近期，新加坡豪宅市场出现了一宗让人“眼红”的交易：
位于第10区的Leedon Residence，一套约4704平方英尺的五房单位，在今年7月以1430万新元卖出。
卖家在2017年以1055万新元买入。
9年半之后卖掉，账面利润：
375万新元。
乍一看，这是一个相当惊人的数字。
但拆开这笔交易细看，会发现一个令人深思的问题：
新加坡豪宅，真的这么赚钱吗？
要知道，业主可是持有这套房9年半！
这意味着，总资本增值是35.6%，换算成年化资本增值，大约只有3.3%。
年化3.3%，这似乎并不怎么吸引人。
375万听起来很惊人
但可能只是跑赢了银行
这是理解这宗交易最重要的一步。
这只是账面利润
从1055万新元到1430万新元，绝对值增加了375万新元，总涨幅35.6%。
卖家持有了大约9年半，年化资本增值约为3.3%。
但这还只是账面利润，如果我们把下面的因素加上：
买入时的买方印花税
卖出时的交易费用
律师费
装修费用
物业管理和维修
房产税
如果贷款，还包括利息
持有期间的机会成本
那么，不仅375万新元利润 ≠ 375万新元净投资收益，而且实际年化还要低于3.3%。
可能比银行好一些
最近九年，新加坡银行利率多有变化，但加权平均后大约在1.5%–2.5%。
也就是说，Leedon Residence的这套豪宅，扣除各种费用后的实际年化收益，可能只是比银行好一些。
这也是为什么看新加坡房地产新闻时，“赚了多少钱”并不是最重要的数字。
因为最终的实际收益才是关键。
一个反面案例
同是豪宅有人却亏了240万
6月份的另一宗豪宅交易，就是非常好的反例。
这套豪宅位于第9区的Orchard Scotts，是一套约2508平方英尺的四房单位，在2026年6月以425万新元卖出。
卖家在2010年买入，花了665万新元——因此亏损约240万新元。
持有接近16年，年化损失约2.8%。
导致这套Orchard Scotts四房单位亏损240万新元的核心原因有以下几个：
地契缩水：99年地契从约91年降至约74年，导致资产价值持续衰减；
高点买入：卖家在2010年市场高点买入，价格本身已在高位；
项目表现偏弱：该项目在第9邮区长期表现偏弱，尺价排名倒数14%；
成本侵蚀：16年的长期持有成本，包括房产税、物业费、贷款利息等，进一步侵蚀了实际回报。
同样是“豪宅”，结果可以完全不同。
所以，我们必须认识到：买豪宅 ≠ 自动赚钱。
为什么
Leedon Residence能涨？
答案只有四个字：稀缺资产。
项目好且地契不会缩水
Leedon Residence位于新加坡第10区，毗邻荷兰村和优质洋房区，靠近植物园，属于传统高端住宅市场。
项目为永久地契，2015年完成，共约381个住宅单位。
买入时机较好
该单位2017年2月购入。
买入价为2243新元/平方英尺，比该项目开盘时的尺价高出约41%。
但当时新加坡私宅市场刚从连续15个季度的下跌中走出，仍处于底部区域，而非价格高点。
后续9年多的市场上涨和项目本身的品质，共同推动了价格的进一步攀升。
低密度豪华定位
Leedon Residence共有约381个住宅单位，且成交的五房单位4704平方英尺。
这已经不是普通意义上的大户型。
它面对的是一个非常有限的买家市场：
愿意花超过千万新元购买核心区大型住宅的高净值家庭。
这类资产的特点是供应有限，而且很难复制。
它能够卖出好价格，除了是“可以住的房子”，还有地段、土地属性、面积、身份属性等稀缺性标签。
新加坡房地产的盈亏逻辑
都有什么
同是新加坡豪宅，为什么会出现“一套赚375万，一套亏240万”？其中有什么底层逻辑？
始终要优先考虑的是买入价格
也就是说，买房前要先考虑，你多少钱买进去。
在市场高点用很高的单价买入，即使未来整个城市房价上涨，也未必能够覆盖你的买入成本。
Leedon Residence这宗交易的买入单价约2243新元/平方英尺，这9年半里上涨至3040新元/平方英尺。
而Orchard Scotts的案例，则体现了另一个问题：早期高价买入的豪宅，并不意味着未来一定能够回到原来的价格。
永久地契很重要
但不是“永久地契=必涨”
Leedon Residence的一个优势是永久地契。
这意味着土地不会像99年地契那样产生明确的剩余年限折损问题。
但要避免一个常见的误区：永久地契，所以一定比99年地契赚钱。
事实并没有这么简单。
Orchard Scotts本身就是99年地契，而且地处牛顿、靠近乌节路。
问题不是“永久地契一定赢99年地契”，而是不同产品在不同买入价格下，长期资本表现完全可能不同。
因此：地契是变量，不是答案。
大户型豪宅的“稀缺性”
可能比面积本身更重要
Leedon Residence这套房有4704平方英尺，这种产品的供应天然有限。
但这也产生一个容易被忽视的问题：
买家池同样有限。
1430万新元不是普通家庭可以参与的市场——这表示，这类资产的流动性和普通公寓完全不同。
它的核心买家是：
超高净值家庭
企业家
家族资产持有人
高净值国际人士
对核心区大型住宅有需求的其他高收入群体
这意味着：
豪宅投资的逻辑不是“大家都买，所以一定涨”，而是当你需要出售的时候，市场上是否仍然有足够多的人愿意为这种稀缺产品付高价。
2026年的外国买家逻辑
已经完全不同
对于外国买家来说，这一点尤其重要。
新加坡目前对外国人购买住宅征收60%的额外买方印花税。
一名普通外国买家购买住宅，除了正常的买方印花税之外，还需要承担60%的额外买方印花税。
这意味着：
一个外国买家，今天购买1000万新元的住宅，仅额外买方印花税理论上就是600万新元，这还没有计算买方印花税。
今天看新加坡千万级豪宅，不能再简单复制2010年代的投资逻辑。
过去是“买核心区豪宅，等升值”，现在必须进一步计算：
买入税负到底是多少？
持有成本是多少？
未来卖给谁？
资本增值需要涨多少，才能覆盖进入成本？
在新加坡买房子
应当注意什么
多数人不会购买1000万新元以上的豪宅，但这和普通人也有关系。
因为它告诉我们：
房地产投资的核心，不是“房子越贵越好”，而是“资产本身有没有长期稀缺性”。
如果你要买新加坡房子，同样可以问：
这个房子的位置怎么样？
附近未来会不会有大量新供应？
户型是不是市场主流？
租客池够不够大？
未来出售的时候，谁会接手？
买入价格是不是已经把所有利好都算进去了？
这些问题，比：“今年房价会涨多少？”
更加重要。
