红山Berlayar Rise的二房式灵活单位申购率为7.4，三房式和四房式则分别为1.3和3.1。其中，四房式组屋最高售价达81万元（不包括津贴）。 （建屋局构想图）
作者 许耀泉
建屋发展局今年六月的预购组屋（BTO）销售活动中，四个位于黄金（Prime）和优选（Plus）地段的项目，最大的房型都是四房式，五房式单位不见踪影。
事实上，从2025年至今，黄金和优选地段BTO项目都没有任何五房式组屋。
《商业时报》6月29日的一篇评论，就提出了耐人寻味的一点：
即便售价会逼近、甚至超过100万元，在热门BTO项目兴建五房式组屋，还是有充足理据的。
这篇评论指出，其中的原因是：
以黄金地段Berlayar Rise项目为例，其四房式预购组屋最高售价为81万元（不含津贴），假设建屋局日后上调申购者的收入顶限并提供更多津贴，部分买家或将具备购买百万级五房式预购组屋的经济能力
在热门地段建造五房式组屋，能更好地满足计划多生育的夫妇以及大家庭的需求
多数较务实的新加坡人应该可以接受少量五房式预购组屋售价达100万元；况且，市面上仍有许多价格远低于100万元的五房式预购组屋
“黄金和优选地段BTO项目会不会兴建五房式单位”这道问题，国家发展部长徐芳达其实早在今年1月便回答过。他当时受访时说，组屋供给须匹配公众需求，并表示理解大家庭的住房需要，因此会探讨如何在维持三房和四房式供应的同时，建造更多五房式单位。
他也指出，当局可通过开发更多住宅用地，以及通过优秀的设计更充分地善用空间，建造更多单位，也可以通过提升工程效率和竞争力、降低成本和等候时间，为需求不同的购房者提供更多不同户型的单位。
1月8日，国家发展部长徐芳达（右三）在建屋局官员陪同下参观比达达利ParkEdge项目，并接受媒体联访。（郑一鸣摄）
“组屋供给须匹配公众需求”这句话，便值得玩味。而且，徐芳达也没有把话说死。
因此，我们大概可以推断，黄金和优选地段BTO项目未必就是“五房式组屋绝缘体”，与其问“会不会包括五房式组屋”，不如问“什么时候包括五房式组屋”。
不是所有黄金或优选地段组屋都热销
单从建屋局六月销售活动的结果来看，黄金和优选地段组屋有其需求，在这些地段建造较大房型的组屋对买家来说也具有吸引力。
但是，这种需求却没有想象中那么明确。今年2月预购组屋销售活动中，部分黄金和优选地段组屋的首次购屋申购率都没有达到1，显示即使地段优越，部分买家仍对这类组屋更长的最低居住年限和更严格的转售限制保持观望态度。
在这样的背景下，是否再引入价格更高、贷款负担更重的五房式单位，就不只是“市场问题”那么简单了。
在今年2月的销售活动中，属于优选地段的大巴窑Kim Keat Crest项目，87个三房式单位吸引148人申请，首购家庭申购率为0.6；四房式787个单位收到938份申请，申购率为0.8。（建屋局构想图）
因此，在黄金或优选地段项目推出五房式组屋虽有其合理性，但恐难一蹴而就。
从现有信息来看，至少须要同时满足几个条件：
一、更多系统化数据，显示大家庭自住需求增加
“更大的组屋单位”肯定有市场需求，但关键是：这种需求是长期、稳定、以自住为核心的需求，还是在地段稀缺心理下，人们对空间的渴望？
若没有更系统的家庭结构与居住年限数据支持，贸然增加五房供应的风险不小。
二、国人收入达到与售价相匹配水平
若五房式单位的售价只有少数高收入家庭负担得起，组屋是否还符合“广泛可负担”的原则，就值得我们思考了。
三、人口与家庭结构出现清晰转向
若三代同堂或多子女家庭比例明显上升，而四房式组屋已无法满足需求，那么在核心地段配置有限比例的五房单位，才有更坚实的社会基础。
这些条件尚未同时出现之前，黄金与优选地段BTO继续以三房式与四房式单位为主，或许是较审慎的决策。
