新加坡的利率走势，与美国并不直接同步。
不过，美联储在9月中旬上调基准隔夜利率，并暗示未来几个月可能继续加息。
这是否预示著，包括新加坡在内的多个市场，将进入一个利率长期偏高的阶段？
对于新加坡的退休人士来说，更高的利率可能是好消息，因为他们可以通过新元定期存款、国库券等较安全的工具，获得更好的回报。
但另一方面，如果利率上涨，并长时间维持在高位，借款人就会受到影响。
房贷可能变得更贵
更高的利率，可能对准备申请新房贷，或为现有房贷办理再融资的人产生不利影响。
截至10月2日起息日，三个月复利新加坡隔夜利率平均值，即 SORA，约为年利率 1.2%。相比之下，2024年初约为3.7%，2025年初约为3%。
SORA是新加坡房贷常用的定价基准。
以一名购买 250万元转售公寓 的买家为例，假设他采用25%的自有资金和75%的贷款来支付购房款。
这意味着，他需要投入 62.5万元自有资金，并申请 187.5万元贷款。
如果贷款期限为25年，不同利率下的还款情况如下：
上述计算假设，贷款年利率在整个25年期间分别保持在2%、3%或4%。
当然，对于符合资格的人来说，即使房贷利率大幅上涨，购买建屋发展局的新组屋，很可能仍然是一个显而易见的选择。
毕竟，新组屋是以补贴价格出售的。
在2026年6月的预购组屋（BTO）销售活动中，标准型项目 Sembawang Brook 的四房式单位，参考售价在未计入津贴前，介于 30.2万至42.8万元。
这一价格，远低于附近条件相近、但剩余租契更短的转售组屋。后者的成交价介于 60万至68万元。
租房，会不会成为更好的选择？
然而，更高的利率，是否会让租房相较于购买私人住宅，更具吸引力？
诚然，支付租金是一项支出，而偿还房贷，则是在为一项可能随时间升值的资产付款。
但也需要考虑：为了购买一套250万元的自住私宅，投入62.5万元自有资金，意味着放弃了哪些其他机会？
这笔钱可以用来创办一家新企业，创造相当于初始投入数倍的回报。
或者，选择一种没有那么激动人心的方式：将这62.5万元用于购买股票，通过股息获得持续收入，并通过资本增值，确保退休时拥有足够的财务储备。
此外，在就业市场不确定性增加的时代，承担一笔金额庞大、持续多年的房贷，也可能成为沉重负担。
市区重建局的初步估计显示，第三季度整体私人住宅价格指数环比上涨 1.4%，同比上涨 3.4%。
第三季度，有地住宅的价格涨幅，明显高于非有地住宅。
从过去10年和15年的时间跨度来看，私人住宅价格的复合年增长率，分别为 4.9%和2.8%。
买房：25年后卖出，净现金盈余有多少？
假设这套250万元的住宅，每年升值 3%。
买家通过一笔期限为25年、金额为187.5万元的贷款，支付部分购房款。
25年后出售住宅，扣除最初投入的自有资金和全部贷款还款后，在不同贷款利率下，净现金盈余如下：
如果计入交易费用，或者将现金流折算为现值，上述金额就会减少。此外，这项计算还没有计入房产税、维修费用等持有住宅的成本。
租房：把62.5万元拿去投资股票
再来比较另一种情况：选择租房，并将 62.5万元 投入股票。
假设这些股票每年带来 3.5%的股息收益率，股价每年增长 5%。
同时，假设第一年的租金支出为 4.2万元，即每月3,500元，此后租金每年上涨 3%。
在这一情景下，租房者25年后出售股票，将出售股票带来的收益与期间收到的股息相加，再扣除累计租金支出，净现金盈余约为：163万元。
这一结果，与房贷年利率为4%时，买房者约164万元的净现金盈余大致相当。
不过，如果租房者持续把收到的股息用于购买更多股票，最终的净现金盈余将会明显增加。
因此，从财务角度来看，租房并投资股票的人，完全有可能取得优于购买私人住宅的结果。
而且，当房贷利率上升时，租房者在财务上胜过买房者的可能性，也会增加。
年轻夫妻，可以先租房，退休后再买房吗？
事实上，对于月收入超过购买新组屋的 1.6万元收入上限，以及向发展商购买新执行共管公寓（EC）的 1.8万元收入上限 的年轻本地夫妻来说，或许可以考虑：
先租房多年，等到退休时，再购买人生中的第一套住宅。
如果这对夫妻在退休时才购买第一套房，他们可能符合购买补贴新组屋的资格，甚至可以在BTO申请中享有优先安排，也可能获得购屋津贴。
低利率的助力，会不会变成高利率的阻力？
低房贷利率，一直是推动私人住宅需求的有利因素。
但如果房贷利率显著上升，这股助力是否会变成阻力？
归根结底，虽然拥有自己的住宅，深深植根于许多新加坡人的观念中，但在更高利率可能到来的背景下，选择长期租房，而不是购买私人住宅，也可能是一个财务上合理的决定。
毕竟，原本投入私人住宅的资金，或许可以通过投资优质上市公司的股票，更有效地积累一笔可观的退休储备。
