说到新加坡的豪宅区，你第一个想到的是哪里？乌节路？武吉知马？还是升涛湾？
曾几何时，升涛湾被誉为新加坡版的“摩纳哥”，是富豪们趋之若鹜的滨海豪宅区。但最近三年期间，这里的房价简直“大跌特跌”！
曾经风光无限的“富豪岛”，怎么后来就不香了呢？
卖一套亏一套，亏百万是家常便饭
图源：ALEX LOW
根据大亨房地产网站（MOGUL.sg）的数据，从2023年5月到2026年6月，升涛湾64.5%的房子转售都是亏钱的。
亏得有多惨呢？
数据显示转卖的房子平均每套要亏掉大约128万新元。而且这个数字还没算上印花税、房产税、律师费和中介费，把这些都算上，亏得更多。
我们一起来看看几个亏到“肉疼”的转售交易。
图源：straitstimes
今年4月，升涛湾Marina Collection一套三房单位以280万新币卖出，卖家亏了超过132万新币。同月，Turquoise项目一套三房单位卖了310万新币，卖家2007年买入的，这一转手亏了235.7万新币。
还有一些大户型的房子亏得更惨。Turquoise一套3746平方英尺的大户型，卖家2018年以440万卖出，这套房子2007年买入价是953.2万，等于转卖价格还不到买入价的一半，10年期间直接亏掉了513.2万新币。
升涛湾曾经一度是富豪的聚集地，如今却成了不少人“财富亏损的无底洞”。
当年有多风光，现在就有多落寞
升涛湾当年有多火？
2003年推出时，这里是新加坡唯一允许外国人购买有地住宅的区域。项目刚推出时备受瞩目，2006年交易量达到顶峰，一年成交了522笔。
但好景不长。2008年金融危机后，市场开始降温。最后的“致命一击”来自2023年4月，政府把外国买家的额外买方印花税（ABSD）从30%直接翻倍到60%。
这规定一下来，外国买家基本被挡在门外。而升涛湾又大部分都是外国人在买，这就直接导致市场需求断崖式下跌。
过去10年，升涛湾别墅的中位价累计下跌约11%，与此同时，武吉知马和乌节路等传统豪宅区的涨幅都超过了50%。这对比之下，差距确实太大了。
为什么本地人不买账？
你可能会问：既然外国买家少了，本地买家为什么不接盘？
答案是本地人对升涛湾真的不感兴趣。
戴德梁行（Cushman & Wakefield）的研究主管黄显洋分析得很清楚：本地家庭买房，优先考虑的是学校、交通和生活配套。升涛湾虽然房子大、风景好，但离学校远、离地铁远、连买个菜都得跑出岛，根本不适合本地家庭生活。
莱坊（Knight Frank）的研究主管郑卫铭也说，升涛湾距离怡丰城和中央商业区其实只有十几分钟车程，但很多新加坡人心理上就是觉得它“远离本岛”。
彭博社还发现让买家望而却步的原因——外国人买了独立别墅不能出租。不少业主长期住在海外，房子一空就是好几年。
走访下来就发现350栋独立别墅中超过60栋处于空置、荒废或翻修状态，墙身发霉、油漆剥落、杂草丛生。可想而知，新加坡本地人看到这个情况就更不愿意入手了。
豪宅未来还能翻身吗？
那么升涛湾真的没救了吗？房产分析师们意见不太一样。
有些人觉得还有希望。
他们认为升涛湾的房价可能已经跌得差不多了。这里的非有地私宅尺价长期低于2000新元，而新加坡核心中央区（CCR）的尺价在2200新元以上，从价格上看，差距越来越小了。
加上政府正在推“南部濒水区”和“圣淘沙发展总体规划”，未来二十年会陆续在这边建新景点、酒店、翻新海滩，还规划建一个交通枢纽，连接圣淘沙和布拉尼。如果这些计划真能落实，升涛湾的人气可能会有所回升。
也有人仍然不看好这里。
大亨房地产的首席研究员麦俊荣就说得比较直接：“升涛湾已经失去了昔日光彩，像传真机一样，曾经风光，却逐渐被时代淘汰。”原因很现实：交通不便、买家群体受限、缺少新楼盘，这些问题短时间内都很难解决。
新马克（Newmark）的研究主管王山庭也认为，除非政府在新加坡南部圣淘沙一带推出更多住宅用地，否则升涛湾的转售量和价格不会有什么大动静。
不仅如此，升涛湾的房子很多是99年地契，随着时间推移，剩余地契越来越短。对于那些习惯买永久地契或999年地契的本地买家来说，这里着实没有吸引力。
总结来说，升涛湾能不能翻身，得看两件事：一是政府愿不愿意在这一带推出新的住宅用地，二是能否吸引外国买家回来。
写在最后
升涛湾最大的问题，就是它对买家太“挑”了。当初瞄准的是一群外国富豪，结果政策一变，这批人进不来了。本地人又觉得不方便、不划算，谁也不愿意接盘。
说到底，房子是用来住的。再美的海景，也比不过每天上学、买菜、通勤的便利。一个地方如果只靠“富豪范”撑着，迟早会出问题。
对于正在考虑升涛湾的买家来说，关键是想清楚自己的需求：你是追求美丽海景和“豪宅”名声、还是需要生活便利？两种选择没有对错，但对应的房子完全不同。
毕竟买房这种事，合不合适，只有自己最清楚。
如果你有预算，你会考虑买升涛湾的豪宅吗？
你觉得升涛湾的房价还会继续跌吗？
