說到新加坡的豪宅區，你第一個想到的是哪裡？烏節路？武吉知馬？還是升濤灣？
曾幾何時，升濤灣被譽為新加坡版的「摩納哥」，是富豪們趨之若鶩的濱海豪宅區。但最近三年期間，這裡的房價簡直「大跌特跌」！
曾經風光無限的「富豪島」，怎麼後來就不香了呢？
賣一套虧一套，虧百萬是家常便飯
圖源：ALEX LOW
根據大亨房地產網站（MOGUL.sg）的數據，從2023年5月到2026年6月，升濤灣64.5%的房子轉售都是虧錢的。
虧得有多慘呢？
數據顯示轉賣的房子平均每套要虧掉大約128萬新元。而且這個數字還沒算上印花稅、房產稅、律師費和中介費，把這些都算上，虧得更多。
我們一起來看看幾個虧到「肉疼」的轉售交易。
圖源：straitstimes
今年4月，升濤灣Marina Collection一套三房單位以280萬新幣賣出，賣家虧了超過132萬新幣。同月，Turquoise項目一套三房單位賣了310萬新幣，賣家2007年買入的，這一轉手虧了235.7萬新幣。
還有一些大戶型的房子虧得更慘。Turquoise一套3746平方英尺的大戶型，賣家2018年以440萬賣出，這套房子2007年買入價是953.2萬，等於轉賣價格還不到買入價的一半，10年期間直接虧掉了513.2萬新幣。
升濤灣曾經一度是富豪的聚集地，如今卻成了不少人「財富虧損的無底洞」。
當年有多風光，現在就有多落寞
升濤灣當年有多火？
2003年推出時，這裡是新加坡唯一允許外國人購買有地住宅的區域。項目剛推出時備受矚目，2006年交易量達到頂峰，一年成交了522筆。
但好景不長。2008年金融危機後，市場開始降溫。最後的「致命一擊」來自2023年4月，政府把外國買家的額外買方印花稅（ABSD）從30%直接翻倍到60%。
這規定一下來，外國買家基本被擋在門外。而升濤灣又大部分都是外國人在買，這就直接導致市場需求斷崖式下跌。
過去10年，升濤灣別墅的中位價累計下跌約11%，與此同時，武吉知馬和烏節路等傳統豪宅區的漲幅都超過了50%。這對比之下，差距確實太大了。
為什麼本地人不買帳？
你可能會問：既然外國買家少了，本地買家為什麼不接盤？
答案是本地人對升濤灣真的不感興趣。
戴德梁行（Cushman & Wakefield）的研究主管黃顯洋分析得很清楚：本地家庭買房，優先考慮的是學校、交通和生活配套。升濤灣雖然房子大、風景好，但離學校遠、離地鐵遠、連買個菜都得跑出島，根本不適合本地家庭生活。
萊坊（Knight Frank）的研究主管鄭衛銘也說，升濤灣距離怡豐城和中央商業區其實只有十幾分鐘車程，但很多新加坡人心理上就是覺得它「遠離本島」。
彭博社還發現讓買家望而卻步的原因——外國人買了獨立別墅不能出租。不少業主長期住在海外，房子一空就是好幾年。
走訪下來就發現350棟獨立別墅中超過60棟處於空置、荒廢或翻修狀態，牆身發霉、油漆剝落、雜草叢生。可想而知，新加坡本地人看到這個情況就更不願意入手了。
豪宅未來還能翻身嗎？
那麼升濤灣真的沒救了嗎？房產分析師們意見不太一樣。
有些人覺得還有希望。
他們認為升濤灣的房價可能已經跌得差不多了。這裡的非有地私宅尺價長期低於2000新元，而新加坡核心中央區（CCR）的尺價在2200新元以上，從價格上看，差距越來越小了。
加上政府正在推「南部瀕水區」和「聖淘沙發展總體規劃」，未來二十年會陸續在這邊建新景點、酒店、翻新海灘，還規劃建一個交通樞紐，連接聖淘沙和布拉尼。如果這些計劃真能落實，升濤灣的人氣可能會有所回升。
也有人仍然不看好這裡。
大亨房地產的首席研究員麥俊榮就說得比較直接：「升濤灣已經失去了昔日光彩，像傳真機一樣，曾經風光，卻逐漸被時代淘汰。」原因很現實：交通不便、買家群體受限、缺少新樓盤，這些問題短時間內都很難解決。
新馬克（Newmark）的研究主管王山庭也認為，除非政府在新加坡南部聖淘沙一帶推出更多住宅用地，否則升濤灣的轉售量和價格不會有什麼大動靜。
不僅如此，升濤灣的房子很多是99年地契，隨著時間推移，剩餘地契越來越短。對於那些習慣買永久地契或999年地契的本地買家來說，這裡著實沒有吸引力。
總結來說，升濤灣能不能翻身，得看兩件事：一是政府願不願意在這一帶推出新的住宅用地，二是能否吸引外國買家回來。
寫在最後
升濤灣最大的問題，就是它對買家太「挑」了。當初瞄準的是一群外國富豪，結果政策一變，這批人進不來了。本地人又覺得不方便、不划算，誰也不願意接盤。
說到底，房子是用來住的。再美的海景，也比不過每天上學、買菜、通勤的便利。一個地方如果只靠「富豪范」撐著，遲早會出問題。
對於正在考慮升濤灣的買家來說，關鍵是想清楚自己的需求：你是追求美麗海景和「豪宅」名聲、還是需要生活便利？兩種選擇沒有對錯，但對應的房子完全不同。
畢竟買房這種事，合不合適，只有自己最清楚。
如果你有預算，你會考慮買升濤灣的豪宅嗎？
你覺得升濤灣的房價還會繼續跌嗎？
