全球楼市泡沫风险下降?本地住房市场达公允价

2023年09月24日   •   2万次阅读

物价和房贷利率高涨促使全球房价下滑,房地产市场泡沫风险也下降,今年只有两座城市的住房市场可能出现泡沫,比去年少了七座,而新加坡的房价也稍微回稳。

根据瑞士银行在星期三(9月20日)发布的《2023年全球房地产泡沫指数》(Global Real Estate Bubble)报告,新加坡楼市的泡沫指数为0.47,属于公允价,在参与调查的25座主要城市中排第19。去年泡沫风险高的市场较多,本地楼市去年的指数为0.5,市场略被高估,排位第21。

报告指出,新加坡住房供应跟不上本地买家和国际买家自2018年开始上升的需求,实际价格至今已上升15%,即使管制条例收紧。本地住房的租金在这段期间大涨大约40%。不过,从整体来看,本地住房市场已达公允价。

若以所有25座城市的整体表现来看,实际房价从2022年中至2023年中平均下滑5%,而且价格预料会继续下跌。

虽然人们的收入因为通胀而有所升高,房价也出现回调,但跌幅不大,许多人还是买不起房子。一名技术员工能负担得起的平均住房面积,仍比冠病疫情前少了40%。若房贷利率维持在现有的较高水平,实际房价有望继续下行。

不过,一些城市的房地产市场却出现增长苗头,尤其是欧洲市中心,而新住房供应减少可能推高价格。

住房需求不断积累,一旦家庭的经济条件改善,房价可能回弹。

苏黎世东京面对住房泡沫风险

今年面对住房泡沫风险的两座城市是苏黎世和东京。去年属于同一组别的多伦多、法兰克福、慕尼黑、香港、温哥华、阿姆斯特丹和特拉维夫今年已脱离了风险组别,下降到“高估”组别。迈阿密、日内瓦、洛杉矶、伦敦、斯德哥尔摩、巴黎和雪梨,市场依然处于被高估的情况。

苏黎世的自住型住房的名义价格现在比10年前高出超过50%。越来越多高薪买家进场以及超低房贷利率支撑房价上升,涨势并未因为贷款成本上升而放缓。

东京的住房市场严重失衡,从20年前的“低于估价”上升到出现泡沫风险的水平。在有利的贷款条件和人口增长的推动下,东京的房价连续上升20多年,与其他日本地区脱钩。

香港房价近期下降7%

值得注意的是多年来面对泡沫风险的香港市场近年来的表现。

香港实际房价自2003年至2018年之间上翻三倍,当时的港人薪金停止上涨,经过通胀调整的房租上涨50%。可是房价在2022年中至2023年中下降7%,经过通胀调整的房价回落到2017年的水平。

当地人口在过去的四个季度逐渐回流,家庭贷款回稳,租金也保持不变。不过,贷款利率上升,而且中国大陆的经济复苏步伐缓慢,抑制香港的住房需求。住房供应增加,意味着住房市场接下来会依旧疲弱。

伦敦房价萎靡不振,当地房价自2016年英国脱欧以来便一路下滑。尽管市场出现结构性供应短缺,房价仍然低于全国平均。在缺乏国际需求的强力推动下,房价会继续面对下滑压力,因为当地人的住房负担能力因为高贷款利率而下跌至2007年的新低。

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