无论你是买房自住，还是用于投资，新加坡近期房价涨速料放缓，有助于你在下一波房价更快升温之前买到理想房产。
新加坡政府
2021年12月中重磅出击，深夜推出房地产降温措施；
2022年2月预算案期间，又宣布将调整房地产税；
3月中又通知房地产业者，今后中央区重要地区的商业发展项目，在重新发展时不再允许分层划分成个别单位…
一连串措施让大众不免深思：新加坡房地产市场接下来的发展如何？对买房自住的业主以及买房投资的投资者分别有什么影响？
图片/商业时报截图
戴玉祥产业研究和咨询总监蓝振文，在3月31日发表于英文报章《商业时报》的特刊中表明观点：
新加坡房地产市场基本面健康、保持稳健。组建新家庭的需求，乃至边境开放后增长的需求，无疑都将推动人们对居住空间的需求。疫情的影响以及混合工作的兴起，也促使人们提高了对个人生活空间的需求。
我们认为，大致上房价还是可承受的。大多数买家是首次购房者，他们无需缴纳更高的额外买家印花税，还可以贷款高达75%，利率又相对较低。调高的房地产税也并非让人望而却步，对市场不会产生重大影响。
对于买房自住或投资，蓝振文也在文章中清楚说明了要考虑的一些要素：
买房自住
买房自住，尤其是买婚房，可能是一个复杂的过程，间中掺杂了家人情绪化的一面。
当然，买房的至理名言：位置，位置，位置。这句话仍然适用。
不过，也要考虑个人的需求和偏好。比如，是选择靠近市中心的繁华地段？还是首选那些不是市中心，但是设施便利，绿化较好的地段？
家庭结构和人生阶段也很重要。是否靠近学校？工作机会多的地方？还是靠近父母？在不同阶段有不同程度的重要性。
如果你喜欢望出去风景较好，能看到海景或者河景，那只有一部分房产能满足你的需求。
除了上面这些，房产项目的设计和特色也应该是衡量的因素。
每个项目的设计都是很主观的，不一定符合你的要求。而且有些人可能喜欢有更多设施的公寓，但这意味着物业成本也会较高。
在两个相邻的房产项目之间，买家一般倾向购买价格较低的项目。
然而，由于购买的单位是长期居住，因此还应考虑其他内在因素。
例如，有些人可能会重视房产项目中绿化做的好，或者偏爱综合发展项目。随着居家办公成为常态，有阳台、美景或绿化不错的项目，越来越受人钟爱。
此外，开发商的记录也很重要。至于是从开发商手中买新单位，还是从二手市场买转售单位，很大程度上都要看一个家庭对空间的需求。
如果买房子的预算是确定的，那么购买比较旧的单位通常面积略大，不过新项目通常空间利用率很高，而且会融入现代化设计和设施。
考虑到疫情期间很多工程延误，另一个比较实际的考量是几时能交房，如果没有必要马上入住，当然可以买期房，但如果急需入住，就要从二手市场买现房。
不过，值得一提的是，目前在新加坡市场，未售出的现房还是很有限的。
戴玉祥产业研究和咨询总监蓝振文也特别提醒购房者，要考量的另一个重要因素就是退场策略。
这一点很容易被忽视，尤其是对于购买婚房的很多年轻人来说，买房子的时候会想这将是永久居住的家，但现实可能不太一样。
“购房者应该顾及家庭规划需求，并考虑退休/遗产分配，以及在下一次考虑换大房子或换小房子前，理想状况下将在这里住多久。”
买房投资
投资者的购房考量与自住型业主大不相同。
虽然前面讨论的一些因素，比如位置、设施是否便利、是否靠近学校，对租赁市场有重要影响。
不过，房地产投资者需要将财务投入回报分析与其他主观因素分开。
从国家全局来看，新加坡的宏观经济基本面，以及政治稳定、法治严谨，可确保这个城市国家仍然是一个有吸引力的房地产市场。
在强大的国库支持下，新加坡经济在经历了短暂的衰退后，去年强劲反弹。
至于最新一轮降温措施带来的影响，包括外国人购买任何住宅，以及新加坡公民和永久居民购买第二套及更多房产，需要缴付更高额外印花税的影响，需要根据投资者的目标和回报需求等进行考量。
对大多数投资物业而言，较高的房地产税可能会使净租金收益率减少多达 1 个百分点。
实际上，对于大多数年值在不超过 4万新元的投资物业而言，可能会使净租金收益率降低 0.5 个百分点或更少。
一方面，受资本增值驱动的投资者可能会更加谨慎，或扩大视野以实现目标回报。
另一方面，如果投资收益达到他们的门槛并为其投资组合提供多样性，那么以收益为中心的投资者更有可能从容应对降低的投资收益。
随着更多的外籍人士、学生和工人有望返回新加坡，近期的租金市场备受看好。
了解政府的主要经济目标可以帮助投资者确定房地产增长领域，以增加投资成功的几率。
根据国家去中心化战略，区域中心有望发展并创造更多就业机会和住房需求。
同样，在建新政府组屋项目的市镇，在满足 5 年最低居住期后，将出现升级换房需求，这对私宅市场是个好消息。
购房好时机
戴玉祥产业咨询有限公司对新加坡房地产市场保持乐观。
戴玉祥产业研究和咨询总监蓝振文认为，未来几个月房价涨速放缓，为自住业主和投资者提供了一个很好的时机，让他们在价格更快回升之前寻找到理想的房产。
