新加坡执行共管公寓EC稳赚不赔?PR和外国人有投资空间吗?EC有学区房吗?居住环境是否和私人公寓有差

9天前     726

今天来和大家分享下新加坡著名的“居者有其屋”房屋福利政策之一的《执行共管公寓-Executive Condominium》的详细细节和投资潜力。给广大新公民,永久居民和工作签证的朋友提供多一个居住选择和投资渠道。

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先来给大家讲解下什么是执行共管公寓?执行共管的意义何在?福利何在?

新加坡政府在1996年推出EC执行共管公寓,目的是为了给新加坡中等收入的群体谋福利,现在对新EC购买者的要求是家庭月收入不超过16000新币,而对组屋的购买者收入要求现在是家庭月收入不超过14000新币。

EC具有私人公寓常见的设施,例如,游泳池,健身房,停车场,网球场和24小时的保安。但由于它们是由政府补贴的,因此EC会在10年后转变成私人住房,然后他们便可以出售给外国人或公司。EC往往跟私人公寓一样具有已经安装的空调,内置厨柜,洗手盆台,整体单元地板,烤箱等,所以额外装修费相对的也不会那么贵。

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所以说EC是政府领头建设的公寓,但是政府和开发商共同管理的期限只有十年。十年后EC会完全私有化,等同于私人公寓。这也是政府对中层收入的公民提供住房福利的一项措施,可以让这群人享受私人公寓的住宅环境,同时有又不至于支付私人公寓高昂的费用。而且,随着EC的5年最少居住期MOP到期而开放给永久居民市场,就会迎来第一波涨幅;之后再过5年,也就是第十年后,EC完全私有化后,就开始对所有人和公司开放,这将迎来第二波涨幅。而这两波涨幅的受益者,无疑是新加坡公民和永久居民。这也是政府预料和计划之中的间接福利。

目前,EC和大众私宅的价差介于20%至25%,一般达到五年最低居住年限后,会和大众私宅的价差缩小至约5%-9%。

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另外,私人公寓在施工装修材料和设计费用上一般会比EC成本高,所以给人的整体视觉感受和使用感受,两者多少会有一点不同。大部分人会觉得很多EC的设计会有较多的相似感,而不同的私人公寓这种设计相似感会少很多。但归根到底,设计也不太大影响使用价值,只要房型,朝向,楼层和地点好,其他也都可以接受。

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那购买新EC 有什么条件呢?

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1.月收入不可超过16000新币

2.购买EC需至少一个新加坡公民,及一个永久居民。父母和子女也可以联名购买

3.必须在过去30个月不曾拥有私人住宅,包括海外房产。工商业地产并不包含在内

4.没有/只跟建屋局申请过一次新组屋 (申请津贴购买二手组屋也包括在内)

5.当EC 建成以后,户主需卖掉名下的组屋

6.EC建好5年以内,不能整套出租,也不可以在公开市场转售。5至10年只能卖给永久居民或者公民。10年以后才能完全私有化,可以卖给任何买家

7. EC抵押贷款占有收入比率(MSR)最高为30%,其他普通私宅则没有这种限制

8.70%的EC在刚推出的第一个月通常会保留给那些首次购房买家者

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PR什么时候入场转售EC是最好时间?

刚到MOP的转售EC市场也是对PR的福利。因为新的EC五年后最先开放给PR群体来购买,而且价格相比于周围的私人公寓而言,还是要低出私人公寓市场价10%左右。所以PR们在MOP刚过不久的时候入场是最好的时机。在MOP之后的五年,EC的转售价格一般会慢慢上扬,到达第十年后, 由于外国买家和公司的参与, EC 又将迎来新的一轮上涨。

最新刚过MOP的EC一览表:

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以上都是最新全岛各地要过MOP的EC,等待已久的PR朋友们可以着重考虑以上的EC。由于刚过MOP,房屋质量,保养程度都还是不错的,很多EC也会迎来第一轮翻新维护工程,价格也是刚刚放开,不会像MOP过了很久的EC价格会更偏向于私人公寓,所以刚过MOP的EC绝对是物有所值。

裕廊西区域

Lake Life EC 位于Lakeside MRT 裕廊湖公园旁边,环境优雅。而且周围1-2公里小学特别多,特别适合PR家庭小孩入学。

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榜鹅中心区

The Amore EC 位于Punggol Central, 随着榜鹅中心的发展,这个项目的价值也会越来越高。这个项目也是双学区:Horizon小学和弥陀小学。Horizon是本区最受欢迎的小学,很热门,自从换了名校校长;弥陀学校一直是邻里名校。

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兀兰区域中心

Twin Fountains EC 位于兀兰第六大道,进入SLE快速公路交通非常方便,多辆巴士到兀兰区域中心。这个项目也是一个学区房,一公里内拥有兀兰中心两所最出名的小学:Woodgrove 和 Innova。跟榜鹅中心类似,Woodgrove小学一直是兀兰邻里名校,Innova是最popular的学校很热门。同时,1-2公里内还有兀兰最最最出名的海军部小学Admiralty Primary School,这个小学每年都有尖子生在全国名列前茅。新加坡美国学校(SAS)和新加坡体育学校也在附近。

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淡滨尼区域中心

ARC at Tampines EC 位于淡滨尼西部的兀洛自然水库公园附近,最靠近的地铁是淡滨尼西市区线地铁站。该项目周围环境非常好!非常亲近自然!更重要的是这又是一个学区房!而且是顶级学区房!圣希尔达小学一公里!这是一所拥有“天才教育计划”GEP的小学。所以年轻的PR如果买了这里,可以抓紧时间申请公民,为孩子的未来争取一个更好的机会!

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今天就为大家推荐到这里,我们对每个MOP即将结束的EC项目都做了一定的研究,对EC感兴趣的朋友们欢迎联系咨询。

欢迎移居亚洲天堂-新加坡!

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