新加坡法务

2020年01月12日   •   2万次阅读

新加坡房产去名和中国去名不一样,本文简单介绍一下新加坡房产去名的几个重点问题:

夫妻共有一个房产,如何过户给其中一方?

由于新加坡第二套的额外印花税,很多此类情况会选择做现有房产Decouple,把房产过户给一方,这样另一方可以名下无房产,享受首套购房的税务优惠。

Decouple有两种方式:Gift赠予 or Part Sale部分销售(类似把一半的股份卖给对方)。由于Gift 不能有贷款,而且Gift如果5年内破产房产会被收回,所以很少有人会通过此形式转让。Gift可以通过查title deed查证,会在title deed上存证17年之久,会影响cpf和贷款。所以Gift非常不推荐,基本上出于税务问题去名的肯定是通过Part Sale的方式去名。如果不是出于税务考虑,而是纯粹想赠予的话,最好写遗嘱,通过遗赠继承的形式,这样既没有税费又没有Gift相关的各种问题了。

房产去名需要一个律师还是两个律师?需要多久时间?

Part sale 要找两个律所,(注意ssd,比如丈夫一半转给妻子。这一半在接下来三年内有ssd)。丈夫签了s&p agreement时候就视为已经dispose名下房产(bsd也是那时候得交了),可以去再买新房产了。整个过程有贷款大概需要10周时间,没有的话2周时间。

如果夫妻共同拥有两套房产,其中一套去名的话税费怎么算?

注意,就手续上而言,第一套按Part sale去名的时候新加坡公民自动归首套房产交易,但是PR的话会默认第二套交易,需要申请remission来按照首套交易。而第二套如果去名的话,无论新加坡公民还是永久居民, IRAS税务局默认是第三套按15%算额外印花税,需要apply for remission来得到12%(第二套)的额外印花税政策。

房产去名交易需要真实出资吗?

需要,房产去名交易需要注意两点:1需要show funds 2answerable to bank and iras。也就是要按正常交易流程操作,包括夫妻一方把cash order交给另一方,交易流程可能被银行和税务局审计询问细节。

房产去名后如果离婚的话怎么办?

房产去名后所有权就是其中一方了,另外一方从财产所有权上面没有任何可以争议的权益。但是如果离婚的话且此房产是夫妻共同财产的话,(婚前资产不是婚姻共同财产)还是可能得到部分补偿,具体咨询我们离婚律师。

注意,新加坡婚前资产不是婚姻共同财产。继承的资产也不是。婚后买的,即使没有付钱,也可以claim indirect contribution。

另外,离婚转让房产是没有stamp duty的。

房产去名后如果出车祸昏迷或者去世该怎么办?

大部分夫妻买房是以Joint Tenancy形式,去世过户不用去法院,直接归另一方所有,最为方便。注意,此类形式的不动产,在遗嘱中需要夫妻一起do a mirror will,也就是一起写清如果对方去世或双方同时去世的话继承给谁。如果没有遗嘱,双方同时去世则归于年轻那方,并按照法律默认顺位继承。(P.S CPF和保险可以指定受益人则无此问题)

去名后如果房产持有者昏迷,那么他的所有银行账户会被冻结,房产也不可以出售,只有做了LPA永久授权书的情况下,授权人才可以替他处理其资产。我们公众号普及了很多次WILL和LPA只要几百块就能避免大麻烦。

去名后如果房产持有者去世,新加坡继承手续是有遗嘱的话做Lop(2个月),没有遗嘱则需要做Loa需要4个月。Loa完成后需要executor开一个estate account, 然后所有钱必须进这个账户。注意,如果没有遗嘱,需要6年内办理好继承过户事宜,超过6年后不能直接转售了。需要向银行申请court order(需要3个月时间)才能转售。

朋友一起买房如何去名?

首先我们提醒朋友一起买房一定要明白其中风险。共同买房一般是以Tenancy in common形式。如果其中一方出于主观或者客观原因(比如昏迷)无法出售房产的话,另一方也完全没有办法。此外如果一方意外去世,则贷款会成为问题,且继承者未必想保留此资产。

所以朋友共同买房,建议在有条件下尽早过户卖给其中一人。去名也是按照part sale方式操作。

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