過去三十年，新加坡政府使出了十多次降溫大招，試圖給火熱的樓市潑點冷水，穩住房價，平復買家們的「買買買」熱情。
各種政策槓桿推來拉去，供需兩端齊發力，堪稱一場樓市調控的「長跑」。
1995-1999：房價飆車，政府踩剎車
90年代初，新加坡經濟從85年的低谷強勢反彈，樓市跟坐了火箭似的，房價嗖嗖往上漲。
1993年，房價暴漲36%，1994年再加碼42%，這勢頭，簡直是「買房如買菜」！
到1995年，房價漲勢稍緩，但還是爬了10%，尤其是公寓和共管公寓，漲了17%。1996年第一季度，公寓價格又蹦了5%。
這時候，時任國家發展部長林勛強（Lim Hng Kiang）坐不住了，公開喊話：「這投機熱得有點過火，房價漲太快，得管管了！」
1996年5月15日，政府放大招，宣布一波措施，要「給市場降降溫，穩住陣腳，別讓房價飛出地球」。
1996年5月15日的「降溫套餐」：
三年內賣房的利潤要當收入納稅，打擊短炒。
賣家印花稅（SSD）上線，三年內賣房得交稅。
房貸槓桿設限，最高只能貸80%的房款（LTV）。
外國人不能用新加坡元貸款買房。
永久居民（PR）只能用一次新加坡元貸款，買房還得自住。
與此同時，政府還通過土地銷售計劃（GLS）增加供應，1996年6000個單位，1997年直接加到7000-8000個，想用供應量給市場「潑冷水」。
這一波操作讓地產股直接「跳水」，開發商們急得直跺腳。新加坡房地產發展商公會（Redas）趕緊求改政策，喊著「庫存積壓要變樓市災難啦！」。
那會兒，豪華公寓Ardmore Park成了焦點，6月開盤，均價約1800新元/平方英尺，起步價465萬新元，頂層豪宅高達1400萬！
VIP買家（來自香港和印尼的「大佬」）搶了一半單位，公開銷售時，排隊名額甚至被炒到6萬新元一個！這排隊的熱情，堪比搶演唱會門票。
到了1996年底，副總理李顯龍在Redas晚宴上放話：「別指望市場一跌我們就鬆手，政策會繼續，開發商們自己掂量著辦吧！」
財政部長Richard Hu也補刀：「房價跌了10-15%，我們挺滿意的。」
結果，1997年，市場真的涼了，交易量從1996年的1.9萬套直接腰斬到1萬套。
東南亞金融危機又來添亂，市場信心受挫，副總理李顯龍不得不在11月調整策略：「我們得小心，別讓市場供過於求，情緒再雪上加霜。」
1997年11月的「微調」：
推遲部分GLS供應。
放寬開發商的完工期限。
暫停三年內賣房的印花稅。
1998年6月，政府再加碼，暫停1998年剩餘和1999年的土地銷售，還允許開發商把買下的政府土地轉手。
開發商們也開始「割肉」，降價清庫存，有些還包攬買家的印花稅。
結果，1998年第三季度，房價創下30年來最大單季跌幅13.5%。從1996年中到1998年底，房價指數跌了45%。
不過，降價也有好消息：學術研究顯示，公寓和共管公寓的均價從1996年第三季的868新元/平方英尺跌到1998年第二季的579新元/平方英尺，買房變得更「親民」了。
1999年，交易量反彈到2萬多套，比1996年還猛，房價也漲了34%。這波操作，堪稱「過山車」！
2000-2007：外部風暴來襲，樓市再起波瀾
2000年，市場剛有點起色，就被一連串外部衝擊打蒙了。2001年，新加坡陷入衰退，政府趕緊再砍土地供應，還放寬了外國人用新加坡元貸款的限制，把銀行的地產貸款上限設在35%。
2001年11月，政府還延長了1997年推出的延期付款計劃（DPS），讓開發商可以推遲一半首付款，直到拿到臨時入伙許可（TOP）。
但買家們還是縮手，2000-2004年間，房價跌了20%，全球經濟也被.com泡沫、911恐襲、電子業低迷、SARS和伊拉克戰爭拖累。
2003年，房屋銷量跌到谷底，僅1.07萬套。
2005年，政府再鬆綁：房貸槓桿從80%提到90%，現金首付從10%降到5%。
同年，新加坡宣布要建兩個綜合度假村（帶賭場！），加上移民政策放寬，外國投資者蜂擁而至，賭新加坡要起飛了！
