組屋樓下，一位祖母正推著孫子的嬰兒車，她的女兒住在同一棟樓的12層，這尋常一幕背後，是新加坡ZF通過精密住房政策塑造的社會圖景。
2025年11月底，新加坡建屋發展局公布的組屋抽樣調查揭示了兩組關鍵數據：
64.5%的年輕已婚居民選擇與父母同住或就近居住，創下歷史新高；與此同時，選擇二房式組屋的年長者比例五年內從11.8%躍升至21.5%，幾乎翻了一番。
這些數字背後，是新加坡通過住房政策引導形成的獨特跨代居住模式，既維繫了家庭紐帶，又為應對老齡化社會提供了新思路。
一、64.5%就近居住率：
政策如何塑造青年居住選擇
傍晚時分，宏茂橋組屋區隨處可見年輕父母從祖父母家接回孩子，手裡還提著打包好的晚餐。這種日常場景背後，是新加坡高達64.5%的年輕已婚家庭與父母同住或就近居住的現實，比五年前提高了7.1個百分點。
建屋局2023/24年度調查顯示，住父母附近的子女中，75.1%每周至少探望父母一次，而居住較遠者中，這一比例不到一半。
「這是一種『親密但有距離』的安排，」新加坡政策研究所社會研究室陳恩賜博士分析，「既能保持各自的自主性，減少衝突，彼此又能隨時給予支持。」
ZF的近居購屋津貼直接推動了這一趨勢。符合條件的家庭購買轉售組屋與父母同住，可獲3萬元津貼；就近居住則可獲2萬元津貼。
新加坡國家發展部長徐芳達確認：「這一趨勢反映了近居購屋津貼和各類優先配套等政策奏效。」
32歲的教師林女士與丈夫住在父母同座組屋的不同樓層。「我母親每天幫我們接孩子放學，這為我們節省了大量時間和保姆費用。遇到緊急情況，家人也能立即支援。」
圖源：新加坡HDB，聯合早報
二、66.2%單身者的獨立夢：
住房政策如何回應
新加坡建屋局首次針對單身住戶的調查揭示了強烈需求：66.2%的單身者希望搬出家庭獨立居住，其中72.3%的人夢想擁有自己的住房。
「對許多單身者而言，預購組屋是最可負擔、也最具吸引力的置業途徑，」ERA產業網絡主要執行官林東榮指出。
2024年10月的政策放寬成為轉折點，年滿35歲的單身者可在全國任何地區申購新二房式單位，不再受「成熟/非成熟區」限制。
政策效果立竿見影。新二房式組屋的申請率明顯上升，同時轉售市場的二房式單位需求相應減少。
28歲的工程師陳先生正在為幾年後申購二房式組屋做準備：「擁有自己的空間不意味著與家人疏遠。我計劃住在父母附近，這樣既能獨立生活，又能隨時照顧他們。」
調查同時發現，這些單身住戶大多數與家人關係緊密，即使日後搬出去住，也會持續在經濟、生活和情感上支持父母。
圖源：新加坡HDB，聯合早報
三、21.5%年長者選擇二房式：
養老居住的經濟學
組屋年長住戶占比持續上升，如今已占全國組屋人口31%。面對這一趨勢，選擇二房式單位的年長者比例五年內從11.8%上升至21.5%，幾乎翻了一番。
「隨著子女成家後搬離，家裡只剩夫婦倆或年長者獨居，空間需求下降是自然趨勢，」陳恩賜博士分析，「小單位不但減輕清潔與維護負擔，也讓年長者能釋放部分房屋資產，為退休提供額外資金。」
85.9%的年長者希望「原地養老」，主要原因包括對環境熟悉、有情感依附且已建立穩定的社交網絡。
72歲的退休教師黃女士最近從四房式換成了二房式組屋：「孩子們都成家了，我們老兩口不需要那麼大空間。這套二房式更易打理，而且我們用套現的錢補充了退休金。我們仍住在熟悉的社區，所有老朋友都在附近。」
