转售价连续27个月上扬 9月份45组屋单位 百万元易手创新高
榜鹅Punggol Sapphire一个五房式阁楼单位以119万8000元易手，创9月非成熟市镇组屋的最高转售价。（陈渊庄摄）
分析师指出，政府出台的一系列降温措施或将导致五房式及较大房型的转售组屋需求稍微缓和，但今年的百万组屋交易量预计仍会突破300宗。今年首九个月已共有277宗百万组屋交易，高于去年全年的259宗。
本地组屋转售价连续27个月上扬，9月共有45个组屋单位以至少百万元出售，创下历来新高，占总交易量的1.7%。
根据房地产网站99.co和新加坡房地产联合交易网（SRX）星期四（10月6日）发布的预估数据，9月创下最高转售价的是碧山怡然阁（Natura Loft）一个五房式私人组屋（DBSS）单位，它以133万元易手。
创非成熟市镇最高转售价的则是坐落在榜鹅场第268C座组屋的Punggol Sapphire五房式阁楼单位，它以119万8000元出售。这一单位的面积为149平方米，剩余屋契约89年。
房地产服务公司One Global集团研究部高级分析师莫汉说，榜鹅是个非成熟市镇，距离市中心较远，超过百万元的转售组屋成交价相当高昂。
他认为，这座组屋只有两个五房式单位，或许是推高转售价的原因之一。这个单位在较高楼层，是优质阁楼单位，比周围地段一般五房式单位面积更大，对那些想要拥有舒适豪华空间的屋主尤其具吸引力。
合登集团执行长叶润明指出，买家为这一单位支付了高达近20万元的现金溢价（Cash-Over-Valuation）。
他说，有更多百万组屋买家选购较大面积的单位，上月共有17个公寓式与双层公寓式单位以百万元或以上易手，远高于8月的五个。
9月份，加冷黄埔共有七宗百万组屋交易，碧山及红山六宗，宏茂桥五宗，其余的分布在大巴窑、金文泰、中央区、淡滨尼、女皇镇、兀兰、实龙岗、后港、白沙、榜鹅、武吉知马和芽笼。
博纳产业研究与内容主管黄秀莹说，政府9月30日出台的一系列房地产降温措施或将导致五房式及较大房型的转售组屋需求稍微缓和，但今年的百万组屋交易量预计仍会突破300宗。
今年首九个月共已有277宗百万组屋交易，高于去年全年的259宗。
| 9月交易量环比增11.4％
9月的整体组屋转售价环比上升1.2％，同比上涨11.1％。交易量比8月增加11.4％，达2589宗，同比上涨2.8％。
橙易产业研究与咨询部总监孙燕清说，上月的交易量增加，主要是因为农历七月中元节结束后，有更多买家开始看房。同时，那些没有在8月预购组屋销售活动中成功申购到组屋的买家，也可能转而选择在转售市场买房。
她指出，一些新私宅的中位数价格创下新高，部分负担不起私宅价格的买家也可能转而购买转售组屋，导致上月的交易量回升。8月转售交易量环比跌了1.7%。
私宅转售价连续26个月攀升 9月份环比涨1.7％ 全年涨幅或达15％
受访分析师指出，下来几个月的交易量或受到新一轮降温措施影响而减少，但是因为需求仍然强劲，私宅转售价在第四季仍然看涨，全年价格升幅可能达15％。（蔡家增摄）
9月份非有地私宅转售价连续26个月攀升，环比上涨1.7％；交易量则扭转8月下跌情况，增加1.1％。
受访分析师指出，下来几个月的交易量或受到新一轮降温措施影响而减少，但是因为需求仍然强劲，私宅转售价在第四季仍然看涨，全年价格升幅可能达15％。
根据房地产网站99.co和新加坡房地产联合交易网（SRX）星期二（10月11日）发布的数据，与8月份的1.1％增幅相比，9月份非有地私宅转售价环比增幅扩大。
与8月的情况相同，各区转售价在9月份全面上扬。代表大众化私宅的中央区以外（OCR）涨幅仍然最大，达2.2％，；代表高档私宅的核心中央区（CCR）涨幅最小，报1.1％；代表中档私宅的其他中央区（RCR），上扬了1.3％。
