售，只能租赁，有最高端的建筑设计及建材选取，非常漂亮显眼的外立面，内部采用最先进的控制系统和设施，位置绝佳，非常方便例如：丹戎巴葛中心（目前新加坡最高楼）
工业园&工业区办公楼
主要由新加坡淡马锡旗下星桥腾飞和凯德地产持有和经营，不同的园区对业务范围有对应的要求，适合高科技和研究团队，租金和配套服务比写字楼优惠很多。
商业保留屋
商业保留屋，将一些传统店屋一楼作为餐饮业，楼上会出租作为办公室每平方尺租金较低但有效面积使用率也会比写字楼低约20%-30%。
👆蓝色区域为重要的商业地产区域，包括中央金融区，东部靠近机场作为樟宜工业园区（航空、物流），西部裕廊工业区（港口、石化、机械、食品等），北部兀兰工业区（家具、食品、造船等）。重要的还有国立大学旁边的纬壹科技园区（医药、高科技互联网）和淡滨尼晶圆制造公园（半导体产业）等等。
02 办公室类型
传统型办公室
每次租期通常2-3年，大的办公空间也可以商议5-6年的租期续约时会根据市场变动调整价格押金通常是三个月的租金，在租赁到期后房东需退还押金。
租赁办公室只提供场地，通常需要租客重新装修布置前期投入较高，长期费用较低适合大中型企业。
Tips：
若签的租期较长，有时房东会同意提供前1-2个月免租金，让租客可以进行装修。
服务型办公室
近年来流行的还包括共享办公空间，精装修，有配套设施按需使用，拎包入驻，租期灵活，费用套餐化，前期费用低，长远看费用较高，适合中小型公司及初创企业。
03 如何选择商业地产
业务所在范围
主要取决于业务范围，金融机构一般选择中央金融区，高科技研究团队可以选择纬壹科技园，等等。
其他可因客户要求、靠近供应商与主要竞争对手来选择。
交通便利
靠近地铁，通勤方便，是招聘员工的一大优势，多样的餐饮选择。酒吧和咖啡厅、超市、便利店等，有景观设计、小公园等优化办公场所体验，停车场的配置和停车收费情况都是考量情况。
建筑规格
写字楼现代化高端大气的外观和办公室装修是对企业形象的一大加持，物业服务也应考虑：供电能力、空调系统、电梯系统、网络、安保、停车场等。
