勿洛水池路一带正在兴建政府组屋。（海峡时报）
作者 侯佩瑜
建屋发展局在10月31日公布的2021/2022财年年报显示，截至今年3月底的财年里，净赤字大增86％至43亿6700万元，是建屋局自1960年成立以来的最高纪录。
一、为什么建屋局每年的财政年都会出现赤字？
简单说就是：建屋局盖的政府组屋都是“亏本”卖出，因为当局以低于市场价来出售新组屋单位。
这意味着，建屋局在一年内卖出的组屋单位越多，赤字就会越高。
在上个财政年，建屋局共推出了1万7322个新组屋单位，交付的单位共1万3506个，多于前个财年的8124个。
建屋局发展新的组屋项目时需承担土地和建筑成本。当局会根据首席估价师所评估的市场价格，向国家购买土地。
建屋局局长陈明锐受访时说，建屋局每个财年从组屋销售收取的金额都少于所付出的总开发成本，就是我们常说的入不敷出。
因此，建屋局每年都会因出售新的组屋单位而出现赤字，而且赤字每年都在增加。
只有在前年（2020/2021财政年），因冠病疫情阻碍了建造进度，赤字才一度从上一年的26亿6000万元降至23亿4000万元。
建屋局每年承担的财政赤字，都会全额由财政部拨款填补。
上一财政年建屋局获得44亿新元拨款，高于前一年的23亿4600万元。建屋局自1960年成立以来，已累计获得政府拨款429亿7000万新元。
正在兴建中的政府组屋。（联合早报）
二、为什么去年的赤字几乎翻了一倍？
去年绝大部分的亏损均源自居者有其屋计划，达到38亿5000万元，同比多出近一倍。
居者有其屋计划包括发展和出售单位给符合资格的买家，并向新屋及转售单位的符合资格的买发放房屋津贴。
这个赤字主要源自三方面：
1、兴建中新组屋的预期亏损（净增22亿6200万元）
去年动土的预购组屋项目，比前年多66％。建屋局在疫情期间为承包商提供的财务援助，如分担因工程延误而增加的成本，以及当局为应对建材供应受干扰而采取的措施，例如以替代场地来生产预制构件。
自2019财年以来，建筑成本涨了约三成，这些成本大多都由建屋局承担。
2、交付新组屋时的实际亏损（6亿5900万元）
3、当局为使新组屋价格低于市价，增加对新组屋售价的津贴以及公积金购屋津贴
去年发放给转售组屋和执行共管公寓（EC）买家的公积金购屋津贴（8亿4900万元），比前一年的（7亿9100万元）多。
德惠巷一带的组屋目前同时进行家居改进计划和改善停车场计划。（红蚂蚁摄）
除了居者有其屋计划，当局的亏损还来自：
1、市镇和组屋翻新计划，这些都由政府全额或大幅资助。2021财年，翻新计划就产生了3亿9200万元的赤字，相比2020财年的2亿4200万元赤字，增加了近62%。
随着抗疫措施放宽、建筑活动逐渐恢复，去年有5万3792个组屋单位通过家居改进计划翻新，远超2020年的1万8595个单位；
与此同时，当局宣布开展六个邻里更新计划。另六个邻里更新计划也在去年完工，使完工项目达到100个；
多三座组屋也完成电梯翻新计划，惠及136户家庭；
在改善停车场和进行其他定期工程（如重建排水沟）方面，支出也增加，使得这方面赤字增至3亿5200万元，高于去年的3亿零700万元。
2、为帮助个人和商家度过去年的艰难时期，当局也向拖欠房贷或翻新费用的屋主提供总计1500万元的财务援助，并为建屋局商店或设施的8500名合格租户免除1亿1500万元的租金。
3、租赁组屋相关援助计划则带来1亿2100万元赤字，当局也注销了确定无法收回的360万元租金欠款。
三、如何为新组屋单位定价？
建屋局此前已多次解释新组屋单位的定价方式。 新组屋不是按预购组屋项目的总开发成本，即建筑和土地成本来定价，而是按可负担水平（affordability）来定价。
换言之，新组屋定价不与地价挂钩，即使地价上涨，新组屋的售价也不会更贵。
当局会先根据附近类似转售组屋的售价，以及个别单位的特点（如楼层、地点、便利度）和当前市场条件，确定新组屋市价。并根据家庭收入和不同类型单位的定价，提供大幅津贴，使新组屋售价低于市价。
目前，非成熟组屋区的新组屋售价是家庭年收入中位数的少过五倍，多数新买家跟建屋局贷款时，每个月也只用少过四分之一的月入来供房。 建屋局表示，今年头9个月，非成熟组屋区的新组屋的价格中位数分别为：
三房式22.8万新元
四房式34.7万新元
五房式47.3万新元
购屋者大巴窑建屋局中心仔细参观实体展。（联合早报）
四、明年的赤字会继续攀升吗？
建屋局说，当局供应的组屋数量，以及影响开发成本的当前市场状况（例如通货膨胀将导致建材成本增加、楼市升温也会带动土地成本上升），都会影响建屋局赤字，预计赤字将继续扩大。
为满足强劲住屋需求，建屋局将在今明两年各推出多达2万3000个组屋单位，比去年的1万7000个单位多35％。当局也会视需求，在2021年至2025年间，推出多达10万个组屋单位。
蓬勃的转售市场，也意味着当局得发放更多公积金购屋津贴。
其实，建屋局解释了这么多，就只想告诉你一点：
政府没有要赚你的钱，做的都是亏本生意，只为了让你有个安乐窝。