如果跟去年同期相比，9月份私宅转售价上升11.1％。核心中央区、其他中央区和中央区以外分别涨7％、10.7％和12.9％。
| 9月1331私宅单位转手
合登集团（Huttons）执行长叶润明认为，9月推出的曲水伦庭（Lentor Modern）和Sky Eden@Bedok取得不俗反应，两个新项目的溢出需求推高了转售市场要价，特别是大众化私宅价格。
虽然转售价坚挺，9月份预估交易量仍然增加，达到1331个单位，比8月份的1317个多1.1％。以地区分布来看，60.9％的交易来自大众化私宅，中档私宅占23％，高档私宅则占16.1％。
分析师预计，新出台的降温措施将暂时拉回需求，但是由于大众化私宅的新供应有限，潜在买家可能转向转售市场。
政府在9月30日落实一系列房地产降温措施，包括私宅屋主卖掉房子后，须等上15个月才能够购买非津贴转售组屋。
橙易产业（Orangetee & Tie）研究与咨询部主管孙燕清说：“因为15个月等候期的限制，一些大型组屋的屋主，可能需要更长时间脱售组屋，才能转买私宅。私宅屋主也因为无法即刻买到组屋而暂缓出售私宅的计划。”
ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣认为，由于租赁市场炽热，享受高租金回报的屋主出售私宅的意愿很低，尤其是刚刚以更高租金更新租约的屋主。
叶润明指出，私宅转售市场的供应可能受到新措施的牵制，但是需求仍然强劲，转售价在第四季会继续攀升。他预计，今年全年私宅转售价的升幅将达15％。
私宅租金连升21个月上月环比涨3.3％
专家指出，私宅业主购买转售组屋的15个月等待期增加了租赁需求。此外，随着利率不断上涨以及明年消费税和房产税上调，房主会将额外成本转嫁给租户，预计租金将进一步上涨。
私宅租金连续21个月上涨，在9月份环比上涨3.3％，租出的单位环比上升9.8％，达4760个；组屋租金环比也上扬3.2％。
分析师指出，新一轮房地产降温措施规定脱售私宅购买转售组屋者须等候15个月，预计带来更多租赁需求，加上我国边境重开和就业市场紧绷，吸引更多外国人前来本地工作和定居，租赁市场仍是屋主主导的局面，租金接下来还会继续上扬。
房地产网站99.co和新加坡房地产联合交易网（SRX）星期三（9月12日）发布的9月份预估数据显示，其他中央区（RCR）的中档私宅租金环比上升最高，达3.9％；中央区以外（OCR）和代表高档私宅的核心中央区（CCR）租金分别增加3.3％和2.6％。
与去年同期相比，整体私宅租金上涨30.9％。大众私宅、中档私宅和高档私宅租金一年来分别上升31.3％、31.8％和29.3％。
| 组屋租金一年来涨24.7％ 外籍员工增加令房源紧张
组屋方面，整体租金连续27个月上涨，9月份环比上升3.2％。成熟和非成熟组屋区的租金环比分别上涨3.3％和3.1％。整体组屋租金一年来涨了24.7％。
橙易产业（Orangetee & Tie）研究与咨询部总监孙燕清说，私宅业主购买转售组屋的15个月等候期增加了租赁需求。此外，随着利率不断上涨以及明年消费税和房产税上调，房主会将额外成本转嫁给租户，预计租金将进一步上涨。
她还说，有限的房屋供应让租户不得不支付更高的租金。即使是较旧或交通不便的房源，也能获得不错的租金。
ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣认为，来我国就业的外国人增加是刺激租金上涨的主要原因。从去年底到今年上半年，持有就业准证和S准证的人数分别增加了4.4％和4.6％。他说：“本地劳动力市场紧张将吸引更多的外籍人士，住宅租赁市场预计至少在未来六至九个月内将保持活跃。”
