过去三十年，新加坡政府使出了十多次降温大招，试图给火热的楼市泼点冷水，稳住房价，平复买家们的“买买买”热情。
各种政策杠杆推来拉去，供需两端齐发力，堪称一场楼市调控的“长跑”。
1995-1999：房价飙车，政府踩刹车
90年代初，新加坡经济从85年的低谷强势反弹，楼市跟坐了火箭似的，房价嗖嗖往上涨。
1993年，房价暴涨36%，1994年再加码42%，这势头，简直是“买房如买菜”！
到1995年，房价涨势稍缓，但还是爬了10%，尤其是公寓和共管公寓，涨了17%。1996年第一季度，公寓价格又蹦了5%。
这时候，时任国家发展部长林勋强（Lim Hng Kiang）坐不住了，公开喊话：“这投机热得有点过火，房价涨太快，得管管了！”
1996年5月15日，政府放大招，宣布一波措施，要“给市场降降温，稳住阵脚，别让房价飞出地球”。
1996年5月15日的“降温套餐”：
三年内卖房的利润要当收入纳税，打击短炒。
卖家印花税（SSD）上线，三年内卖房得交税。
房贷杠杆设限，最高只能贷80%的房款（LTV）。
外国人不能用新加坡元贷款买房。
永久居民（PR）只能用一次新加坡元贷款，买房还得自住。
与此同时，政府还通过土地销售计划（GLS）增加供应，1996年6000个单位，1997年直接加到7000-8000个，想用供应量给市场“泼冷水”。
这一波操作让地产股直接“跳水”，开发商们急得直跺脚。新加坡房地产发展商公会（Redas）赶紧求改政策，喊着“库存积压要变楼市灾难啦！”。
那会儿，豪华公寓Ardmore Park成了焦点，6月开盘，均价约1800新元/平方英尺，起步价465万新元，顶层豪宅高达1400万！
VIP买家（来自香港和印尼的“大佬”）抢了一半单位，公开销售时，排队名额甚至被炒到6万新元一个！这排队的热情，堪比抢演唱会门票。
到了1996年底，副总理李显龙在Redas晚宴上放话：“别指望市场一跌我们就松手，政策会继续，开发商们自己掂量着办吧！”
财政部长Richard Hu也补刀：“房价跌了10-15%，我们挺满意的。”
结果，1997年，市场真的凉了，交易量从1996年的1.9万套直接腰斩到1万套。
东南亚金融危机又来添乱，市场信心受挫，副总理李显龙不得不在11月调整策略：“我们得小心，别让市场供过于求，情绪再雪上加霜。”
1997年11月的“微调”：
推迟部分GLS供应。
放宽开发商的完工期限。
暂停三年内卖房的印花税。
1998年6月，政府再加码，暂停1998年剩余和1999年的土地销售，还允许开发商把买下的政府土地转手。
开发商们也开始“割肉”，降价清库存，有些还包揽买家的印花税。
结果，1998年第三季度，房价创下30年来最大单季跌幅13.5%。从1996年中到1998年底，房价指数跌了45%。
不过，降价也有好消息：学术研究显示，公寓和共管公寓的均价从1996年第三季的868新元/平方英尺跌到1998年第二季的579新元/平方英尺，买房变得更“亲民”了。
1999年，交易量反弹到2万多套，比1996年还猛，房价也涨了34%。这波操作，堪称“过山车”！
2000-2007：外部风暴来袭，楼市再起波澜
2000年，市场刚有点起色，就被一连串外部冲击打蒙了。2001年，新加坡陷入衰退，政府赶紧再砍土地供应，还放宽了外国人用新加坡元贷款的限制，把银行的地产贷款上限设在35%。
2001年11月，政府还延长了1997年推出的延期付款计划（DPS），让开发商可以推迟一半首付款，直到拿到临时入伙许可（TOP）。
但买家们还是缩手，2000-2004年间，房价跌了20%，全球经济也被.com泡沫、911恐袭、电子业低迷、SARS和伊拉克战争拖累。
2003年，房屋销量跌到谷底，仅1.07万套。
2005年，政府再松绑：房贷杠杆从80%提到90%，现金首付从10%降到5%。
同年，新加坡宣布要建两个综合度假村（带赌场！），加上移民政策放宽，外国投资者蜂拥而至，赌新加坡要起飞了！
