轉售價連續27個月上揚 9月份45組屋單位 百萬元易手創新高
榜鵝Punggol Sapphire一個五房式閣樓單位以119萬8000元易手，創9月非成熟市鎮組屋的最高轉售價。（陳淵莊攝）
分析師指出，政府出台的一系列降溫措施或將導致五房式及較大房型的轉售組屋需求稍微緩和，但今年的百萬組屋交易量預計仍會突破300宗。今年首九個月已共有277宗百萬組屋交易，高於去年全年的259宗。
本地組屋轉售價連續27個月上揚，9月共有45個組屋單位以至少百萬元出售，創下歷來新高，占總交易量的1.7%。
根據房地產網站99.co和新加坡房地產聯合交易網（SRX）星期四（10月6日）發布的預估數據，9月創下最高轉售價的是碧山怡然閣（Natura Loft）一個五房式私人組屋（DBSS）單位，它以133萬元易手。
創非成熟市鎮最高轉售價的則是坐落在榜鵝場第268C座組屋的Punggol Sapphire五房式閣樓單位，它以119萬8000元出售。這一單位的面積為149平方米，剩餘屋契約89年。
房地產服務公司One Global集團研究部高級分析師莫漢說，榜鵝是個非成熟市鎮，距離市中心較遠，超過百萬元的轉售組屋成交價相當高昂。
他認為，這座組屋只有兩個五房式單位，或許是推高轉售價的原因之一。這個單位在較高樓層，是優質閣樓單位，比周圍地段一般五房式單位面積更大，對那些想要擁有舒適豪華空間的屋主尤其具吸引力。
合登集團執行長葉潤明指出，買家為這一單位支付了高達近20萬元的現金溢價（Cash-Over-Valuation）。
他說，有更多百萬組屋買家選購較大面積的單位，上月共有17個公寓式與雙層公寓式單位以百萬元或以上易手，遠高於8月的五個。
9月份，加冷黃埔共有七宗百萬組屋交易，碧山及紅山六宗，宏茂橋五宗，其餘的分布在大巴窯、金文泰、中央區、淡濱尼、女皇鎮、兀蘭、實龍崗、後港、白沙、榜鵝、武吉知馬和芽籠。
博納產業研究與內容主管黃秀瑩說，政府9月30日出台的一系列房地產降溫措施或將導致五房式及較大房型的轉售組屋需求稍微緩和，但今年的百萬組屋交易量預計仍會突破300宗。
今年首九個月共已有277宗百萬組屋交易，高於去年全年的259宗。
| 9月交易量環比增11.4％
9月的整體組屋轉售價環比上升1.2％，同比上漲11.1％。交易量比8月增加11.4％，達2589宗，同比上漲2.8％。
橙易產業研究與諮詢部總監孫燕清說，上月的交易量增加，主要是因為農曆七月中元節結束後，有更多買家開始看房。同時，那些沒有在8月預購組屋銷售活動中成功申購到組屋的買家，也可能轉而選擇在轉售市場買房。
她指出，一些新私宅的中位數價格創下新高，部分負擔不起私宅價格的買家也可能轉而購買轉售組屋，導致上月的交易量回升。8月轉售交易量環比跌了1.7%。
私宅轉售價連續26個月攀升 9月份環比漲1.7％ 全年漲幅或達15％
受訪分析師指出，下來幾個月的交易量或受到新一輪降溫措施影響而減少，但是因為需求仍然強勁，私宅轉售價在第四季仍然看漲，全年價格升幅可能達15％。（蔡家增攝）
9月份非有地私宅轉售價連續26個月攀升，環比上漲1.7％；交易量則扭轉8月下跌情況，增加1.1％。
受訪分析師指出，下來幾個月的交易量或受到新一輪降溫措施影響而減少，但是因為需求仍然強勁，私宅轉售價在第四季仍然看漲，全年價格升幅可能達15％。
根據房地產網站99.co和新加坡房地產聯合交易網（SRX）星期二（10月11日）發布的數據，與8月份的1.1％增幅相比，9月份非有地私宅轉售價環比增幅擴大。