| 涨势料持续到明年 租金可观屋主不急于出售
另一方面，由于购房者的预算可能受新降温措施影响，愿支付的买价不能和卖家的预期价格匹配。麦俊荣说，那些不愿意降价出售的卖家，会选择边出租边卖。
合登集团（Huttons）执行长叶润明认为，9月份两个新私宅项目开出红盘是刺激出租单位需求增加的原因之一。
他解释，一些从组屋提升的买家为了避免支付额外买方印花税（ABSD），可能选择先出售组屋并租房。此外，新一轮降温措施可能影响已脱售私宅但仍未购买转售组屋或较小私宅的人，他们可能选择暂时租房，进而刺激租赁需求。
叶润明说：“2022年的租赁市场会继续由屋主主导，住宅租金第四季估计会再上涨10％。降温措施推出后，租金的上涨趋势会持续到明年”。
博纳产业（Propnex）研究与内容主管黄秀莹说，脱售私宅买转售组屋者须等候15个月，一定程度上抑制了私宅出售，让本已库存紧张的转售私宅供应更加吃紧。
她说：“可观的租金让屋主不急于出售。”
两大众化公寓开盘销售佳 本地9月新私宅销量 增逾一倍至987单位
以地区来看，代表大众化私宅的中央区以外私宅销量最好，共售出686个单位。核心中央区的高档私宅和其他中央区的中档私宅分别售出198和103个单位。
新公寓曲水伦庭（Lentor Modern）和Sky Eden@Bedok开盘销售佳，带动本地新私宅销量在9月环比大增125.3％至987个单位。
由于未售出的单位剩下不多，加上没有大型项目推出，分析师预计，10月新私宅销量可能放缓到300至400个单位。
新一轮房地产降温措施和年底假期预料也会影响第四季的私宅买气。
根据市区重建局星期一（10月17日）公布的预估数据，发展商在9月售出的新私宅单位比去年同期的834个多了18.3％。
以地区来看，代表大众化私宅的中央区以外（OCR）私宅销量最好，共售出686个单位。核心中央区（CCR）的高档私宅和其他中央区（RCR）的中档私宅分别售出198和103个单位。
若包括执行共管公寓（EC），9月共有992个单位售出，比8月多120.9％，比去年同期则少23.5％。
发展商在9月推出913个新私宅单位，比8月多581.3％，也比去年同期多334.8％。
橙易产业研究与咨询部总监孙燕清说：“受郊区的积压需求推动，9月新私宅销量是今年来单月第二高。”
| 两新公寓占9月总销量64.1％
9月有两个大众化私宅推出，曲水伦庭卖出512个单位，每平方英尺中位数价格为2108元；Sky Eden@Bedok卖出121个单位，中位数尺价2118元。这两个项目占了9月份总销量的64.1％。
ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣预期第四季售出的新私宅单位会减少，因为年终假期在即，也没有大型的郊区项目推出。他认为，新一轮降温措施也会对私宅市场带来影响，但影响程度不会比转售组屋市场大。
市场未售出单位不多，加上没有大型项目推出，合登集团高级研究主管李思德预计，10月新私宅销量可能减少到300至400个单位。
博纳产业（Propnex）研究与内容主管黄秀莹也持同样看法。她说：“发展商推出的单位有限，预计新私宅销量在10月会回到低水平，而EC市场的销售将回升。”
她说，从示范单位的参观人数来看，买家对位置优越的EC项目Copen Grand有浓厚兴趣。
登加新镇的Copen Grand在本月初开始接受申请，共有639个单位；淡滨尼62街的Tenet预计11月推出，有618个单位。
尽管面对新一轮降温措施，孙燕清预计EC的需求可保持稳健，因为市场供应有限，除了North Gaia，绝大多数EC项目都已售罄。此外，由于郊区的新私宅价格继续上涨，符合月入顶限条件的买家也可能转向价格较低的EC。
