你會為了省去被抽走一定比例的佣金而跳過房地產經紀交易房子嗎？（Alamy）
作者 李國豪
百萬組屋頻頻見報，談到新加坡房地產市場，火熱滾燙、價格飛天是不少人的第一印象。
像是地點位置優越，大有百萬售價潛力的比達達利今年7月就因有四座組屋達到五年最低居住年限（MOP），吸引不少嗅覺敏銳的房地產經紀聞風而至，到處「串門子」，導致當地居民不堪其擾。
有的居民因此在門外貼出告示，強調自己不打算賣房，要求房屋經紀別再打擾。
在這火熱的房地產市場，居中斡旋的房地產經紀想必是賺得盆滿缽滿吧？
然而，現實情況可能更複雜一些。 房地產經紀的佣金按交易價抽成，理論上，房價節節攀升讓他們的前景看俏，但這一行飯也和其他職業一樣，遭遇科技進步所帶來的挑戰，例如允許買賣雙方跳過房屋經紀進行交易的平台如雨後春筍般出現。
隨之衍生的問題，則是新加坡房地產經紀是否過多？
根據房地產代理理事會（Council for Estate Agencies，簡稱CEA）數據，截至今年1月1日為止，新加坡共有3萬5251名房地產經紀。
2021年至2023年間，每年新註冊的房地產經紀平均在2000人左右，其中有七成年齡介於30多歲至40多歲。
新加坡國立大學今年3月的一份調查指出，65%受訪的房地產行業高管認為，新加坡市場的房地產經紀供過於求。
之所以出現這類討論，和幾個房地產經紀面對的挑戰脫不了干係。
比達達利有四座組屋已達到最低居住年限。（海峽時報）
房屋交易量沒有增加
房地產經紀的收入來自交易價格的抽傭。
法律沒有對佣金比例設下規定，但市面上的「公定價」一般會是房屋買賣價格的1%至4%。
換句話說，若能談成一筆百萬組屋交易，房地產經紀獲得五位數的佣金收入不成問題，若經手的是價格更高的私宅，佣金收入自然更為可觀。
然而，房屋價格再好，也要有房子能買才行。
新加坡房地產經紀面臨的其中一個挑戰，是房屋的交易數量跟不上房地產經紀人數增長的數量。
近年來，新加坡房屋市場並非價量齊升。
進一步挖掘數據可以發現，雖然新加坡房價持續上漲，但房屋的交易數量卻呈反比。
近年來，轉售組屋和私宅的銷售數量皆處於下滑趨勢。
轉售組屋的交易量從2021年以來便逐年下滑，直到今年上半年才再度回升。
私宅交易數量同樣逐年下滑。 2021年有3萬3557個私宅單位轉手，2022年只有2萬1890個，2023年則降低至1萬9044個。
今年上半年的私宅銷售量為9145個單位，也比去年上半年的9509個單位下滑3.8%。
與此同時，房屋經紀的數量則微幅上升。
2022年，新加坡有3萬2414名註冊在案的房屋經紀。2023年，這個數字增加至3萬4427人，到了今年1月，則達到3萬5251人的水平。
換句話說， 有越來越多的房屋經紀，試圖在整體交易量越來越少的房屋市場分一杯羹，形成僧多粥少的局面。
從房地產經紀角度來看，新加坡房屋市場有趨向僧多粥少的跡象。（Alamy）
買賣雙方不一定須通過房屋經紀交易
資訊傳播愈發便利，房屋經紀也不得不面臨買賣雙方跳過他們，直接進行交易的挑戰。
市面上允許屋主和買家自行交易的平台越來越多。
今年5月，建屋局就推出了能讓屋主自行刊登廣告的線上媒合平台，潛在買家也能在平台瀏覽房屋資訊，並直接與賣家接洽交易，整個過程無須透過任何房屋經紀。
還有部分平台則以收取低廉且固定費率的代理費作為賣點。
例如2019年開始運作的Homeseller就不論交易價格，只對賣家和買家徵收1999新元均一價。
此外，房屋經紀在競爭激烈的市場中，為了能提高代售物業的能見度，往往必須支付高額費用。
這包括在PropertyGuru等房地產買賣平台打廣告、經營社交媒體等行銷費用。
這筆營運成本所費不貲，據《海峽時報》報道，一些業績頂尖的房屋經紀每年單是要刊登售屋廣告，可能就得付出至少5萬新元的費用。
在這激烈的競爭環境中，付出金錢和努力未必獲得同等的回報，業績不在前列的房地產經紀的處境尤其艱難。
建屋局推出免收費的組屋買賣媒合平台。（聯合早報）
出路在哪裡？
在種種挑戰之下，房地產經紀的未來，或繫於專業能力的增進，而不再只是扮演純粹的買賣中介。
房地產代理理事會（CEA）從明年10月起，將把房地產經紀更新執照所須的訓練時數，從現行的每年6至9小時，增加至16小時。
一些受訪的業界大佬和學者專家也指出，隨著允許房屋買賣雙方自行完成交易的管道越來越多元，房地產經紀這行業也得開始轉型。
這包括扮演顧問的角色，根據市場趨勢為客戶提供指引，分析利弊，讓他們能在資訊充足的情況下作出買賣決定。
擺脫讓買賣雙方覺得只是個來賺佣金的「中間人」印象，房地產經紀才能「明天會更好」。