與8月的情況相同，各區轉售價在9月份全面上揚。代表大眾化私宅的中央區以外（OCR）漲幅仍然最大，達2.2％，；代表高檔私宅的核心中央區（CCR）漲幅最小，報1.1％；代表中檔私宅的其他中央區（RCR），上揚了1.3％。
如果跟去年同期相比，9月份私宅轉售價上升11.1％。核心中央區、其他中央區和中央區以外分別漲7％、10.7％和12.9％。
| 9月1331私宅單位轉手
合登集團（Huttons）執行長葉潤明認為，9月推出的曲水倫庭（Lentor Modern）和Sky Eden@Bedok取得不俗反應，兩個新項目的溢出需求推高了轉售市場要價，特別是大眾化私宅價格。
雖然轉售價堅挺，9月份預估交易量仍然增加，達到1331個單位，比8月份的1317個多1.1％。以地區分布來看，60.9％的交易來自大眾化私宅，中檔私宅占23％，高檔私宅則占16.1％。
分析師預計，新出台的降溫措施將暫時拉回需求，但是由於大眾化私宅的新供應有限，潛在買家可能轉向轉售市場。
政府在9月30日落實一系列房地產降溫措施，包括私宅屋主賣掉房子後，須等上15個月才能夠購買非津貼轉售組屋。
橙易產業（Orangetee & Tie）研究與諮詢部主管孫燕清說：「因為15個月等候期的限制，一些大型組屋的屋主，可能需要更長時間脫售組屋，才能轉買私宅。私宅屋主也因為無法即刻買到組屋而暫緩出售私宅的計劃。」
ERA產業研究與諮詢部主管麥俊榮認為，由於租賃市場熾熱，享受高租金回報的屋主出售私宅的意願很低，尤其是剛剛以更高租金更新租約的屋主。
葉潤明指出，私宅轉售市場的供應可能受到新措施的牽制，但是需求仍然強勁，轉售價在第四季會繼續攀升。他預計，今年全年私宅轉售價的升幅將達15％。
私宅租金連升21個月上月環比漲3.3％
專家指出，私宅業主購買轉售組屋的15個月等待期增加了租賃需求。此外，隨著利率不斷上漲以及明年消費稅和房產稅上調，房主會將額外成本轉嫁給租戶，預計租金將進一步上漲。
私宅租金連續21個月上漲，在9月份環比上漲3.3％，租出的單位環比上升9.8％，達4760個；組屋租金環比也上揚3.2％。
分析師指出，新一輪房地產降溫措施規定脫售私宅購買轉售組屋者須等候15個月，預計帶來更多租賃需求，加上我國邊境重開和就業市場緊繃，吸引更多外國人前來本地工作和定居，租賃市場仍是屋主主導的局面，租金接下來還會繼續上揚。
房地產網站99.co和新加坡房地產聯合交易網（SRX）星期三（9月12日）發布的9月份預估數據顯示，其他中央區（RCR）的中檔私宅租金環比上升最高，達3.9％；中央區以外（OCR）和代表高檔私宅的核心中央區（CCR）租金分別增加3.3％和2.6％。
與去年同期相比，整體私宅租金上漲30.9％。大眾私宅、中檔私宅和高檔私宅租金一年來分別上升31.3％、31.8％和29.3％。
| 組屋租金一年來漲24.7％ 外籍員工增加令房源緊張
組屋方面，整體租金連續27個月上漲，9月份環比上升3.2％。成熟和非成熟組屋區的租金環比分別上漲3.3％和3.1％。整體組屋租金一年來漲了24.7％。
橙易產業（Orangetee & Tie）研究與諮詢部總監孫燕清說，私宅業主購買轉售組屋的15個月等候期增加了租賃需求。此外，隨著利率不斷上漲以及明年消費稅和房產稅上調，房主會將額外成本轉嫁給租戶，預計租金將進一步上漲。
她還說，有限的房屋供應讓租戶不得不支付更高的租金。即使是較舊或交通不便的房源，也能獲得不錯的租金。
ERA產業研究與諮詢部主管麥俊榮認為，來我國就業的外國人增加是刺激租金上漲的主要原因。從去年底到今年上半年，持有就業准證和S准證的人數分別增加了4.4％和4.6％。他說：「本地勞動力市場緊張將吸引更多的外籍人士，住宅租賃市場預計至少在未來六至九個月內將保持活躍。」
