新加坡的利率走勢，與美國並不直接同步。
不過，美聯儲在9月中旬上調基準隔夜利率，並暗示未來幾個月可能繼續加息。
這是否預示著，包括新加坡在內的多個市場，將進入一個利率長期偏高的階段？
對於新加坡的退休人士來說，更高的利率可能是好消息，因為他們可以通過新元定期存款、國庫券等較安全的工具，獲得更好的回報。
但另一方面，如果利率上漲，並長時間維持在高位，借款人就會受到影響。
房貸可能變得更貴
更高的利率，可能對準備申請新房貸，或為現有房貸辦理再融資的人產生不利影響。
截至10月2日起息日，三個月複利新加坡隔夜利率平均值，即 SORA，約為年利率 1.2%。相比之下，2024年初約為3.7%，2025年初約為3%。
SORA是新加坡房貸常用的定價基準。
以一名購買 250萬元轉售公寓 的買家為例，假設他採用25%的自有資金和75%的貸款來支付購房款。
這意味著，他需要投入 62.5萬元自有資金，並申請 187.5萬元貸款。
如果貸款期限為25年，不同利率下的還款情況如下：
上述計算假設，貸款年利率在整個25年期間分別保持在2%、3%或4%。
當然，對於符合資格的人來說，即使房貸利率大幅上漲，購買建屋發展局的新組屋，很可能仍然是一個顯而易見的選擇。
畢竟，新組屋是以補貼價格出售的。
在2026年6月的預購組屋（BTO）銷售活動中，標準型項目 Sembawang Brook 的四房式單位，參考售價在未計入津貼前，介於 30.2萬至42.8萬元。
這一價格，遠低於附近條件相近、但剩餘租契更短的轉售組屋。後者的成交價介於 60萬至68萬元。
租房，會不會成為更好的選擇？
然而，更高的利率，是否會讓租房相較於購買私人住宅，更具吸引力？
誠然，支付租金是一項支出，而償還房貸，則是在為一項可能隨時間升值的資產付款。
但也需要考慮：為了購買一套250萬元的自住私宅，投入62.5萬元自有資金，意味著放棄了哪些其他機會？
這筆錢可以用來創辦一家新企業，創造相當於初始投入數倍的回報。
或者，選擇一種沒有那麼激動人心的方式：將這62.5萬元用於購買股票，通過股息獲得持續收入，並通過資本增值，確保退休時擁有足夠的財務儲備。
此外，在就業市場不確定性增加的時代，承擔一筆金額龐大、持續多年的房貸，也可能成為沉重負擔。
市區重建局的初步估計顯示，第三季度整體私人住宅價格指數環比上漲 1.4%，同比上漲 3.4%。
第三季度，有地住宅的價格漲幅，明顯高於非有地住宅。
從過去10年和15年的時間跨度來看，私人住宅價格的復合年增長率，分別為 4.9%和2.8%。
買房：25年後賣出，凈現金盈餘有多少？
假設這套250萬元的住宅，每年升值 3%。
買家通過一筆期限為25年、金額為187.5萬元的貸款，支付部分購房款。
25年後出售住宅，扣除最初投入的自有資金和全部貸款還款後，在不同貸款利率下，凈現金盈餘如下：
如果計入交易費用，或者將現金流折算為現值，上述金額就會減少。此外，這項計算還沒有計入房產稅、維修費用等持有住宅的成本。
租房：把62.5萬元拿去投資股票
再來比較另一種情況：選擇租房，並將 62.5萬元 投入股票。
假設這些股票每年帶來 3.5%的股息收益率，股價每年增長 5%。
同時，假設第一年的租金支出為 4.2萬元，即每月3,500元，此後租金每年上漲 3%。
在這一情景下，租房者25年後出售股票，將出售股票帶來的收益與期間收到的股息相加，再扣除累計租金支出，凈現金盈餘約為：163萬元。
這一結果，與房貸年利率為4%時，買房者約164萬元的凈現金盈餘大致相當。
不過，如果租房者持續把收到的股息用於購買更多股票，最終的凈現金盈餘將會明顯增加。
因此，從財務角度來看，租房並投資股票的人，完全有可能取得優於購買私人住宅的結果。
而且，當房貸利率上升時，租房者在財務上勝過買房者的可能性，也會增加。
年輕夫妻，可以先租房，退休後再買房嗎？
事實上，對於月收入超過購買新組屋的 1.6萬元收入上限，以及向發展商購買新執行共管公寓（EC）的 1.8萬元收入上限 的年輕本地夫妻來說，或許可以考慮：
先租房多年，等到退休時，再購買人生中的第一套住宅。
如果這對夫妻在退休時才購買第一套房，他們可能符合購買補貼新組屋的資格，甚至可以在BTO申請中享有優先安排，也可能獲得購屋津貼。
低利率的助力，會不會變成高利率的阻力？
低房貸利率，一直是推動私人住宅需求的有利因素。
但如果房貸利率顯著上升，這股助力是否會變成阻力？
歸根結底，雖然擁有自己的住宅，深深植根於許多新加坡人的觀念中，但在更高利率可能到來的背景下，選擇長期租房，而不是購買私人住宅，也可能是一個財務上合理的決定。
畢竟，原本投入私人住宅的資金，或許可以通過投資優質上市公司的股票，更有效地積累一筆可觀的退休儲備。
