组屋楼下，一位祖母正推着孙子的婴儿车，她的女儿住在同一栋楼的12层，这寻常一幕背后，是新加坡ZF通过精密住房政策塑造的社会图景。
2025年11月底，新加坡建屋发展局公布的组屋抽样调查揭示了两组关键数据：
64.5%的年轻已婚居民选择与父母同住或就近居住，创下历史新高；与此同时，选择二房式组屋的年长者比例五年内从11.8%跃升至21.5%，几乎翻了一番。
这些数字背后，是新加坡通过住房政策引导形成的独特跨代居住模式，既维系了家庭纽带，又为应对老龄化社会提供了新思路。
一、64.5%就近居住率：
政策如何塑造青年居住选择
傍晚时分，宏茂桥组屋区随处可见年轻父母从祖父母家接回孩子，手里还提着打包好的晚餐。这种日常场景背后，是新加坡高达64.5%的年轻已婚家庭与父母同住或就近居住的现实，比五年前提高了7.1个百分点。
建屋局2023/24年度调查显示，住父母附近的子女中，75.1%每周至少探望父母一次，而居住较远者中，这一比例不到一半。
“这是一种‘亲密但有距离’的安排，”新加坡政策研究所社会研究室陈恩赐博士分析，“既能保持各自的自主性，减少冲突，彼此又能随时给予支持。”
ZF的近居购屋津贴直接推动了这一趋势。符合条件的家庭购买转售组屋与父母同住，可获3万元津贴；就近居住则可获2万元津贴。
新加坡国家发展部长徐芳达确认：“这一趋势反映了近居购屋津贴和各类优先配套等政策奏效。”
32岁的教师林女士与丈夫住在父母同座组屋的不同楼层。“我母亲每天帮我们接孩子放学，这为我们节省了大量时间和保姆费用。遇到紧急情况，家人也能立即支援。”
图源：新加坡HDB，联合早报
二、66.2%单身者的独立梦：
住房政策如何回应
新加坡建屋局首次针对单身住户的调查揭示了强烈需求：66.2%的单身者希望搬出家庭独立居住，其中72.3%的人梦想拥有自己的住房。
“对许多单身者而言，预购组屋是最可负担、也最具吸引力的置业途径，”ERA产业网络主要执行官林东荣指出。
2024年10月的政策放宽成为转折点，年满35岁的单身者可在全国任何地区申购新二房式单位，不再受“成熟/非成熟区”限制。
政策效果立竿见影。新二房式组屋的申请率明显上升，同时转售市场的二房式单位需求相应减少。
28岁的工程师陈先生正在为几年后申购二房式组屋做准备：“拥有自己的空间不意味着与家人疏远。我计划住在父母附近，这样既能独立生活，又能随时照顾他们。”
调查同时发现，这些单身住户大多数与家人关系紧密，即使日后搬出去住，也会持续在经济、生活和情感上支持父母。
图源：新加坡HDB，联合早报
三、21.5%年长者选择二房式：
养老居住的经济学
组屋年长住户占比持续上升，如今已占全国组屋人口31%。面对这一趋势，选择二房式单位的年长者比例五年内从11.8%上升至21.5%，几乎翻了一番。
“随着子女成家后搬离，家里只剩夫妇俩或年长者独居，空间需求下降是自然趋势，”陈恩赐博士分析，“小单位不但减轻清洁与维护负担，也让年长者能释放部分房屋资产，为退休提供额外资金。”
85.9%的年长者希望“原地养老”，主要原因包括对环境熟悉、有情感依附且已建立稳定的社交网络。
72岁的退休教师黄女士最近从四房式换成了二房式组屋：“孩子们都成家了，我们老两口不需要那么大空间。这套二房式更易打理，而且我们用套现的钱补充了退休金。我们仍住在熟悉的社区，所有老朋友都在附近。”
ERA产业分析师林东荣补充：“大多数年长者希望留守现有单位，主要原因是对居住环境已非常熟悉，也培养了感情。对一些行动不便者来说，更重视的是居住地点是否便利，是否邻近熟食、医疗和交通等设施，而非空间大小。”
此外，根据瑞士宝盛集团（Julius Baer）2025 年《Global Wealth and Lifestyle Report》，新加坡已连续3年荣登“全球最昂贵高端生活城市”榜首，紧随其后的是伦敦与香港。
此前上海曾位列前四，今年滑至第四名，但仍在全球豪华消费领域占有一席之地。
图源：瑞士宝盛，联合早报
四、60%外国人附加税：
住房市场保护的边界
外国人在新加坡购买住宅房产，需缴纳高达60%的额外买家印花税，这一数字清晰地划定了新加坡住房市场的优先级别，优先满足本国公民需求。
对比新加坡与中国一线城市的住房成本，新加坡组屋的价格约为同地段私宅的一半，且仅限公民和永久居民购买。而新加坡市区一居室月租约3000新币，显著高于上海等亚洲大都市。
值得注意的是，根据新加坡与美国等国的自由贸易协定，美国、瑞士、列支敦士登、挪威和冰岛五个国家的公民享有豁免权，购买第一套住宅时ABSD为0%。
对于永久居民，购买第一套住宅的ABSD为5%，第二套为30%，第三套及以上为35%。这种阶梯式税率体系旨在确保住房资源优先服务于新加坡公民。
图源：MOF，MAS，MND，联合早报
五、一步到位拿PR？
买房≠移民，但还是有更多人买
新加坡ZF明确规定，单纯的房产投资并不是获得新加坡永久居民身份的直通车道。
通过全球商业投资者计划为符合条件的外籍投资者授予永久居民身份，但ZF的审批会综合考量申请者的经济贡献、专业背景等多方面因素。
这一政策确保了新加坡的移民体系侧重于吸引能为国家做出全面贡献的人才，而非单纯的资本输入。许多希望通过购房获得身份的外国投资者最终发现，新加坡的移民门槛远高于其房产购买门槛。
示意图，来源：联合早报
六、85.9%原地养老：
组屋区的银发未来
面对人口快速老龄化，新加坡组屋区正积极转型。85.9%的年长者希望继续住在现有单位，ZF为此推出多项措施支持“原地养老”。
从2025年12月1日起，乐龄安居花红计划将扩大受惠群体范围，让更多年长屋主受益。同时，选择购买二房式灵活组屋或社区关爱组屋的年长者，还可额外获得1万元花红。
新加坡国家发展部还与卫生部合作，在现有市镇内发展“乐龄社区”，这是ZF最新的城市发展模式，旨在让年长者在熟悉的环境中安享晚年。
与此形成对比的是，专为年长者建造的“社区关爱组屋”需求相对疲弱，抽样调查显示仅1.4%年长者有意选择这类组屋。建屋局表示，这类组屋旨在提供更多选项，尚未售出的单位将在日后销售活动中陆续推出。
示意图，来源：联合早报
结语：
在新加坡榜鹅北岸一个新组屋项目，三代同堂的陈氏家庭刚拿到新单位钥匙：年轻夫妇与孩子住在15楼，祖父母住在12楼的二房式灵活组屋单位。
他们通过近居购屋津贴实现了这一安排，祖父母用大屋换小屋获得的资金丰富了退休生活，同时还能在日常生活中互相照应。
组屋不仅为新加坡人提供了住所，更是维系家庭关系的桥梁。当全球许多大城市面临家庭关系疏离的挑战时，新加坡通过精密的住房政策，让现代化与家庭价值在组屋区内和谐共存，为应对人口老龄化提供了独具特色的解决方案。
*参考资料来源：新加坡HDB，URA，MOF，MAS，MND，MOH，联合早报，综合新闻报道整理
