新加坡房地產現狀：危機還是機遇？
新加坡的房地產市場正在經歷一些重大變化。它具有由公共市場和私人市場組成的雙重市場結構。公共住房市場分為一級和二級（轉售）市場。
建屋發展局負責在一級市場以優惠價格向新加坡人建造和出售公共住房單位。
主要公共住房市場受到監管，僅向新加坡家庭開放，家庭月收入上限為 14,000 新加坡元（10,400 美元）。在達到五年的最低占用期後，業主可以在二級公共房屋市場上將其單位出售給沒有私人房屋的新加坡公民和永久居民。
私人住房市場是一個自由放任的市場，供應非有地房屋，如公寓和組屋，以及有地房屋，如排屋、半獨立式和獨立式房屋。外國人不得擁有公共住房。雖然他們可以買賣非有地公寓和共管公寓，但他們只能購買聖淘沙島上的有地住宅。
儘管與 Covid-19 相關的供應鏈和經濟活動中斷，基準私人住宅物業價格指數在 2020 年 6 月退出「斷路器」後連續 12 個季度增長 25%，而轉售公屋價格也同期增長28 %。
政府出台了三輪降溫措施，以防止房價偏離經濟基本面。2021 年 12 月 16 日，政府將外國人的額外買方印花稅 (ABSD)——購買新加坡私人住宅物業時的一種交易稅——從 20% 提高到 30%。
新加坡公民和永久居民購買第二處房產時的 ABSD 也分別提高到 17% 和 25%，購買第三處和後續房產時分別提高到 25% 和 30%。房地產開發商還需支付 40% 的 ABSD——但如果已開發的單元在土地收購日期後五年內出售，則可繳納 35% 的費用。
另一次干預發生在 2022 年 9 月 29 日，當時政府機構將中期利率下限從 3.5% 上調至 4%。政府還為私人業主規定了 15 個月的等待期，以使首次購房者免受公共轉售市場激烈競爭的影響。
政府擔心高房價會削弱其社會契約。儘管外國投資在 2023 年僅占私人房地產銷售的 7%，但 它們顯著推高了私人住宅價格，尤其是在豪華住宅領域。因為外國投資的錢主要就集中在豪華住宅區。最近的 ABSD 加息旨在遏制對私人住房市場產生通脹影響的海外「熱錢」流動，這是這個「熱錢」在2023年第一季度，還是遠超2022年同期。有些國家湧入新加坡的資本顯然在增加。
2023 年 4 月 26 日，政府將外國人在新加坡購買私人住宅物業時的 ABSD 從 30% 提高到 60%。新加坡公民和永久居民在購買第二套私人房產用於投資時，現在必須分別支付 20% 和 30% 的 ABSD，分別增加 3% 和 5%。
私人住宅物業價格已處於歷史高位，平均發售價格為每平方英尺 2,000 新元至 2,900 新元（1,485 美元至 2,153 美元）。目前的房價中位數是中等收入的14 倍 ——如此高的價格將使中等收入家庭無法負擔，等於他們不可能進入私人住房市場。
使用新的 ABSD 規則後推出的最近項目 Blossoms by the Park，一位以 228 萬新元（170 萬美元）購買三居室單元的當地買家將支付 570,000 新元（423,000 美元）的首付款，基於貸款價值比為75%。
由於利率下限為 4%，他們每月的按揭付款將為 10,360 新元（7,693 美元）。根據 55% 的總償債率，他們的月收入必須至少達到 18,840 新元（13,990 美元）才能從當地銀行獲得抵押貸款。這意味著只有收入最高的 10% 的新加坡家庭才能負擔得起 Blossoms by the Park 的房產。
加息和地緣政治緊張局勢增加了私人房地產市場投資的重大風險。如果宏觀風險引發經濟衰退和失業等負面經濟後果，私人住房市場價格可能會急劇上升，從而導致更多的社會經濟後果。
雖然 60% 的新 ABSD 的潛在影響尚不清楚，但無論私人房價走向如何，不作為的代價可能更為不利。
市場失靈可能會對市場中的每個利益相關者產生廣泛影響。開發商可能無法收回投資成本，當地買家在房屋價值下跌時將面臨負資產情況。外國人將以低於原價的價格出售房產而蒙受損失。
當借款人拖欠抵押貸款時，房地產市場崩盤將破壞新加坡金融體系的穩定。但不作為的經濟成本將高於限制短期外國投資流入房地產市場的干預措施。
新加坡作為國際金融中心之一，其金融體系最容易受到華爾街震盪的影響，加上其主要貿易夥伴的經濟狀況現在也有諸多不穩定因素，這對未來幾年新加坡的金融狀況會造成重大挑戰。在可以預見的金融風暴之前，新加坡如果沒有更多預防手段，那麼席捲全球的海嘯很容易將這個小港淹沒。當然，它也可能擁有巨大的機遇。
