首先，讓我們來了解一下新加坡從去年到現在的辦公室的需求變化以及成長方向。
2021年
商業地產投資同比增長177%
2021年，是亞太商業房地產市場總體呈現強勁發展的一年，也是新加坡商業房地產投資激增的一年。
根據行業報告顯示，在2021年第四季度，新加坡的商業房地產投資額同比猛增430%至29億美元；而2021年全年新加坡商業房地產投資總額達到90億美元，同比增長177%。
與此同時，亞太地區資本的趨勢報告也顯示，亞太商業房地產投資在2021年同比增長 22%，遠高於疫情之前的五年平均增長水平。但相較於新加坡，亞太地區的增長幅度則顯得有些遜色。
有行業專家表示，亞太地區正在恢復疫情前的增長軌跡：「幾乎所有主要市場和行業都恢復或高於歷史水平，這表明投資者正在關注亞太地區的未來增長前景」。
鎖定更優但更少的辦公空間
在亞太地區中，寫字樓是商業地產的主要對象，占所有商業地產投資額的42%以上。由此可以看出，資本市場對於商業地產持有著較為樂觀的態度。
有行業專家指出：「儘管靈活辦公會導致企業對辦公空間使用量普遍減少，但在亞太地區，CBD的整體入住率仍穩定在90%以上。」
也因此，有行業報告認為：「通過辦公空間的重新配置，將讓員工可以使用更少的空間實現更高的協作程度，同時在租金還未大幅增長之前，企業越來越傾向於更優但更少的辦公空間。」
因此有數據顯示，在新加坡的2021年第四季度： 1）在空置率方面，新加坡寫字樓的整體空置率下降0.1%，其中第一類辦公樓的入住率增加了0.4%； 2）在租金方面，相較於中部以外地區寫字樓租金的環比增長0.3%，新加坡中部地區寫字樓租金環比上漲更為顯著，達到0.8%。租戶對優質辦公室的需求似乎正在增長。
新投資會從住宅流向寫字樓嗎？
面向未來，隨著50%的新加坡員工在2022年年初重返辦公室，新加坡寫字樓的租賃需求和市場情緒或許會進一步改善。
有行業專家認為：「在需求持續，但供應量有限的大背景下，預計新加坡CBD甲級寫字樓租金會進一步增長，空置率則會趨緊。」
也有行業專家在從另外一個角度，分析新加坡商業地產領域的發展：「由於2021年12月15日宣布的私人住宅市場額外買家印花稅的政策調整及其他降溫措施，可能會有投資者從私人住宅市場將目光投向寫字樓領域。」
對於非新加坡國籍的投資人來說，當前辦公樓等的商業地產投資領域的「性價比」更加值得關注——無需支付額外買家印花稅，只需支付（地產價格3%減去5400新元）的買家印花稅（BSD）以及7%的消費稅（GST），相較於投資私人住宅，購置成本直接降低了23~28%左右。
接下來讓我們看一下新加坡的類型以及基本的選擇標準。
01 辦公用途商業地產分類
寫字樓
以中央金融區為主，包括濱海灣、丹戎巴葛及珊頓大道周圍近年開始在新加坡的四周規劃新的商業中心分為A|B|C三級，A級辦公樓是最受大企業歡迎的，通常不會出售，只能租賃，有最高端的建築設計及建材選取，非常漂亮顯眼的外立面，內部採用最先進的控制系統和設施，位置絕佳，非常方便例如：丹戎巴葛中心（目前新加坡最高樓）
工業園&工業區辦公樓
主要由新加坡淡馬錫旗下星橋騰飛和凱德地產持有和經營，不同的園區對業務範圍有對應的要求，適合高科技和研究團隊，租金和配套服務比寫字樓優惠很多。
商業保留屋
商業保留屋，將一些傳統店屋一樓作為餐飲業，樓上會出租作為辦公室每平方尺租金較低但有效面積使用率也會比寫字樓低約20%-30%。
👆藍色區域為重要的商業地產區域，包括中央金融區，東部靠近機場作為樟宜工業園區（航空、物流），西部裕廊工業區（港口、石化、機械、食品等），北部兀蘭工業區（家具、食品、造船等）。重要的還有國立大學旁邊的緯壹科技園區（醫藥、高科技網際網路）和淡濱尼晶圓製造公園（半導體產業）等等。
02 辦公室類型
傳統型辦公室
每次租期通常2-3年，大的辦公空間也可以商議5-6年的租期續約時會根據市場變動調整價格押金通常是三個月的租金，在租賃到期後房東需退還押金。
租賃辦公室只提供場地，通常需要租客重新裝修布置前期投入較高，長期費用較低適合大中型企業。
Tips：
若簽的租期較長，有時房東會同意提供前1-2個月免租金，讓租客可以進行裝修。
服務型辦公室
近年來流行的還包括共享辦公空間，精裝修，有配套設施按需使用，拎包入駐，租期靈活，費用套餐化，前期費用低，長遠看費用較高，適合中小型公司及初創企業。
03 如何選擇商業地產
業務所在範圍
主要取決於業務範圍，金融機構一般選擇中央金融區，高科技研究團隊可以選擇緯壹科技園，等等。
其他可因客戶要求、靠近供應商與主要競爭對手來選擇。
交通便利
靠近地鐵，通勤方便，是招聘員工的一大優勢，多樣的餐飲選擇。酒吧和咖啡廳、超市、便利店等，有景觀設計、小公園等優化辦公場所體驗，停車場的配置和停車收費情況都是考量情況。
建築規格
寫字樓現代化高端大氣的外觀和辦公室裝修是對企業形象的一大加持，物業服務也應考慮：供電能力、空調系統、電梯系統、網絡、安保、停車場等。
