最近，讓很多小夥伴最關心的新聞，必須得是政府公布的新一輪降溫措施了！
雖然坊間時有猜測，政府遲早都會對樓市下手，但這次沒有任何事先徵兆的突然襲擊，還是讓不少人震驚不已。
圖源：99.co
新的降溫措施，主要分為三大項：
1）將私人金融機構借出房屋貸款時用於計算總償債率（TDSR）和每月償還貸款比率（MSR）的中期利率，從3.5％調高0.5個百分點至4％。非住宅房地產貸款的中期利率則從4.5％調高到5％；
2）組屋貸款的貸款與估值比率（LTV）也從85％調低到80%。私人金融機構的房貸LTV則維持在75％；
3）私宅業主和前私宅業主購買非津貼轉售組屋制定一個為期15個月的等待期；
圖源：CNA
比起去年12月那次降溫措施，這次的看起來似乎有些簡略。但是，在這輪新的降溫措施下，不管是住在組屋，還是住在私宅，只要在新加坡擁有房產的人，或將面臨一輪「大洗牌」。
而且，政府也說了，這些措施也只是暫時的，不排除在未來重新評估的可能。也就是說，這次的降溫措施，很大可能只是政府用來觀察市場反應的「前菜」！
圖源：Business Times
新加坡政府已經給出了最新的風向標，對於那些近期內有購置房產意願的人來說，把握住政策背後的動態很關鍵。
一位在新加坡耕耘多年的金牌經紀人道哥，對這次的降溫措施，提出了專業性滿滿的個人看法。
他認為，這次降溫措施的公布，對於一部分來說，簡直不要太糟！
組屋在樓市中太脆弱了
根本不值得投資！
在新加坡，其實大部分人都住在組屋裡。由政府承建，並由各個市鎮理事會管理的組屋，在很多人心中都是穩定的代名詞。
不過，過度穩定的性質，在某種意義上也是一種劣勢。為了保障人們對組屋的承受能力，在政府的嚴加管控和干預下，組屋的價格浮動性，一直以來都相對比較低。
圖源：The Star
不過，從2020年第四季度開始，組屋的價格，就開始如脫韁野馬一般進入高速飛漲時代！
每個季度，新加坡的組屋售價，大概平均都會上漲3%左右！
與之相對應的，就是新加坡越來越頻繁出現的「百萬組屋」了。
除了傳統意義上靠近市中心的組屋外，在新加坡各大成熟組屋區，最近時不時的也能看到轉售價格破百萬的消息！
最新消息是位於勿洛的「霸級組屋」以104萬新幣出售
因此，在道哥看來，政府根本不可能無動於衷「坐以待斃」。
為了維持組屋的穩定性，政府及時推出降溫措施，是很正常的現象，不然後果就將不堪設想了！
可是，因為政府對於組屋的管控太嚴，這也導致了投資組屋的回報率不太高。在新加坡，組屋是不是值得投資的資產！
從去年開始，道哥就一直認為，趁著組屋處於高價位的良機，應該趕快把手頭上的組屋賣了。
特別是對於那些，在2013年左右買下組屋的人而言，在這時候賣掉組屋是很合適的。
畢竟，現在新加坡的組屋轉售價格指數，已經超越了2013年了！及時脫手，還能獲得一定的收益，錯過這村下個店就不知道是何時！
而最新的政府降溫措施，正好映證了道哥的推測。在新一輪的降溫措施下，組屋價格回落已經是板上釘釘的事。
不過，個人在樓市大勢上能做的實在很有限......特別是，政府一直盯著組屋看的時候。
就在這兩天的國會上，新加坡國家發展部部長李智陞，更是表示政府將儘可能地保證新加坡能夠負擔得起組屋。
來源：CNA
而且，他還另外表示，這次的降溫措施只是個「開胃菜」，一旦情況超出政府預計，政府還將引入更多的降溫措施！
在政府不可阻擋的「大手」下，組屋在新加坡房市投資上的脆弱性，可見一斑。
綜上所述，道哥認為，目前持有大型組屋的人，已經是新加坡樓市中妥妥的「輸家」了。
不僅如此，根據道哥觀察，在新一輪降溫措施下，輸家還遠遠不止這些人......
新加坡樓市降溫後
這些人輸得「底朝天」
除了目前正持有又大又老的組屋人群外，新的降溫措施，對以下這些人還有著相當深層的影響：
1）賣公寓換組屋的群體
原本，想要賣掉公寓再「降級」成組屋，並不需要等待就能同步進行。新加坡很多百萬組屋，就是出自這群人的手筆。
而現在，除了55歲以上的群體，再想換公寓就要經過15個月的漫長等待，公寓賣家需要準備更多的時間，或是要面臨更高的金錢成本，用來應付賣掉組屋後的空檔期。
圖源：南華早報
2）正在賣組屋的群體
在政府新一輪管控措施下，組屋的需求將不可避免的減少。需求降低，連帶著組屋價格也會降低。
準備出手但還沒達成交易的這一群體，未來或許可能需要調低心理價格預期，才能將組屋順利賣出去。
3）執行共管公寓（EC）的買家
每月償還貸款比率（MSR）的調整，讓原本貸款額度更高的潛在買家群體，需要自己償還更多的房款。
以一個月收入為16000新幣的家庭為例，之前他們可以貸款958804新幣，而在新措施下，他們就只能貸款909372新幣！
兩相對比，這個家庭一口氣就要多拿差不多近5萬新幣的現金出來，負擔就更重了......
圖源：PropertyAsiaDirect
4）在新加坡租房的租客
原本，最近新加坡房租就漲得相當厲害了，在新降溫措施下，在新加坡的租房群體即將面臨另一群人的競爭：賣掉公寓準備換組屋的人群。
因此，在可以預見的不久後，新加坡租金還將迎來一輪瘋漲，租客們將不得不成為新政下的「犧牲品」。
圖源：PropertyGuru
新政下的贏家有這些
當然，有輸就有贏，在道哥看來，還有一些人能夠在這輪降溫措施下獲利。
租房的期望人群增加，那些擁有房產準備拿來出租的房東，就是一個很明顯的贏家。
除了房東以外，那些想從小戶型組屋提升到較大戶型組屋的買家們，就基本上不必再面臨公寓轉組屋買家的競爭了，購買價格上也能便宜不少。
這些人一般換房都是為了自住，而不是為了投資，用更低的價格買下屬意的房子，可以說是躺贏了......
圖源：Yahoo
換房的人群不僅限於組屋和公寓之內。還有一些住在別墅，可能想要換成的組屋的人。
在新政策下，換組屋等待時間太久，他們可能會將目光放在價值150萬新幣左右的公寓上。
這樣，他們既能通過「大換小」獲得一定的金錢收益，也不需要支付高昂租金等待組屋。
因此，準備脫手這類價值公寓的買家，在市場上也會處於更有利的地位。
圖源：Daintree Residences
不過，能對房產造成衝擊的不僅僅是政策，房產位於的地段、房屋的屋齡、房屋附近的配套設施以及房子本身的家居狀況，都能對房價帶來影響。
