新加坡法務

2020年01月12日   •   2萬次閱讀

新加坡房產去名和中國去名不一樣,本文簡單介紹一下新加坡房產去名的幾個重點問題:

夫妻共有一個房產,如何過戶給其中一方?

由於新加坡第二套的額外印花稅,很多此類情況會選擇做現有房產Decouple,把房產過戶給一方,這樣另一方可以名下無房產,享受首套購房的稅務優惠。

Decouple有兩種方式:Gift贈予 or Part Sale部分銷售(類似把一半的股份賣給對方)。由於Gift 不能有貸款,而且Gift如果5年內破產房產會被收回,所以很少有人會通過此形式轉讓。Gift可以通過查title deed查證,會在title deed上存證17年之久,會影響cpf和貸款。所以Gift非常不推薦,基本上出於稅務問題去名的肯定是通過Part Sale的方式去名。如果不是出於稅務考慮,而是純粹想贈予的話,最好寫遺囑,通過遺贈繼承的形式,這樣既沒有稅費又沒有Gift相關的各種問題了。

房產去名需要一個律師還是兩個律師?需要多久時間?

Part sale 要找兩個律所,(注意ssd,比如丈夫一半轉給妻子。這一半在接下來三年內有ssd)。丈夫簽了s&p agreement時候就視為已經dispose名下房產(bsd也是那時候得交了),可以去再買新房產了。整個過程有貸款大概需要10周時間,沒有的話2周時間。

如果夫妻共同擁有兩套房產,其中一套去名的話稅費怎麼算?

注意,就手續上而言,第一套按Part sale去名的時候新加坡公民自動歸首套房產交易,但是PR的話會默認第二套交易,需要申請remission來按照首套交易。而第二套如果去名的話,無論新加坡公民還是永久居民, IRAS稅務局默認是第三套按15%算額外印花稅,需要apply for remission來得到12%(第二套)的額外印花稅政策。

房產去名交易需要真實出資嗎?

需要,房產去名交易需要注意兩點:1需要show funds 2answerable to bank and iras。也就是要按正常交易流程操作,包括夫妻一方把cash order交給另一方,交易流程可能被銀行和稅務局審計詢問細節。

房產去名後如果離婚的話怎麼辦?

房產去名後所有權就是其中一方了,另外一方從財產所有權上面沒有任何可以爭議的權益。但是如果離婚的話且此房產是夫妻共同財產的話,(婚前資產不是婚姻共同財產)還是可能得到部分補償,具體諮詢我們離婚律師。

注意,新加坡婚前資產不是婚姻共同財產。繼承的資產也不是。婚後買的,即使沒有付錢,也可以claim indirect contribution。

另外,離婚轉讓房產是沒有stamp duty的。

房產去名後如果出車禍昏迷或者去世該怎麼辦?

大部分夫妻買房是以Joint Tenancy形式,去世過戶不用去法院,直接歸另一方所有,最為方便。注意,此類形式的不動產,在遺囑中需要夫妻一起do a mirror will,也就是一起寫清如果對方去世或雙方同時去世的話繼承給誰。如果沒有遺囑,雙方同時去世則歸於年輕那方,並按照法律默認順位繼承。(P.S CPF和保險可以指定受益人則無此問題)

去名後如果房產持有者昏迷,那麼他的所有銀行帳戶會被凍結,房產也不可以出售,只有做了LPA永久授權書的情況下,授權人才可以替他處理其資產。我們公眾號普及了很多次WILL和LPA只要幾百塊就能避免大麻煩。

去名後如果房產持有者去世,新加坡繼承手續是有遺囑的話做Lop(2個月),沒有遺囑則需要做Loa需要4個月。Loa完成後需要executor開一個estate account, 然後所有錢必須進這個帳戶。注意,如果沒有遺囑,需要6年內辦理好繼承過戶事宜,超過6年後不能直接轉售了。需要向銀行申請court order(需要3個月時間)才能轉售。

朋友一起買房如何去名?

首先我們提醒朋友一起買房一定要明白其中風險。共同買房一般是以Tenancy in common形式。如果其中一方出於主觀或者客觀原因(比如昏迷)無法出售房產的話,另一方也完全沒有辦法。此外如果一方意外去世,則貸款會成為問題,且繼承者未必想保留此資產。

所以朋友共同買房,建議在有條件下儘早過戶賣給其中一人。去名也是按照part sale方式操作。

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