| 漲勢料持續到明年 租金可觀屋主不急於出售
另一方面，由於購房者的預算可能受新降溫措施影響，願支付的買價不能和賣家的預期價格匹配。麥俊榮說，那些不願意降價出售的賣家，會選擇邊出租邊賣。
合登集團（Huttons）執行長葉潤明認為，9月份兩個新私宅項目開出紅盤是刺激出租單位需求增加的原因之一。
他解釋，一些從組屋提升的買家為了避免支付額外買方印花稅（ABSD），可能選擇先出售組屋並租房。此外，新一輪降溫措施可能影響已脫售私宅但仍未購買轉售組屋或較小私宅的人，他們可能選擇暫時租房，進而刺激租賃需求。
葉潤明說：「2022年的租賃市場會繼續由屋主主導，住宅租金第四季估計會再上漲10％。降溫措施推出後，租金的上漲趨勢會持續到明年」。
博納產業（Propnex）研究與內容主管黃秀瑩說，脫售私宅買轉售組屋者須等候15個月，一定程度上抑制了私宅出售，讓本已庫存緊張的轉售私宅供應更加吃緊。
她說：「可觀的租金讓屋主不急於出售。」
兩大眾化公寓開盤銷售佳 本地9月新私宅銷量 增逾一倍至987單位
以地區來看，代表大眾化私宅的中央區以外私宅銷量最好，共售出686個單位。核心中央區的高檔私宅和其他中央區的中檔私宅分別售出198和103個單位。
新公寓曲水倫庭（Lentor Modern）和Sky Eden@Bedok開盤銷售佳，帶動本地新私宅銷量在9月環比大增125.3％至987個單位。
由於未售出的單位剩下不多，加上沒有大型項目推出，分析師預計，10月新私宅銷量可能放緩到300至400個單位。
新一輪房地產降溫措施和年底假期預料也會影響第四季的私宅買氣。
根據市區重建局星期一（10月17日）公布的預估數據，發展商在9月售出的新私宅單位比去年同期的834個多了18.3％。
以地區來看，代表大眾化私宅的中央區以外（OCR）私宅銷量最好，共售出686個單位。核心中央區（CCR）的高檔私宅和其他中央區（RCR）的中檔私宅分別售出198和103個單位。
若包括執行共管公寓（EC），9月共有992個單位售出，比8月多120.9％，比去年同期則少23.5％。
發展商在9月推出913個新私宅單位，比8月多581.3％，也比去年同期多334.8％。
橙易產業研究與諮詢部總監孫燕清說：「受郊區的積壓需求推動，9月新私宅銷量是今年來單月第二高。」
| 兩新公寓占9月總銷量64.1％
9月有兩個大眾化私宅推出，曲水倫庭賣出512個單位，每平方英尺中位數價格為2108元；Sky Eden@Bedok賣出121個單位，中位數尺價2118元。這兩個項目占了9月份總銷量的64.1％。
ERA產業研究與諮詢部主管麥俊榮預期第四季售出的新私宅單位會減少，因為年終假期在即，也沒有大型的郊區項目推出。他認為，新一輪降溫措施也會對私宅市場帶來影響，但影響程度不會比轉售組屋市場大。
市場未售出單位不多，加上沒有大型項目推出，合登集團高級研究主管李思德預計，10月新私宅銷量可能減少到300至400個單位。
博納產業（Propnex）研究與內容主管黃秀瑩也持同樣看法。她說：「發展商推出的單位有限，預計新私宅銷量在10月會回到低水平，而EC市場的銷售將回升。」
她說，從示範單位的參觀人數來看，買家對位置優越的EC項目Copen Grand有濃厚興趣。
登加新鎮的Copen Grand在本月初開始接受申請，共有639個單位；淡濱尼62街的Tenet預計11月推出，有618個單位。
儘管面對新一輪降溫措施，孫燕清預計EC的需求可保持穩健，因為市場供應有限，除了North Gaia，絕大多數EC項目都已售罄。此外，由於郊區的新私宅價格繼續上漲，符合月入頂限條件的買家也可能轉向價格較低的EC。