房价开始回暖，2005年涨3.8%，2006年涨10%。圣淘沙的St Regis Residences卖到3000新元/平方英尺，创下纪录。
2007年，经济GDP增长9%，楼市彻底“嗨了”！乌节路的豪宅突破5000新元/平方英尺，像Cliveden at Grange、Hilltops和The Orchard Residences都卖到3500新元/平方英尺以上，十年前的Ardmore Park（1800新元/平方英尺）瞬间显得“便宜”。
但好景不长，2007年10月26日，政府果断取消延期付款计划，美国次贷危机也开始发酵。
2007年最后季度，房价涨势放缓，但全年还是涨了31%，创1999年以来最快增速。
全年销量更是爆表，达4.06万套，开发商卖出1.48万套新房，投机客也回来了，次级交易（subsale）占了10%。
租金也跟着疯涨，2007年全岛公寓租金涨超40%，因为2003-2004年开发商谨慎，建房少，供应跟不上。
组屋（HDB）市场也热得发烫，2007年转售价格涨17.5%，2008年1月，皇后镇Mei Ling Street一套执行组屋卖出89万新元的“天价”。
2008-2013：从金融危机到“TDSR降温神器”
2007年取消延期付款计划后，市场有点“蔫”。2008年初，银行和开发商搞了个“利息吸收计划”（IAS），想拉回买家，但没啥用。
美国次贷危机升级成全球金融海啸，雷曼兄弟破产，股市暴跌，投资者吓得抱头鼠窜。
组屋的Pinnacle@Duxton项目让人咋舌，五房式单位卖到54.5万-64.58万新元。2008年第三季度，房价跌2%，第四季度直接跳水6%，结束了2004年开始的繁荣周期。全年新房只卖了4600套，创13年最低。
不过，新加坡的国际地位这时候更稳了。2008年9月，F1夜赛首次亮相，10万张门票一抢而空。
2009年，全球经济刺激政策让资金流动起来，买家又回来了，房价暴涨38%，交易量从2008年的低点飙升2.5倍到3.3万套。
2009年，政府还批了5.95万个永久居民身份（PR），加上1.99万新公民，移民热潮推高需求。于是，政府从2009年第三季度开始，接连放大招：
2009年9月：
取消利息吸收计划和只付利息贷款。
2010年2月：
重新推出卖家印花税（SSD），税率最高3%。
房贷杠杆从90%降回80%。
2010年8月：
SSD持有期从1年延到3年。
有房贷的买家现金首付从5%提高到10%。
房贷杠杆再降到70%。
2011年1月：
SSD持有期延长到4年，税率4%-16%。
有房贷的买家杠杆降到50%（公司买家也是）。
2011年12月：
推出额外买家印花税（ABSD）：
外国人/公司买房交10% ABSD。
公民买第三套及以上交3% ABSD。
PR买第二套及以上交3% ABSD。
部分国家（美国、瑞士等）公民/PR享受公民待遇。
2012年10月：
房贷最长年限设为35年。
公司买家房贷杠杆从50%降到40%。
2013年1月：
ABSD全面上调5-7个百分点。
PR买首套也要交ABSD，外国人买房ABSD涨到15%。
有房贷的买家现金首付从10%提到25%。
市场还是很“顽强”，2009-2012年每年销量都超3万套。但2013年6月，政府祭出“终极武器”——总债务偿还比率（TDSR）框架：
2013年6月：
银行放贷时，借款人的月供（包括车贷、信用卡等）不能超月收入的60%。
房贷规则更严格，防止绕过限制。
TDSR一出，新房销量直接砍半，2013年只卖了1.28万套，跟2008年危机时差不多。
2013-2017：市场冷静，集体销售热
2013-2017年，房价连跌15个季度，累计跌12%。但居民收入涨了14.9%，买房变得更“友好”。
2016年底，新项目供应少，开发商开始抢集体销售地块，2016-2019年掀起“en bloc热”。