房價開始回暖，2005年漲3.8%，2006年漲10%。聖淘沙的St Regis Residences賣到3000新元/平方英尺，創下紀錄。
2007年，經濟GDP增長9%，樓市徹底「嗨了」！烏節路的豪宅突破5000新元/平方英尺，像Cliveden at Grange、Hilltops和The Orchard Residences都賣到3500新元/平方英尺以上，十年前的Ardmore Park（1800新元/平方英尺）瞬間顯得「便宜」。
但好景不長，2007年10月26日，政府果斷取消延期付款計劃，美國次貸危機也開始發酵。
2007年最後季度，房價漲勢放緩，但全年還是漲了31%，創1999年以來最快增速。
全年銷量更是爆表，達4.06萬套，開發商賣出1.48萬套新房，投機客也回來了，次級交易（subsale）占了10%。
租金也跟著瘋漲，2007年全島公寓租金漲超40%，因為2003-2004年開發商謹慎，建房少，供應跟不上。
組屋（HDB）市場也熱得發燙，2007年轉售價格漲17.5%，2008年1月，皇后鎮Mei Ling Street一套執行組屋賣出89萬新元的「天價」。
2008-2013：從金融危機到「TDSR降溫神器」
2007年取消延期付款計劃後，市場有點「蔫」。2008年初，銀行和開發商搞了個「利息吸收計劃」（IAS），想拉回買家，但沒啥用。
美國次貸危機升級成全球金融海嘯，雷曼兄弟破產，股市暴跌，投資者嚇得抱頭鼠竄。
組屋的Pinnacle@Duxton項目讓人咋舌，五房式單位賣到54.5萬-64.58萬新元。2008年第三季度，房價跌2%，第四季度直接跳水6%，結束了2004年開始的繁榮周期。全年新房只賣了4600套，創13年最低。
不過，新加坡的國際地位這時候更穩了。2008年9月，F1夜賽首次亮相，10萬張門票一搶而空。
2009年，全球經濟刺激政策讓資金流動起來，買家又回來了，房價暴漲38%，交易量從2008年的低點飆升2.5倍到3.3萬套。
2009年，政府還批了5.95萬個永久居民身份（PR），加上1.99萬新公民，移民熱潮推高需求。於是，政府從2009年第三季度開始，接連放大招：
2009年9月：
取消利息吸收計劃和只付利息貸款。
2010年2月：
重新推出賣家印花稅（SSD），稅率最高3%。
房貸槓桿從90%降回80%。
2010年8月：
SSD持有期從1年延到3年。
有房貸的買家現金首付從5%提高到10%。
房貸槓桿再降到70%。
2011年1月：
SSD持有期延長到4年，稅率4%-16%。
有房貸的買家槓桿降到50%（公司買家也是）。
2011年12月：
推出額外買家印花稅（ABSD）：
外國人/公司買房交10% ABSD。
公民買第三套及以上交3% ABSD。
PR買第二套及以上交3% ABSD。
部分國家（美國、瑞士等）公民/PR享受公民待遇。
2012年10月：
房貸最長年限設為35年。
公司買家房貸槓桿從50%降到40%。
2013年1月：
ABSD全面上調5-7個百分點。
PR買首套也要交ABSD，外國人買房ABSD漲到15%。
有房貸的買家現金首付從10%提到25%。
市場還是很「頑強」，2009-2012年每年銷量都超3萬套。但2013年6月，政府祭出「終極武器」——總債務償還比率（TDSR）框架：
2013年6月：
銀行放貸時，借款人的月供（包括車貸、信用卡等）不能超月收入的60%。
房貸規則更嚴格，防止繞過限制。
TDSR一出，新房銷量直接砍半，2013年只賣了1.28萬套，跟2008年危機時差不多。
2013-2017：市場冷靜，集體銷售熱
2013-2017年，房價連跌15個季度，累計跌12%。但居民收入漲了14.9%，買房變得更「友好」。
2016年底，新項目供應少，開發商開始搶集體銷售地塊，2016-2019年掀起「en bloc熱」。
