最近身边有不少小伙伴在吐槽为供房所需要支付的房贷大幅增长，有的每月月供增加了60%甚至更高，简直是叫苦连天。当初自己怎么就选了这种房贷配套呢？
另外不少小伙伴也在打算购置房产，在面对不同的房贷配套时也是一头雾水，SORA、Fixing和Floating各种名词让人摸不着头脑。今天我们这篇文章将为大家详细介绍~
01 房贷介绍
银行和HDB贷款
在新加坡，银行贷款顶限为房产价值的75%，利息可以选择固定或者浮动，一般与基准利率挂钩。
如果是购买HDB的房产，包括组屋和EC，可以选择向HDB贷款。HDB贷款顶限为房产价值的80%，利息固定为2.6%。不过，HDB贷款有薪资顶限要求，家庭月收入不能超过14000新币，如果是单身买房，个人月收入不能超过7000新币。
HDB官网
房贷额度
通常有三个因素会直接影响到房贷额度：贷款数量、还款年限、贷款人年龄。
新加坡个人贷款购买私宅的额度限制
贷款数量越多，银行会觉得还贷难度越高，因此会降低贷款额度。新加坡的还贷期一般是30年，也就是0-30年内还款不影响额度。还贷期越长，月供越低，总利息越高。但是如果将还款期拉长到30年以上，则会降低贷款额度。
相比前两个，第三个因素——年龄，可能很多小伙伴是第一次听说。新加坡认为65岁退休后还贷能力会下降，所以要求65岁前就还完所有贷款。如果一定要选择65岁之后才还完，那么贷款额度就会变低。
例如：30岁的A买第一套房，选择还贷期30年的额度是75%。但是如果A已经45岁了，那么他如果选择30年还贷期，只能贷款55%；如果他选择20年还贷期，就可以贷款75%了。
个人资质
薪资影响
固定薪水是最加分的收入项，因为固定意味着稳定。如果申请人为收入不固定的自雇人士，包括个体户、以提成为主的销售等，由于每月薪水不同，银行会通过其税收和CPF来综合考虑还贷能力。同样薪水，固定工资人士比自雇人士能贷款到更高金额。
如果自己开公司并大幅占股，即使固定薪水很高，银行也会在贷款额度上打个折扣，具体要看个例进行审批。
联名买房
如果贷款人是两个人，总收入更多，自然就能争取到更高的贷款额度了，这也是为什么经常是夫妻两人一起贷款买房。不过要注意的是，在新加坡两人贷款一般意味着房子必须放两人的名字，即借款人必须是屋主。
那么，如果两个人年龄不同，收入也不同，应该看谁的年龄呢？银行会用加权平均的算法来决定还贷年龄。
例如：丈夫A已经50岁了，定薪为1万新币，而妻子B只有25岁，定薪2千新币。按照加权平均的公式，平均年龄为(50*10000+25*2000)/ (10000+2000)=46。
外国人贷款
没有新加坡身份的外国人也可以购买新加坡公寓和少部分别墅，而且好消息是外国人同样可以申请房贷。如果有稳定的新加坡本地收入，那么额度将与本地人相同。但如果没有本地收入，则需要等待银行审批，目前很难通过且额度较低。
02 利率和配套
基准利率
目前新加坡市场上的主流基准利率主要与新元隔夜利率挂钩的SORA有关。
SORA即Singapore Overnight Rate Average，中文名“新元隔夜利率”，指的是新加坡银行间每日早上8时至傍晚6时15分之间进行的无抵押隔夜新元交易的交易量加权平均利率。SORA取决于新元市场交易，更为透明，是良好基准利率。但同时它对于市场的反应更敏感，因此波动性会更大。
数据来源HousingLoan
固定和浮动利率
固定利率(Fixing)更稳定，但同时也更贵。但这个固定也并不是永久固定，其实是指2-5年内锁定一个利率。固定期过后，利率还是会变为浮动利率。
浮动利率(Floating)则是与基准利率或者银行内部利率直接挂钩，因此变化会更频繁。
许多小伙伴不知道该如何选择，其实这个选择要基于申请人对未来经济形势的判断。如果申请人不看好未来的经济形势，认为会加息，那么未来浮动利率比固定利率更高，现在就要选择固定利率。如果申请人认为新加坡经济稳定，利率不会有太大变化，甚至未来会跌，那么当下当然选择浮动利率更划算了。
同样以DBS为例，配套一为固定利率配套，配套二为浮动利率配套。
配套一：1-2年内利息固定在3.75%，之后变为浮动3M SORA+1%。
配套二：利息始终是3M SORA+1%。
因此，如果申请人的预期是未来两年内，SORA会快速涨至2.5%以上，那么固定利率配套更划算。
DBS官网-固定利率
DBS官网-浮动利率
作为参考，小伙伴们也可以参考一下UOB和OCBC关于固定和浮动利率的情况
UOB官网
OCBC官网
其实官网上发布的信息也会时刻随着市场情况和银行的策略进行变化调整，实际的最新数字和一些优惠活动有时候和官网公布的会有差别，最终敲定时有些情况也可以通过谈判得到更灵活有利的条款，建议小伙伴们可以通过以下方式去了解最新情况：
1. 认识各家银行的Banker，通过他们获取最新资讯
2. 有一位靠谱负责的房产中介，让其综合所有资讯并帮忙协商更好的利率和条款
重要条款
贷款时还要注意锁定期和Refinance的相关条款。锁定期是指贷款后一定期限内不能提前还款或者更换配套，否则就会有罚金，这个期限一般为1-3年。Refinance是指当利率有了变化或者配套有了更新，可以与银行商议换到更好的配套，有的银行会统一1-2次免费转换，有的则会要求一定手续费。
因此，如果想保持置换房产和控制房贷的灵活性，尽量选择没有锁定期，可以免费Refinance的条款。
03 资质提升
那么，如果由于个人收入不在本地或者不够高，有哪些办法可以提升资质，向银行借到更多的房贷呢？小伙伴们主要可以参考以下方法：
还清负债
前文讲过，贷款数量会影响到贷款额度。其实不仅仅是房贷，其他的小额负债同样会有影响，例如多张信用卡、车贷、教育贷款等等。这些贷款可能只需要数万现金就可以还掉，但一旦还掉，可以将贷款额度提高数十万，这笔账还是十分划算的。
银行验资
有些小伙伴定薪虽然不高，但是家庭富裕或者有额外的投资回报，因此个人的还贷能力远高于定薪限制。银行接受通过验资的方式来提高额度，即向银行展示一部分资金。银行一般会查看一到两次，在贷款合同正式审批和第一次给出贷款的时候，耗时1-3个月左右。验资完后，资金由户主自由处置。
这个方法的方便之处在于只需要展示自己的个人账户资金一段时间，并不需要提供具体的资金来源或是证明这部分资金永久属于你。也就是说，短期借钱或是家庭支持等渠道的资金也可以达成验资的目的。
定期存款
定期存款的逻辑其实与验资一样，也就是通过展示个人的资金，向银行表示更高的还贷能力。通常来说，定存要求至少3年以上，但所需资金会比验资要少。
结 语
目前各家银行都提供了各式各样的房贷配套，我们很难去预测未来一年的利息怎样变化，如何才能根据自己的情况和偏好，选到适合自己的房贷配套并争取到最优条款呢？
一个负责任的房产中介，能够为你节省大量与各家Banker沟通的时间，结合房产市场的变化和利率环境给出最适合你的建议。
