勿洛水池路一帶正在興建政府組屋。（海峽時報）
作者 侯佩瑜
建屋發展局在10月31日公布的2021/2022財年年報顯示，截至今年3月底的財年裡，凈赤字大增86％至43億6700萬元，是建屋局自1960年成立以來的最高紀錄。
一、為什麼建屋局每年的財政年都會出現赤字？
簡單說就是：建屋局蓋的政府組屋都是「虧本」賣出，因為當局以低於市場價來出售新組屋單位。
這意味著，建屋局在一年內賣出的組屋單位越多，赤字就會越高。
在上個財政年，建屋局共推出了1萬7322個新組屋單位，交付的單位共1萬3506個，多於前個財年的8124個。
建屋局發展新的組屋項目時需承擔土地和建築成本。當局會根據首席估價師所評估的市場價格，向國家購買土地。
建屋局局長陳明銳受訪時說，建屋局每個財年從組屋銷售收取的金額都少於所付出的總開發成本，就是我們常說的入不敷出。
因此，建屋局每年都會因出售新的組屋單位而出現赤字，而且赤字每年都在增加。
只有在前年（2020/2021財政年），因冠病疫情阻礙了建造進度，赤字才一度從上一年的26億6000萬元降至23億4000萬元。
建屋局每年承擔的財政赤字，都會全額由財政部撥款填補。
上一財政年建屋局獲得44億新元撥款，高於前一年的23億4600萬元。建屋局自1960年成立以來，已累計獲得政府撥款429億7000萬新元。
正在興建中的政府組屋。（聯合早報）
二、為什麼去年的赤字幾乎翻了一倍？
去年絕大部分的虧損均源自居者有其屋計劃，達到38億5000萬元，同比多出近一倍。
居者有其屋計劃包括發展和出售單位給符合資格的買家，並向新屋及轉售單位的符合資格的買發放房屋津貼。
這個赤字主要源自三方面：
1、興建中新組屋的預期虧損（凈增22億6200萬元）
去年動土的預購組屋項目，比前年多66％。建屋局在疫情期間為承包商提供的財務援助，如分擔因工程延誤而增加的成本，以及當局為應對建材供應受干擾而採取的措施，例如以替代場地來生產預製構件。
自2019財年以來，建築成本漲了約三成，這些成本大多都由建屋局承擔。
2、交付新組屋時的實際虧損（6億5900萬元）
3、當局為使新組屋價格低於市價，增加對新組屋售價的津貼以及公積金購屋津貼
去年發放給轉售組屋和執行共管公寓（EC）買家的公積金購屋津貼（8億4900萬元），比前一年的（7億9100萬元）多。
德惠巷一帶的組屋目前同時進行家居改進計劃和改善停車場計劃。（紅螞蟻攝）
除了居者有其屋計劃，當局的虧損還來自：
1、市鎮和組屋翻新計劃，這些都由政府全額或大幅資助。2021財年，翻新計劃就產生了3億9200萬元的赤字，相比2020財年的2億4200萬元赤字，增加了近62%。
隨著抗疫措施放寬、建築活動逐漸恢復，去年有5萬3792個組屋單位通過家居改進計劃翻新，遠超2020年的1萬8595個單位；
與此同時，當局宣布開展六個鄰里更新計劃。另六個鄰里更新計劃也在去年完工，使完工項目達到100個；
多三座組屋也完成電梯翻新計劃，惠及136戶家庭；
在改善停車場和進行其他定期工程（如重建排水溝）方面，支出也增加，使得這方面赤字增至3億5200萬元，高於去年的3億零700萬元。
2、為幫助個人和商家度過去年的艱難時期，當局也向拖欠房貸或翻新費用的屋主提供總計1500萬元的財務援助，並為建屋局商店或設施的8500名合格租戶免除1億1500萬元的租金。
3、租賃組屋相關援助計劃則帶來1億2100萬元赤字，當局也註銷了確定無法收回的360萬元租金欠款。
三、如何為新組屋單位定價？
建屋局此前已多次解釋新組屋單位的定價方式。 新組屋不是按預購組屋項目的總開發成本，即建築和土地成本來定價，而是按可負擔水平（affordability）來定價。
換言之，新組屋定價不與地價掛鉤，即使地價上漲，新組屋的售價也不會更貴。
當局會先根據附近類似轉售組屋的售價，以及個別單位的特點（如樓層、地點、便利度）和當前市場條件，確定新組屋市價。並根據家庭收入和不同類型單位的定價，提供大幅津貼，使新組屋售價低於市價。
目前，非成熟組屋區的新組屋售價是家庭年收入中位數的少過五倍，多數新買家跟建屋局貸款時，每個月也只用少過四分之一的月入來供房。 建屋局表示，今年頭9個月，非成熟組屋區的新組屋的價格中位數分別為：
三房式22.8萬新元
四房式34.7萬新元
五房式47.3萬新元
購屋者大巴窯建屋局中心仔細參觀實體展。（聯合早報）
四、明年的赤字會繼續攀升嗎？
建屋局說，當局供應的組屋數量，以及影響開發成本的當前市場狀況（例如通貨膨脹將導致建材成本增加、樓市升溫也會帶動土地成本上升），都會影響建屋局赤字，預計赤字將繼續擴大。
為滿足強勁住屋需求，建屋局將在今明兩年各推出多達2萬3000個組屋單位，比去年的1萬7000個單位多35％。當局也會視需求，在2021年至2025年間，推出多達10萬個組屋單位。
蓬勃的轉售市場，也意味著當局得發放更多公積金購屋津貼。
其實，建屋局解釋了這麼多，就只想告訴你一點：
政府沒有要賺你的錢，做的都是虧本生意，只為了讓你有個安樂窩。
