大巴窑组屋区。（联合早报）
作者 侯佩瑜
政府9月底针对组屋转售价持续攀高而出台的房地产降温措施，曾在国会引起一番讨论。
这一轮降温，除了降低借贷额度之外，还规定私宅屋主卖掉房子后，须等上15个月才能够购买非津贴转售组屋。55岁及以上者从私宅搬到四房式或更小型转售组屋，则豁免这个等待期。
你可曾想过，谁会这新一轮降温措施首当其冲？谁又能从中获益？
根据房地产平台Stacked Homes的分析，赢家们有：
准备要购买转售组屋的买家
从私宅搬到四房式或更小户型转售组屋的长者
组屋户型较小的卖家
小型公寓的卖家
1、准备要购买转售组屋的买家
正如国家发展部和建屋发展局李智陞所说，15个月等待期将缓和市场对转售组屋的需求，让人们可继续负担得起组屋，尤其是那些可能有迫切住屋需求的首次购屋者。
所以，最大的赢家非准备要购买转售组屋的买家莫属。
百万组屋交易量不断上涨，今年首九个月已有277宗百万组屋交易，高于去年全年的259宗。
另外，本地整体组屋转售价已经连续27个月上扬。组屋转售中位数价格已经高达每平方英尺512元，比年初增长了7.3%。
另一边厢，随着私宅价格达到顶峰，更多屋主卖掉公寓，再买转售组屋套现赚取利润。转售私宅中位数价格高达每平方英尺1436元，比年初增长了11.9%。
一些价格更创下新高，一个仅有700平方尺的两方式公寓可以平均卖到100万5000元的高价，这个价格足以买下任何户型的转售组屋，包括现金溢价（Cash-Over-Valuation）。一些人甚至不需要贷款来购屋。 有迫切住屋需求的首次购屋者，在面对上述价格涨幅时，自然会觉得难以承担，希望这15个月的等待期能有效起到缓冲作用，减缓价格的上涨。
新加坡组屋区。（联合早报）
２、从私宅搬到四房式或更小户型转售组屋的长者
从私宅搬到四房式或更小型转售组屋的55岁及以上者，可豁免15个月等待期。
他们除了无需等待这么久，随着政府的降温措施，他们想买的转售组屋价格或许还会下降。
然而，较小面积组屋的需求也许会上涨，转售价还是有可能上扬的，甚至未来有更多四房式以百万卖出。
３、组屋户型较小的卖家
由于55岁及以上的私宅屋主如果不想等待15个月，如今只能买四房式或更小型的转售组屋，因此，相对于五房式或更大型转售组屋，这些单位的卖家可能不会看到买家群体大幅度减少。
另外，政府也把建屋局的组屋贷款与估值比率（LTV）顶限从85％下调至80％。至于私人金融机构发放的房贷，新加坡金融管理局规定用于计算总偿债率（TDSR）和每月偿还贷款比率（MSR）的中期利率从3.5％调高到4％。
一些套现的私宅屋主，或许会觉得较小型转售组屋更实惠，现金的支出较低，而选购这些单位。
４、小型公寓的卖家
新加坡的公寓。（联合早报）
最新的降温措施可能使那些不愿意等待15个月或以高昂价格租房子的人回流到私宅市场。
特别是那些孩子已经成家搬走的屋主，他们或许会选择换更小的公寓单位。
因而，对面积介于700至800平方尺的公寓的需求或许会上涨。 至于输家则有：
刚卖掉私宅的屋主
不符合申请建屋局贷款者
一些很久没再融资的屋主
１、刚卖掉私宅的屋主
最猝不及防的应该是刚卖掉私宅的屋主，一些住在小公寓的屋主想要换个更大空间的组屋，一些则想套现赚一把，然而被这降温措施打乱了计划。
除非他们得到建屋局灵活豁免15个月的等待期，不然你只能租房子或购买更小的公寓了。
建屋局截至10月4日，收到约450份来自私宅屋主和前屋主的申请。
２、不符合申请建屋局贷款者
新一轮降温措施生效后首个EC项目登加新镇Copen Grand推出市场。（城市发展（CDL）和MCL地产）
不是每个人都可以申请建屋局的房屋贷款。
例如购买执行共管公寓（EC）者，他们只能跟银行贷款。
尤其是那些不是首次购买组屋的买家，无法获得公积金住房补贴，随着新一轮降温措施将银行用来计算总偿债率（TDSR）和每月偿还贷款比率（MSR）的中期利率从3.5％调高到4％，意味着房地产买家的最高贷款额降低。
3、一些很久没再融资的屋主
本地利率节节攀升，一些背着房屋贷款的屋主看着利率不断上扬焦虑万分，希望再融资（refinance）看看找不找得到更低的利率。
不幸的是，当局在去年12月的降温措施把总偿债率（TDSR）顶限下调至55%。
即每月偿还贷款的数额不能超过个人月入的55%。贷款总数将计入个人所有还没还清的贷款，包括现有的房贷、汽车贷款、装修贷款、学生贷款等。
而最新的降温措施，将银行用来计算TDSR和每月偿还贷款比率（MSR）的中期利率调高到4％。
值得注意的是，在这两轮降温措施前，TDSR顶限为60％，中期利率为3.5%。
一些屋主在再融资的时候可能会惊讶发现，前几年自己还符合申请贷款，如今却不符合了。
政府强调，这只是一项暂时的措施，当局将根据整体需求和市场变化进行检讨。