2017年3月，政府稍微松绑SSD和TDSR，市场立马“回血”，2017年销量涨到2.5万套，涨50%，房价5个季度涨9.6%，几乎抹平之前4年的跌幅。地价也飙升，开发商抢地抢到手软，尤其是9、10、11区的高端地块。
与此同时，人口增长（2014年547万到2016年561万），加上中国买家和大手笔交易（比如2022年Canninghill Piers的8500万19套交易），让市场更热闹。
不过，2023年8月，10名中国籍人士因洗钱被抓，涉及30亿新元资产，包括8310万的豪宅、商业和工业物业。
2018-2023：ABSD加码，疫情也挡不住买房热
2018年7月，政府再次加码ABSD，买家们连夜排队抢购，怕新政第二天生效。这次，政府学聪明了，改成半夜公布政策。
2018年7月：
公民/PR买第二套及以上房，ABSD涨5%。
外国人买房ABSD从15%涨到20%。
公司买房ABSD涨到25%。
开发商买地建房，需交5%不可退的ABSD。
房贷杠杆再降5个百分点。
尽管有美中贸易战和脱欧不确定性，房价还是涨。
2020年新冠来袭，“封城”（2020年4月7日-6月1日）让市场暂停，但6月展厅重开后，买家蜂拥而至。
开发商抛出“明星单位”和折扣，2021年新房销量1.3万套，转售市场2万套，创2007年以来最高。房价2021年涨10.6%。
2021年12月，政府再加码：
2021年12月：
公民买第二套房ABSD涨到17%，第三套及以上25%。
PR买第三套及以上30%。
外国人买房ABSD涨到30%。
公司/开发商买房ABSD涨到35%。
TDSR从60%降到55%。
2022年，通胀、利率上升、新项目少，交易量跌35%到2.19万套。租金却暴涨30%。2022年9月，政府再推新政：
2022年9月：
私宅业主卖房后想买组屋，需等15个月（55岁以上买四房及以下除外）。
组屋贷款杠杆从85%降到80%。
组屋贷款利率从2.6%涨到3%。
TDSR计算的利率门槛上调。
人口也在涨，2021年545万，2023年592万，2024年6月达604万，主要是非居民人口增长。
外国人/PR买房占比从2021年的7%涨到2023年第一季的12%，政府赶紧在2023年4月再加码：
2023年4月：
公民买第二套房ABSD涨到20%，第三套及以上30%。
PR买首套5%，第二套30%，第三套及以上35%。
外国人买房ABSD翻倍到60%。
公司买房ABSD涨到65%。
2024-2025：外国人退场，市场稳中求进
2023年的高ABSD和严格交易审查让外国买家几乎“消失”，2024年外国人只占1%交易量。
开发商销量跌到15年来最低，2023和2024年每年约6400套。房价涨势放缓，2023年涨6.8%，2024年仅3.9%。
2024年第四季到2025年第一季，市场有点回暖，新项目吸引买家，但美国特朗普总统4月1日的关税政策又让市场谨慎。
2025年7月，政府针对短炒收紧SSD，延长持有期，提高税率，警告投机客别“搞乱”。
今年上半年，房价涨1.8%，分析师预测全年涨3-5%。开发商销量可能达7000-9000套，比去年好，但远不及2012年的2.22万套巅峰。
affordability方面，居民财务更健康了。1995年，家庭流动资产1521亿新元，负债773亿，占51%。
2024年，流动资产1.03万亿，负债3783亿，仅占37%。经济展望也好于预期，2025年GDP增长可能超2%。
过去40年（1980-2024），房价指数涨了近8倍，年均复合增长5.1%。
2025年7月，城市土地学会（ULI）报告显示，私宅价格是年均收入的16.9倍，均价220万新元，堪称区域最贵。但组屋价格仅为年收入的4.3倍，依然“买得起”。
新加坡楼市这三十年，政府调控像在玩“打地鼠”，房价一冒头就敲一锤。政策从税收到贷款，供需两端齐抓，硬是把楼市从“狂飙”拉到“稳如老狗”。未来咋走？估计还得看政府的手怎么“调”！
