你会为了省去被抽走一定比例的佣金而跳过房地产经纪交易房子吗？（Alamy）
作者 李国豪
百万组屋频频见报，谈到新加坡房地产市场，火热滚烫、价格飞天是不少人的第一印象。
像是地点位置优越，大有百万售价潜力的比达达利今年7月就因有四座组屋达到五年最低居住年限（MOP），吸引不少嗅觉敏锐的房地产经纪闻风而至，到处“串门子”，导致当地居民不堪其扰。
有的居民因此在门外贴出告示，强调自己不打算卖房，要求房屋经纪别再打扰。
在这火热的房地产市场，居中斡旋的房地产经纪想必是赚得盆满钵满吧？
然而，现实情况可能更复杂一些。 房地产经纪的佣金按交易价抽成，理论上，房价节节攀升让他们的前景看俏，但这一行饭也和其他职业一样，遭遇科技进步所带来的挑战，例如允许买卖双方跳过房屋经纪进行交易的平台如雨后春笋般出现。
随之衍生的问题，则是新加坡房地产经纪是否过多？
根据房地产代理理事会（Council for Estate Agencies，简称CEA）数据，截至今年1月1日为止，新加坡共有3万5251名房地产经纪。
2021年至2023年间，每年新注册的房地产经纪平均在2000人左右，其中有七成年龄介于30多岁至40多岁。
新加坡国立大学今年3月的一份调查指出，65%受访的房地产行业高管认为，新加坡市场的房地产经纪供过于求。
之所以出现这类讨论，和几个房地产经纪面对的挑战脱不了干系。
比达达利有四座组屋已达到最低居住年限。（海峡时报）
房屋交易量没有增加
房地产经纪的收入来自交易价格的抽佣。
法律没有对佣金比例设下规定，但市面上的“公定价”一般会是房屋买卖价格的1%至4%。
换句话说，若能谈成一笔百万组屋交易，房地产经纪获得五位数的佣金收入不成问题，若经手的是价格更高的私宅，佣金收入自然更为可观。
然而，房屋价格再好，也要有房子能买才行。
新加坡房地产经纪面临的其中一个挑战，是房屋的交易数量跟不上房地产经纪人数增长的数量。
近年来，新加坡房屋市场并非价量齐升。
进一步挖掘数据可以发现，虽然新加坡房价持续上涨，但房屋的交易数量却呈反比。
近年来，转售组屋和私宅的销售数量皆处于下滑趋势。
转售组屋的交易量从2021年以来便逐年下滑，直到今年上半年才再度回升。
私宅交易数量同样逐年下滑。 2021年有3万3557个私宅单位转手，2022年只有2万1890个，2023年则降低至1万9044个。
今年上半年的私宅销售量为9145个单位，也比去年上半年的9509个单位下滑3.8%。
与此同时，房屋经纪的数量则微幅上升。
2022年，新加坡有3万2414名注册在案的房屋经纪。2023年，这个数字增加至3万4427人，到了今年1月，则达到3万5251人的水平。
换句话说， 有越来越多的房屋经纪，试图在整体交易量越来越少的房屋市场分一杯羹，形成僧多粥少的局面。
从房地产经纪角度来看，新加坡房屋市场有趋向僧多粥少的迹象。（Alamy）
买卖双方不一定须通过房屋经纪交易
资讯传播愈发便利，房屋经纪也不得不面临买卖双方跳过他们，直接进行交易的挑战。
市面上允许屋主和买家自行交易的平台越来越多。
今年5月，建屋局就推出了能让屋主自行刊登广告的线上媒合平台，潜在买家也能在平台浏览房屋资讯，并直接与卖家接洽交易，整个过程无须透过任何房屋经纪。
还有部分平台则以收取低廉且固定费率的代理费作为卖点。
例如2019年开始运作的Homeseller就不论交易价格，只对卖家和买家征收1999新元均一价。
此外，房屋经纪在竞争激烈的市场中，为了能提高代售物业的能见度，往往必须支付高额费用。
这包括在PropertyGuru等房地产买卖平台打广告、经营社交媒体等行销费用。
这笔营运成本所费不赀，据《海峡时报》报道，一些业绩顶尖的房屋经纪每年单是要刊登售屋广告，可能就得付出至少5万新元的费用。
在这激烈的竞争环境中，付出金钱和努力未必获得同等的回报，业绩不在前列的房地产经纪的处境尤其艰难。
建屋局推出免收费的组屋买卖媒合平台。（联合早报）
出路在哪里？
在种种挑战之下，房地产经纪的未来，或系于专业能力的增进，而不再只是扮演纯粹的买卖中介。
房地产代理理事会（CEA）从明年10月起，将把房地产经纪更新执照所须的训练时数，从现行的每年6至9小时，增加至16小时。
一些受访的业界大佬和学者专家也指出，随着允许房屋买卖双方自行完成交易的管道越来越多元，房地产经纪这行业也得开始转型。
这包括扮演顾问的角色，根据市场趋势为客户提供指引，分析利弊，让他们能在资讯充足的情况下作出买卖决定。
摆脱让买卖双方觉得只是个来赚佣金的“中间人”印象，房地产经纪才能“明天会更好”。
