最近，让很多小伙伴最关心的新闻，必须得是政府公布的新一轮降温措施了！
虽然坊间时有猜测，政府迟早都会对楼市下手，但这次没有任何事先征兆的突然袭击，还是让不少人震惊不已。
图源：99.co
新的降温措施，主要分为三大项：
1）将私人金融机构借出房屋贷款时用于计算总偿债率（TDSR）和每月偿还贷款比率（MSR）的中期利率，从3.5％调高0.5个百分点至4％。非住宅房地产贷款的中期利率则从4.5％调高到5％；
2）组屋贷款的贷款与估值比率（LTV）也从85％调低到80%。私人金融机构的房贷LTV则维持在75％；
3）私宅业主和前私宅业主购买非津贴转售组屋制定一个为期15个月的等待期；
图源：CNA
比起去年12月那次降温措施，这次的看起来似乎有些简略。但是，在这轮新的降温措施下，不管是住在组屋，还是住在私宅，只要在新加坡拥有房产的人，或将面临一轮“大洗牌”。
而且，政府也说了，这些措施也只是暂时的，不排除在未来重新评估的可能。也就是说，这次的降温措施，很大可能只是政府用来观察市场反应的“前菜”！
图源：Business Times
新加坡政府已经给出了最新的风向标，对于那些近期内有购置房产意愿的人来说，把握住政策背后的动态很关键。
一位在新加坡耕耘多年的金牌经纪人道哥，对这次的降温措施，提出了专业性满满的个人看法。
他认为，这次降温措施的公布，对于一部分来说，简直不要太糟！
组屋在楼市中太脆弱了
根本不值得投资！
在新加坡，其实大部分人都住在组屋里。由政府承建，并由各个市镇理事会管理的组屋，在很多人心中都是稳定的代名词。
不过，过度稳定的性质，在某种意义上也是一种劣势。为了保障人们对组屋的承受能力，在政府的严加管控和干预下，组屋的价格浮动性，一直以来都相对比较低。
图源：The Star
不过，从2020年第四季度开始，组屋的价格，就开始如脱缰野马一般进入高速飞涨时代！
每个季度，新加坡的组屋售价，大概平均都会上涨3%左右！
与之相对应的，就是新加坡越来越频繁出现的“百万组屋”了。
除了传统意义上靠近市中心的组屋外，在新加坡各大成熟组屋区，最近时不时的也能看到转售价格破百万的消息！
最新消息是位于勿洛的“霸级组屋”以104万新币出售
因此，在道哥看来，政府根本不可能无动于衷“坐以待毙”。
为了维持组屋的稳定性，政府及时推出降温措施，是很正常的现象，不然后果就将不堪设想了！
可是，因为政府对于组屋的管控太严，这也导致了投资组屋的回报率不太高。在新加坡，组屋是不是值得投资的资产！
从去年开始，道哥就一直认为，趁著组屋处于高价位的良机，应该赶快把手头上的组屋卖了。
特别是对于那些，在2013年左右买下组屋的人而言，在这时候卖掉组屋是很合适的。
毕竟，现在新加坡的组屋转售价格指数，已经超越了2013年了！及时脱手，还能获得一定的收益，错过这村下个店就不知道是何时！
而最新的政府降温措施，正好映证了道哥的推测。在新一轮的降温措施下，组屋价格回落已经是板上钉钉的事。
不过，个人在楼市大势上能做的实在很有限......特别是，政府一直盯着组屋看的时候。
就在这两天的国会上，新加坡国家发展部部长李智陞，更是表示政府将尽可能地保证新加坡能够负担得起组屋。
来源：CNA
而且，他还另外表示，这次的降温措施只是个“开胃菜”，一旦情况超出政府预计，政府还将引入更多的降温措施！
在政府不可阻挡的“大手”下，组屋在新加坡房市投资上的脆弱性，可见一斑。
综上所述，道哥认为，目前持有大型组屋的人，已经是新加坡楼市中妥妥的“输家”了。
不仅如此，根据道哥观察，在新一轮降温措施下，输家还远远不止这些人......
新加坡楼市降温后
这些人输得“底朝天”
除了目前正持有又大又老的组屋人群外，新的降温措施，对以下这些人还有着相当深层的影响：
1）卖公寓换组屋的群体
原本，想要卖掉公寓再“降级”成组屋，并不需要等待就能同步进行。新加坡很多百万组屋，就是出自这群人的手笔。
而现在，除了55岁以上的群体，再想换公寓就要经过15个月的漫长等待，公寓卖家需要准备更多的时间，或是要面临更高的金钱成本，用来应付卖掉组屋后的空档期。
图源：南华早报
2）正在卖组屋的群体
在政府新一轮管控措施下，组屋的需求将不可避免的减少。需求降低，连带着组屋价格也会降低。
准备出手但还没达成交易的这一群体，未来或许可能需要调低心理价格预期，才能将组屋顺利卖出去。
3）执行共管公寓（EC）的买家
每月偿还贷款比率（MSR）的调整，让原本贷款额度更高的潜在买家群体，需要自己偿还更多的房款。
以一个月收入为16000新币的家庭为例，之前他们可以贷款958804新币，而在新措施下，他们就只能贷款909372新币！
两相对比，这个家庭一口气就要多拿差不多近5万新币的现金出来，负担就更重了......
图源：PropertyAsiaDirect
4）在新加坡租房的租客
原本，最近新加坡房租就涨得相当厉害了，在新降温措施下，在新加坡的租房群体即将面临另一群人的竞争：卖掉公寓准备换组屋的人群。
因此，在可以预见的不久后，新加坡租金还将迎来一轮疯涨，租客们将不得不成为新政下的“牺牲品”。
图源：PropertyGuru
新政下的赢家有这些
当然，有输就有赢，在道哥看来，还有一些人能够在这轮降温措施下获利。
租房的期望人群增加，那些拥有房产准备拿来出租的房东，就是一个很明显的赢家。
除了房东以外，那些想从小户型组屋提升到较大户型组屋的买家们，就基本上不必再面临公寓转组屋买家的竞争了，购买价格上也能便宜不少。
这些人一般换房都是为了自住，而不是为了投资，用更低的价格买下属意的房子，可以说是躺赢了......
图源：Yahoo
换房的人群不仅限于组屋和公寓之内。还有一些住在别墅，可能想要换成的组屋的人。
在新政策下，换组屋等待时间太久，他们可能会将目光放在价值150万新币左右的公寓上。
这样，他们既能通过“大换小”获得一定的金钱收益，也不需要支付高昂租金等待组屋。
因此，准备脱手这类价值公寓的买家，在市场上也会处于更有利的地位。
图源：Daintree Residences
不过，能对房产造成冲击的不仅仅是政策，房产位于的地段、房屋的屋龄、房屋附近的配套设施以及房子本身的家居状况，都能对房价带来影响。
