新加坡房地产现状：危机还是机遇？
新加坡的房地产市场正在经历一些重大变化。它具有由公共市场和私人市场组成的双重市场结构。公共住房市场分为一级和二级（转售）市场。
建屋发展局负责在一级市场以优惠价格向新加坡人建造和出售公共住房单位。
主要公共住房市场受到监管，仅向新加坡家庭开放，家庭月收入上限为 14,000 新加坡元（10,400 美元）。在达到五年的最低占用期后，业主可以在二级公共房屋市场上将其单位出售给没有私人房屋的新加坡公民和永久居民。
私人住房市场是一个自由放任的市场，供应非有地房屋，如公寓和组屋，以及有地房屋，如排屋、半独立式和独立式房屋。外国人不得拥有公共住房。虽然他们可以买卖非有地公寓和共管公寓，但他们只能购买圣淘沙岛上的有地住宅。
尽管与 Covid-19 相关的供应链和经济活动中断，基准私人住宅物业价格指数在 2020 年 6 月退出“断路器”后连续 12 个季度增长 25%，而转售公屋价格也同期增长28 %。
政府出台了三轮降温措施，以防止房价偏离经济基本面。2021 年 12 月 16 日，政府将外国人的额外买方印花税 (ABSD)——购买新加坡私人住宅物业时的一种交易税——从 20% 提高到 30%。
新加坡公民和永久居民购买第二处房产时的 ABSD 也分别提高到 17% 和 25%，购买第三处和后续房产时分别提高到 25% 和 30%。房地产开发商还需支付 40% 的 ABSD——但如果已开发的单元在土地收购日期后五年内出售，则可缴纳 35% 的费用。
另一次干预发生在 2022 年 9 月 29 日，当时政府机构将中期利率下限从 3.5% 上调至 4%。政府还为私人业主规定了 15 个月的等待期，以使首次购房者免受公共转售市场激烈竞争的影响。
政府担心高房价会削弱其社会契约。尽管外国投资在 2023 年仅占私人房地产销售的 7%，但 它们显著推高了私人住宅价格，尤其是在豪华住宅领域。因为外国投资的钱主要就集中在豪华住宅区。最近的 ABSD 加息旨在遏制对私人住房市场产生通胀影响的海外“热钱”流动，这是这个“热钱”在2023年第一季度，还是远超2022年同期。有些国家涌入新加坡的资本显然在增加。
2023 年 4 月 26 日，政府将外国人在新加坡购买私人住宅物业时的 ABSD 从 30% 提高到 60%。新加坡公民和永久居民在购买第二套私人房产用于投资时，现在必须分别支付 20% 和 30% 的 ABSD，分别增加 3% 和 5%。
私人住宅物业价格已处于历史高位，平均发售价格为每平方英尺 2,000 新元至 2,900 新元（1,485 美元至 2,153 美元）。目前的房价中位数是中等收入的14 倍 ——如此高的价格将使中等收入家庭无法负担，等于他们不可能进入私人住房市场。
使用新的 ABSD 规则后推出的最近项目 Blossoms by the Park，一位以 228 万新元（170 万美元）购买三居室单元的当地买家将支付 570,000 新元（423,000 美元）的首付款，基于贷款价值比为75%。
由于利率下限为 4%，他们每月的按揭付款将为 10,360 新元（7,693 美元）。根据 55% 的总偿债率，他们的月收入必须至少达到 18,840 新元（13,990 美元）才能从当地银行获得抵押贷款。这意味着只有收入最高的 10% 的新加坡家庭才能负担得起 Blossoms by the Park 的房产。
加息和地缘政治紧张局势增加了私人房地产市场投资的重大风险。如果宏观风险引发经济衰退和失业等负面经济后果，私人住房市场价格可能会急剧上升，从而导致更多的社会经济后果。
虽然 60% 的新 ABSD 的潜在影响尚不清楚，但无论私人房价走向如何，不作为的代价可能更为不利。
市场失灵可能会对市场中的每个利益相关者产生广泛影响。开发商可能无法收回投资成本，当地买家在房屋价值下跌时将面临负资产情况。外国人将以低于原价的价格出售房产而蒙受损失。
当借款人拖欠抵押贷款时，房地产市场崩盘将破坏新加坡金融体系的稳定。但不作为的经济成本将高于限制短期外国投资流入房地产市场的干预措施。
新加坡作为国际金融中心之一，其金融体系最容易受到华尔街震荡的影响，加上其主要贸易伙伴的经济状况现在也有诸多不稳定因素，这对未来几年新加坡的金融状况会造成重大挑战。在可以预见的金融风暴之前，新加坡如果没有更多预防手段，那么席卷全球的海啸很容易将这个小港淹没。当然，它也可能拥有巨大的机遇。
