近期，新加坡豪宅市場出現了一宗讓人「眼紅」的交易：
位於第10區的Leedon Residence，一套約4704平方英尺的五房單位，在今年7月以1430萬新元賣出。
賣家在2017年以1055萬新元買入。
9年半之後賣掉，帳面利潤：
375萬新元。
乍一看，這是一個相當驚人的數字。
但拆開這筆交易細看，會發現一個令人深思的問題：
新加坡豪宅，真的這麼賺錢嗎？
要知道，業主可是持有這套房9年半！
這意味著，總資本增值是35.6%，換算成年化資本增值，大約只有3.3%。
年化3.3%，這似乎並不怎麼吸引人。
375萬聽起來很驚人
但可能只是跑贏了銀行
這是理解這宗交易最重要的一步。
這只是帳面利潤
從1055萬新元到1430萬新元，絕對值增加了375萬新元，總漲幅35.6%。
賣家持有了大約9年半，年化資本增值約為3.3%。
但這還只是帳面利潤，如果我們把下面的因素加上：
買入時的買方印花稅
賣出時的交易費用
律師費
裝修費用
物業管理和維修
房產稅
如果貸款，還包括利息
持有期間的機會成本
那麼，不僅375萬新元利潤 ≠ 375萬新元凈投資收益，而且實際年化還要低於3.3%。
可能比銀行好一些
最近九年，新加坡銀行利率多有變化，但加權平均後大約在1.5%–2.5%。
也就是說，Leedon Residence的這套豪宅，扣除各種費用後的實際年化收益，可能只是比銀行好一些。
這也是為什麼看新加坡房地產新聞時，「賺了多少錢」並不是最重要的數字。
因為最終的實際收益才是關鍵。
一個反面案例
同是豪宅有人卻虧了240萬
6月份的另一宗豪宅交易，就是非常好的反例。
這套豪宅位於第9區的Orchard Scotts，是一套約2508平方英尺的四房單位，在2026年6月以425萬新元賣出。
賣家在2010年買入，花了665萬新元——因此虧損約240萬新元。
持有接近16年，年化損失約2.8%。
導致這套Orchard Scotts四房單位虧損240萬新元的核心原因有以下幾個：
地契縮水：99年地契從約91年降至約74年，導致資產價值持續衰減；
高點買入：賣家在2010年市場高點買入，價格本身已在高位；
項目表現偏弱：該項目在第9郵區長期表現偏弱，尺價排名倒數14%；
成本侵蝕：16年的長期持有成本，包括房產稅、物業費、貸款利息等，進一步侵蝕了實際回報。
同樣是「豪宅」，結果可以完全不同。
所以，我們必須認識到：買豪宅 ≠ 自動賺錢。
為什麼
Leedon Residence能漲？
答案只有四個字：稀缺資產。
項目好且地契不會縮水
Leedon Residence位於新加坡第10區，毗鄰荷蘭村和優質洋房區，靠近植物園，屬於傳統高端住宅市場。
項目為永久地契，2015年完成，共約381個住宅單位。
買入時機較好
該單位2017年2月購入。
買入價為2243新元/平方英尺，比該項目開盤時的尺價高出約41%。
但當時新加坡私宅市場剛從連續15個季度的下跌中走出，仍處於底部區域，而非價格高點。
後續9年多的市場上漲和項目本身的品質，共同推動了價格的進一步攀升。
低密度豪華定位
Leedon Residence共有約381個住宅單位，且成交的五房單位4704平方英尺。
這已經不是普通意義上的大戶型。
它面對的是一個非常有限的買家市場：
願意花超過千萬新元購買核心區大型住宅的高凈值家庭。
這類資產的特點是供應有限，而且很難複製。
它能夠賣出好價格，除了是「可以住的房子」，還有地段、土地屬性、面積、身份屬性等稀缺性標籤。
新加坡房地產的盈虧邏輯
都有什麼
同是新加坡豪宅，為什麼會出現「一套賺375萬，一套虧240萬」？其中有什麼底層邏輯？
始終要優先考慮的是買入價格
也就是說，買房前要先考慮，你多少錢買進去。
在市場高點用很高的單價買入，即使未來整個城市房價上漲，也未必能夠覆蓋你的買入成本。
Leedon Residence這宗交易的買入單價約2243新元/平方英尺，這9年半里上漲至3040新元/平方英尺。
而Orchard Scotts的案例，則體現了另一個問題：早期高價買入的豪宅，並不意味著未來一定能夠回到原來的價格。
永久地契很重要
但不是「永久地契=必漲」
Leedon Residence的一個優勢是永久地契。
這意味著土地不會像99年地契那樣產生明確的剩餘年限折損問題。
但要避免一個常見的誤區：永久地契，所以一定比99年地契賺錢。
事實並沒有這麼簡單。
Orchard Scotts本身就是99年地契，而且地處牛頓、靠近烏節路。
問題不是「永久地契一定贏99年地契」，而是不同產品在不同買入價格下，長期資本表現完全可能不同。
因此：地契是變量，不是答案。
大戶型豪宅的「稀缺性」
可能比面積本身更重要
Leedon Residence這套房有4704平方英尺，這種產品的供應天然有限。
但這也產生一個容易被忽視的問題：
買家池同樣有限。
1430萬新元不是普通家庭可以參與的市場——這表示，這類資產的流動性和普通公寓完全不同。
它的核心買家是：
超高凈值家庭
企業家
家族資產持有人
高凈值國際人士
對核心區大型住宅有需求的其他高收入群體
這意味著：
豪宅投資的邏輯不是「大家都買，所以一定漲」，而是當你需要出售的時候，市場上是否仍然有足夠多的人願意為這種稀缺產品付高價。
2026年的外國買家邏輯
已經完全不同
對於外國買家來說，這一點尤其重要。
新加坡目前對外國人購買住宅徵收60%的額外買方印花稅。
一名普通外國買家購買住宅，除了正常的買方印花稅之外，還需要承擔60%的額外買方印花稅。
這意味著：
一個外國買家，今天購買1000萬新元的住宅，僅額外買方印花稅理論上就是600萬新元，這還沒有計算買方印花稅。
今天看新加坡千萬級豪宅，不能再簡單複製2010年代的投資邏輯。
過去是「買核心區豪宅，等升值」，現在必須進一步計算：
買入稅負到底是多少？
持有成本是多少？
未來賣給誰？
資本增值需要漲多少，才能覆蓋進入成本？
在新加坡買房子
應當注意什麼
多數人不會購買1000萬新元以上的豪宅，但這和普通人也有關係。
因為它告訴我們：
房地產投資的核心，不是「房子越貴越好」，而是「資產本身有沒有長期稀缺性」。
如果你要買新加坡房子，同樣可以問：
這個房子的位置怎麼樣？
附近未來會不會有大量新供應？
戶型是不是市場主流？
租客池夠不夠大？
未來出售的時候，誰會接手？
買入價格是不是已經把所有利好都算進去了？
這些問題，比：「今年房價會漲多少？」
更加重要。
