大巴窯組屋區。（聯合早報）
作者 侯佩瑜
政府9月底針對組屋轉售價持續攀高而出台的房地產降溫措施，曾在國會引起一番討論。
這一輪降溫，除了降低借貸額度之外，還規定私宅屋主賣掉房子後，須等上15個月才能夠購買非津貼轉售組屋。55歲及以上者從私宅搬到四房式或更小型轉售組屋，則豁免這個等待期。
你可曾想過，誰會這新一輪降溫措施首當其衝？誰又能從中獲益？
根據房地產平台Stacked Homes的分析，贏家們有：
準備要購買轉售組屋的買家
從私宅搬到四房式或更小戶型轉售組屋的長者
組屋戶型較小的賣家
小型公寓的賣家
1、準備要購買轉售組屋的買家
正如國家發展部和建屋發展局李智陞所說，15個月等待期將緩和市場對轉售組屋的需求，讓人們可繼續負擔得起組屋，尤其是那些可能有迫切住屋需求的首次購屋者。
所以，最大的贏家非準備要購買轉售組屋的買家莫屬。
百萬組屋交易量不斷上漲，今年首九個月已有277宗百萬組屋交易，高於去年全年的259宗。
另外，本地整體組屋轉售價已經連續27個月上揚。組屋轉售中位數價格已經高達每平方英尺512元，比年初增長了7.3%。
另一邊廂，隨著私宅價格達到頂峰，更多屋主賣掉公寓，再買轉售組屋套現賺取利潤。轉售私宅中位數價格高達每平方英尺1436元，比年初增長了11.9%。
一些價格更創下新高，一個僅有700平方尺的兩方式公寓可以平均賣到100萬5000元的高價，這個價格足以買下任何戶型的轉售組屋，包括現金溢價（Cash-Over-Valuation）。一些人甚至不需要貸款來購屋。 有迫切住屋需求的首次購屋者，在面對上述價格漲幅時，自然會覺得難以承擔，希望這15個月的等待期能有效起到緩衝作用，減緩價格的上漲。
新加坡組屋區。（聯合早報）
２、從私宅搬到四房式或更小戶型轉售組屋的長者
從私宅搬到四房式或更小型轉售組屋的55歲及以上者，可豁免15個月等待期。
他們除了無需等待這麼久，隨著政府的降溫措施，他們想買的轉售組屋價格或許還會下降。
然而，較小面積組屋的需求也許會上漲，轉售價還是有可能上揚的，甚至未來有更多四房式以百萬賣出。
３、組屋戶型較小的賣家
由於55歲及以上的私宅屋主如果不想等待15個月，如今只能買四房式或更小型的轉售組屋，因此，相對於五房式或更大型轉售組屋，這些單位的賣家可能不會看到買家群體大幅度減少。
另外，政府也把建屋局的組屋貸款與估值比率（LTV）頂限從85％下調至80％。至於私人金融機構發放的房貸，新加坡金融管理局規定用於計算總償債率（TDSR）和每月償還貸款比率（MSR）的中期利率從3.5％調高到4％。
一些套現的私宅屋主，或許會覺得較小型轉售組屋更實惠，現金的支出較低，而選購這些單位。
４、小型公寓的賣家
新加坡的公寓。（聯合早報）
最新的降溫措施可能使那些不願意等待15個月或以高昂價格租房子的人回流到私宅市場。
特別是那些孩子已經成家搬走的屋主，他們或許會選擇換更小的公寓單位。
因而，對面積介於700至800平方尺的公寓的需求或許會上漲。 至於輸家則有：
剛賣掉私宅的屋主
不符合申請建屋局貸款者
一些很久沒再融資的屋主
１、剛賣掉私宅的屋主
最猝不及防的應該是剛賣掉私宅的屋主，一些住在小公寓的屋主想要換個更大空間的組屋，一些則想套現賺一把，然而被這降溫措施打亂了計劃。
除非他們得到建屋局靈活豁免15個月的等待期，不然你只能租房子或購買更小的公寓了。
建屋局截至10月4日，收到約450份來自私宅屋主和前屋主的申請。
２、不符合申請建屋局貸款者
新一輪降溫措施生效後首個EC項目登加新鎮Copen Grand推出市場。（城市發展（CDL）和MCL地產）
不是每個人都可以申請建屋局的房屋貸款。
例如購買執行共管公寓（EC）者，他們只能跟銀行貸款。
尤其是那些不是首次購買組屋的買家，無法獲得公積金住房補貼，隨著新一輪降溫措施將銀行用來計算總償債率（TDSR）和每月償還貸款比率（MSR）的中期利率從3.5％調高到4％，意味著房地產買家的最高貸款額降低。
3、一些很久沒再融資的屋主
本地利率節節攀升，一些背著房屋貸款的屋主看著利率不斷上揚焦慮萬分，希望再融資（refinance）看看找不找得到更低的利率。
不幸的是，當局在去年12月的降溫措施把總償債率（TDSR）頂限下調至55%。
即每月償還貸款的數額不能超過個人月入的55%。貸款總數將計入個人所有還沒還清的貸款，包括現有的房貸、汽車貸款、裝修貸款、學生貸款等。
而最新的降溫措施，將銀行用來計算TDSR和每月償還貸款比率（MSR）的中期利率調高到4％。
值得注意的是，在這兩輪降溫措施前，TDSR頂限為60％，中期利率為3.5%。
一些屋主在再融資的時候可能會驚訝發現，前幾年自己還符合申請貸款，如今卻不符合了。
政府強調，這只是一項暫時的措施，當局將根據整體需求和市場變化進行檢討。
