在俄罗斯宣布在乌克兰开展军事行动后，2月24日交易时段新加坡海峡时报指数(STI)下跌超3%，新加坡REITs指数（iEdge S-REIT指数）下跌了近2%。尽管有所下跌，但截至目前，STI仍保持了2022年全球表现最佳指数之一的地位。同样，iEdge S-Reit指数也是今年最具防御性的REIT基准之一，跑赢了富时EPRA Nareit发达市场指数，后者年初至今（2月24日）下跌超8%。
01 今年以来新加坡REITs表现差强人意主要归因于市场对美联储加息的预期正在上升
今年以来，新加坡房地产投资信托，或称为S-REITs表现差强人意。该板块在今年1月份表现落后，追踪新交所上市REITs 表现的富时海峡时报房地产投资信托指数下跌6.6%，相比之下，代表新加坡股市的海峡时报指数(STI)则保持了稳步上升走势，涨幅约4%。
新加坡REITs的落后表现，主要归因于市场对美联储加息的预期正在上升，并且普遍认为2022年内美国将会有五次的加息。美联储透露出鹰派气息，令市场承压。
02 对于S-REITs，我们认为投资价值显现
鉴于市场预测今年3月加息的可能性飙升，我们认为新加坡房地产投资信托基金在短期内可能已接近底部。从历史上看，在美联储上次加息后，该板块随之在2016年3月触底。因此，我们认为目前S-REITs的投资价值正在显现。
S-REITs的正面的业绩指引让我们有信心认为，营收复合增长率高达8%的预测仍将有可能得以实现。
估值回落后，方显投资机会。在44支新加坡房地产投资信托当中，已经约有一半的价格滑跌近52周的低点，星展银行认为，在当前水平，投资价值在逐渐显现。我们预测，2022年的收益率将有可能升高至6.1%，基于这种假设，截至2月3日，其与1.8%的10年期国债收益率息差已达4.3%。即使我们假设10年期国债收益率在较长期内将涨至2%左右，投资者们仍有机会获得4.1%的收益率息差，这已高于历史均值。
03 S-REITs将面临的挑战是什么？
美联储加息所带来的宏观不确定性可能会给目前的行业前景蒙上阴影，REITs股价的疲软凸显了如下事实：新加坡房地产投资信托具有较高的利率敏感性，因此利率上升会导致投资者进行战术性调仓、并形成资金外流压力。
04 产品策略
数据来源：SGX公司公告，以及SREITs & Property Trusts Chartbook - Feb 2022