2017年3月，政府稍微鬆綁SSD和TDSR，市場立馬「回血」，2017年銷量漲到2.5萬套，漲50%，房價5個季度漲9.6%，幾乎抹平之前4年的跌幅。地價也飆升，開發商搶地搶到手軟，尤其是9、10、11區的高端地塊。
與此同時，人口增長（2014年547萬到2016年561萬），加上中國買家和大手筆交易（比如2022年Canninghill Piers的8500萬19套交易），讓市場更熱鬧。
不過，2023年8月，10名中國籍人士因洗錢被抓，涉及30億新元資產，包括8310萬的豪宅、商業和工業物業。
2018-2023：ABSD加碼，疫情也擋不住買房熱
2018年7月，政府再次加碼ABSD，買家們連夜排隊搶購，怕新政第二天生效。這次，政府學聰明了，改成半夜公布政策。
2018年7月：
公民/PR買第二套及以上房，ABSD漲5%。
外國人買房ABSD從15%漲到20%。
公司買房ABSD漲到25%。
開發商買地建房，需交5%不可退的ABSD。
房貸槓桿再降5個百分點。
儘管有美中貿易戰和脫歐不確定性，房價還是漲。
2020年新冠來襲，「封城」（2020年4月7日-6月1日）讓市場暫停，但6月展廳重開後，買家蜂擁而至。
開發商拋出「明星單位」和折扣，2021年新房銷量1.3萬套，轉售市場2萬套，創2007年以來最高。房價2021年漲10.6%。
2021年12月，政府再加碼：
2021年12月：
公民買第二套房ABSD漲到17%，第三套及以上25%。
PR買第三套及以上30%。
外國人買房ABSD漲到30%。
公司/開發商買房ABSD漲到35%。
TDSR從60%降到55%。
2022年，通脹、利率上升、新項目少，交易量跌35%到2.19萬套。租金卻暴漲30%。2022年9月，政府再推新政：
2022年9月：
私宅業主賣房後想買組屋，需等15個月（55歲以上買四房及以下除外）。
組屋貸款槓桿從85%降到80%。
組屋貸款利率從2.6%漲到3%。
TDSR計算的利率門檻上調。
人口也在漲，2021年545萬，2023年592萬，2024年6月達604萬，主要是非居民人口增長。
外國人/PR買房占比從2021年的7%漲到2023年第一季的12%，政府趕緊在2023年4月再加碼：
2023年4月：
公民買第二套房ABSD漲到20%，第三套及以上30%。
PR買首套5%，第二套30%，第三套及以上35%。
外國人買房ABSD翻倍到60%。
公司買房ABSD漲到65%。
2024-2025：外國人退場，市場穩中求進
2023年的高ABSD和嚴格交易審查讓外國買家幾乎「消失」，2024年外國人只占1%交易量。
開發商銷量跌到15年來最低，2023和2024年每年約6400套。房價漲勢放緩，2023年漲6.8%，2024年僅3.9%。
2024年第四季到2025年第一季，市場有點回暖，新項目吸引買家，但美國特朗普總統4月1日的關稅政策又讓市場謹慎。
2025年7月，政府針對短炒收緊SSD，延長持有期，提高稅率，警告投機客別「搞亂」。
今年上半年，房價漲1.8%，分析師預測全年漲3-5%。開發商銷量可能達7000-9000套，比去年好，但遠不及2012年的2.22萬套巔峰。
affordability方面，居民財務更健康了。1995年，家庭流動資產1521億新元，負債773億，占51%。
2024年，流動資產1.03萬億，負債3783億，僅占37%。經濟展望也好於預期，2025年GDP增長可能超2%。
過去40年（1980-2024），房價指數漲了近8倍，年均復合增長5.1%。
2025年7月，城市土地學會（ULI）報告顯示，私宅價格是年均收入的16.9倍，均價220萬新元，堪稱區域最貴。但組屋價格僅為年收入的4.3倍，依然「買得起」。
新加坡樓市這三十年，政府調控像在玩「打地鼠」，房價一冒頭就敲一錘。政策從稅收到貸款，供需兩端齊抓，硬是把樓市從「狂飆」拉到「穩如老狗」。未來咋走？估計還得看政府的手怎麼「調」！