ERA產業分析師林東榮補充：「大多數年長者希望留守現有單位，主要原因是對居住環境已非常熟悉，也培養了感情。對一些行動不便者來說，更重視的是居住地點是否便利，是否鄰近熟食、醫療和交通等設施，而非空間大小。」
此外，根據瑞士寶盛集團（Julius Baer）2025 年《Global Wealth and Lifestyle Report》，新加坡已連續3年榮登「全球最昂貴高端生活城市」榜首，緊隨其後的是倫敦與香港。
此前上海曾位列前四，今年滑至第四名，但仍在全球豪華消費領域占有一席之地。
圖源：瑞士寶盛，聯合早報
四、60%外國人附加稅：
住房市場保護的邊界
外國人在新加坡購買住宅房產，需繳納高達60%的額外買家印花稅，這一數字清晰地劃定了新加坡住房市場的優先級別，優先滿足本國公民需求。
對比新加坡與中國一線城市的住房成本，新加坡組屋的價格約為同地段私宅的一半，且僅限公民和永久居民購買。而新加坡市區一居室月租約3000新幣，顯著高於上海等亞洲大都市。
值得注意的是，根據新加坡與美國等國的自由貿易協定，美國、瑞士、列支敦斯登、挪威和冰島五個國家的公民享有豁免權，購買第一套住宅時ABSD為0%。
對於永久居民，購買第一套住宅的ABSD為5%，第二套為30%，第三套及以上為35%。這種階梯式稅率體系旨在確保住房資源優先服務於新加坡公民。
圖源：MOF，MAS，MND，聯合早報
五、一步到位拿PR？
買房≠移民，但還是有更多人買
新加坡ZF明確規定，單純的房產投資並不是獲得新加坡永久居民身份的直通車道。
通過全球商業投資者計劃為符合條件的外籍投資者授予永久居民身份，但ZF的審批會綜合考量申請者的經濟貢獻、專業背景等多方面因素。
這一政策確保了新加坡的移民體系側重於吸引能為國家做出全面貢獻的人才，而非單純的資本輸入。許多希望通過購房獲得身份的外國投資者最終發現，新加坡的移民門檻遠高於其房產購買門檻。
示意圖，來源：聯合早報
六、85.9%原地養老：
組屋區的銀髮未來
面對人口快速老齡化，新加坡組屋區正積極轉型。85.9%的年長者希望繼續住在現有單位，ZF為此推出多項措施支持「原地養老」。
從2025年12月1日起，樂齡安居花紅計劃將擴大受惠群體範圍，讓更多年長屋主受益。同時，選擇購買二房式靈活組屋或社區關愛組屋的年長者，還可額外獲得1萬元花紅。
新加坡國家發展部還與衛生部合作，在現有市鎮內發展「樂齡社區」，這是ZF最新的城市發展模式，旨在讓年長者在熟悉的環境中安享晚年。
與此形成對比的是，專為年長者建造的「社區關愛組屋」需求相對疲弱，抽樣調查顯示僅1.4%年長者有意選擇這類組屋。建屋局表示，這類組屋旨在提供更多選項，尚未售出的單位將在日後銷售活動中陸續推出。
示意圖，來源：聯合早報
結語：
在新加坡榜鵝北岸一個新組屋項目，三代同堂的陳氏家庭剛拿到新單位鑰匙：年輕夫婦與孩子住在15樓，祖父母住在12樓的二房式靈活組屋單位。
他們通過近居購屋津貼實現了這一安排，祖父母用大屋換小屋獲得的資金豐富了退休生活，同時還能在日常生活中互相照應。
組屋不僅為新加坡人提供了住所，更是維繫家庭關係的橋樑。當全球許多大城市面臨家庭關係疏離的挑戰時，新加坡通過精密的住房政策，讓現代化與家庭價值在組屋區內和諧共存，為應對人口老齡化提供了獨具特色的解決方案。
*參考資料來源：新加坡HDB，URA，MOF，MAS，MND，MOH，聯合早報，綜合新聞報道整理
