紅山Berlayar Rise的二房式靈活單位申購率為7.4，三房式和四房式則分別為1.3和3.1。其中，四房式組屋最高售價達81萬元（不包括津貼）。 （建屋局構想圖）
作者 許耀泉
建屋發展局今年六月的預購組屋（BTO）銷售活動中，四個位於黃金（Prime）和優選（Plus）地段的項目，最大的房型都是四房式，五房式單位不見蹤影。
事實上，從2025年至今，黃金和優選地段BTO項目都沒有任何五房式組屋。
《商業時報》6月29日的一篇評論，就提出了耐人尋味的一點：
即便售價會逼近、甚至超過100萬元，在熱門BTO項目興建五房式組屋，還是有充足理據的。
這篇評論指出，其中的原因是：
以黃金地段Berlayar Rise項目為例，其四房式預購組屋最高售價為81萬元（不含津貼），假設建屋局日後上調申購者的收入頂限並提供更多津貼，部分買家或將具備購買百萬級五房式預購組屋的經濟能力
在熱門地段建造五房式組屋，能更好地滿足計劃多生育的夫婦以及大家庭的需求
多數較務實的新加坡人應該可以接受少量五房式預購組屋售價達100萬元；況且，市面上仍有許多價格遠低於100萬元的五房式預購組屋
「黃金和優選地段BTO項目會不會興建五房式單位」這道問題，國家發展部長徐芳達其實早在今年1月便回答過。他當時受訪時說，組屋供給須匹配公眾需求，並表示理解大家庭的住房需要，因此會探討如何在維持三房和四房式供應的同時，建造更多五房式單位。
他也指出，當局可通過開發更多住宅用地，以及通過優秀的設計更充分地善用空間，建造更多單位，也可以通過提升工程效率和競爭力、降低成本和等候時間，為需求不同的購房者提供更多不同戶型的單位。
1月8日，國家發展部長徐芳達（右三）在建屋局官員陪同下參觀比達達利ParkEdge項目，並接受媒體聯訪。（鄭一鳴攝）
「組屋供給須匹配公眾需求」這句話，便值得玩味。而且，徐芳達也沒有把話說死。
因此，我們大概可以推斷，黃金和優選地段BTO項目未必就是「五房式組屋絕緣體」，與其問「會不會包括五房式組屋」，不如問「什麼時候包括五房式組屋」。
不是所有黃金或優選地段組屋都熱銷
單從建屋局六月銷售活動的結果來看，黃金和優選地段組屋有其需求，在這些地段建造較大房型的組屋對買家來說也具有吸引力。
但是，這種需求卻沒有想像中那麼明確。今年2月預購組屋銷售活動中，部分黃金和優選地段組屋的首次購屋申購率都沒有達到1，顯示即使地段優越，部分買家仍對這類組屋更長的最低居住年限和更嚴格的轉售限制保持觀望態度。
在這樣的背景下，是否再引入價格更高、貸款負擔更重的五房式單位，就不只是「市場問題」那麼簡單了。
在今年2月的銷售活動中，屬於優選地段的大巴窯Kim Keat Crest項目，87個三房式單位吸引148人申請，首購家庭申購率為0.6；四房式787個單位收到938份申請，申購率為0.8。（建屋局構想圖）
因此，在黃金或優選地段項目推出五房式組屋雖有其合理性，但恐難一蹴而就。
從現有信息來看，至少須要同時滿足幾個條件：
一、更多系統化數據，顯示大家庭自住需求增加
「更大的組屋單位」肯定有市場需求，但關鍵是：這種需求是長期、穩定、以自住為核心的需求，還是在地段稀缺心理下，人們對空間的渴望？
若沒有更系統的家庭結構與居住年限數據支持，貿然增加五房供應的風險不小。
二、國人收入達到與售價相匹配水平
若五房式單位的售價只有少數高收入家庭負擔得起，組屋是否還符合「廣泛可負擔」的原則，就值得我們思考了。
三、人口與家庭結構出現清晰轉向
若三代同堂或多子女家庭比例明顯上升，而四房式組屋已無法滿足需求，那麼在核心地段配置有限比例的五房單位，才有更堅實的社會基礎。
這些條件尚未同時出現之前，黃金與優選地段BTO繼續以三房式與四房式單位為主，或許是較審慎的決策。
