無論你是買房自住，還是用於投資，新加坡近期房價漲速料放緩，有助於你在下一波房價更快升溫之前買到理想房產。
新加坡政府
2021年12月中重磅出擊，深夜推出房地產降溫措施；
2022年2月預算案期間，又宣布將調整房地產稅；
3月中又通知房地產業者，今後中央區重要地區的商業發展項目，在重新發展時不再允許分層劃分成個別單位…
一連串措施讓大眾不免深思：新加坡房地產市場接下來的發展如何？對買房自住的業主以及買房投資的投資者分別有什麼影響？
圖片/商業時報截圖
戴玉祥產業研究和諮詢總監藍振文，在3月31日發表於英文報章《商業時報》的特刊中表明觀點：
新加坡房地產市場基本面健康、保持穩健。組建新家庭的需求，乃至邊境開放後增長的需求，無疑都將推動人們對居住空間的需求。疫情的影響以及混合工作的興起，也促使人們提高了對個人生活空間的需求。
我們認為，大致上房價還是可承受的。大多數買家是首次購房者，他們無需繳納更高的額外買家印花稅，還可以貸款高達75%，利率又相對較低。調高的房地產稅也並非讓人望而卻步，對市場不會產生重大影響。
對於買房自住或投資，藍振文也在文章中清楚說明了要考慮的一些要素：
買房自住
買房自住，尤其是買婚房，可能是一個複雜的過程，間中摻雜了家人情緒化的一面。
當然，買房的至理名言：位置，位置，位置。這句話仍然適用。
不過，也要考慮個人的需求和偏好。比如，是選擇靠近市中心的繁華地段？還是首選那些不是市中心，但是設施便利，綠化較好的地段？
家庭結構和人生階段也很重要。是否靠近學校？工作機會多的地方？還是靠近父母？在不同階段有不同程度的重要性。
如果你喜歡望出去風景較好，能看到海景或者河景，那只有一部分房產能滿足你的需求。
除了上面這些，房產項目的設計和特色也應該是衡量的因素。
每個項目的設計都是很主觀的，不一定符合你的要求。而且有些人可能喜歡有更多設施的公寓，但這意味著物業成本也會較高。
在兩個相鄰的房產項目之間，買家一般傾向購買價格較低的項目。
然而，由於購買的單位是長期居住，因此還應考慮其他內在因素。
例如，有些人可能會重視房產項目中綠化做的好，或者偏愛綜合發展項目。隨著居家辦公成為常態，有陽台、美景或綠化不錯的項目，越來越受人鍾愛。
此外，開發商的記錄也很重要。至於是從開發商手中買新單位，還是從二手市場買轉售單位，很大程度上都要看一個家庭對空間的需求。
如果買房子的預算是確定的，那麼購買比較舊的單位通常面積略大，不過新項目通常空間利用率很高，而且會融入現代化設計和設施。
考慮到疫情期間很多工程延誤，另一個比較實際的考量是幾時能交房，如果沒有必要馬上入住，當然可以買期房，但如果急需入住，就要從二手市場買現房。
不過，值得一提的是，目前在新加坡市場，未售出的現房還是很有限的。
戴玉祥產業研究和諮詢總監藍振文也特別提醒購房者，要考量的另一個重要因素就是退場策略。
這一點很容易被忽視，尤其是對於購買婚房的很多年輕人來說，買房子的時候會想這將是永久居住的家，但現實可能不太一樣。
「購房者應該顧及家庭規劃需求，並考慮退休/遺產分配，以及在下一次考慮換大房子或換小房子前，理想狀況下將在這裡住多久。」
買房投資
投資者的購房考量與自住型業主大不相同。
雖然前面討論的一些因素，比如位置、設施是否便利、是否靠近學校，對租賃市場有重要影響。
不過，房地產投資者需要將財務投入回報分析與其他主觀因素分開。
從國家全局來看，新加坡的宏觀經濟基本面，以及政治穩定、法治嚴謹，可確保這個城市國家仍然是一個有吸引力的房地產市場。
在強大的國庫支持下，新加坡經濟在經歷了短暫的衰退後，去年強勁反彈。
至於最新一輪降溫措施帶來的影響，包括外國人購買任何住宅，以及新加坡公民和永久居民購買第二套及更多房產，需要繳付更高額外印花稅的影響，需要根據投資者的目標和回報需求等進行考量。
對大多數投資物業而言，較高的房地產稅可能會使凈租金收益率減少多達 1 個百分點。
實際上，對於大多數年值在不超過 4萬新元的投資物業而言，可能會使凈租金收益率降低 0.5 個百分點或更少。
一方面，受資本增值驅動的投資者可能會更加謹慎，或擴大視野以實現目標回報。
另一方面，如果投資收益達到他們的門檻並為其投資組合提供多樣性，那麼以收益為中心的投資者更有可能從容應對降低的投資收益。
隨著更多的外籍人士、學生和工人有望返回新加坡，近期的租金市場備受看好。
了解政府的主要經濟目標可以幫助投資者確定房地產增長領域，以增加投資成功的幾率。
根據國家去中心化戰略，區域中心有望發展並創造更多就業機會和住房需求。
同樣，在建新政府組屋項目的市鎮，在滿足 5 年最低居住期後，將出現升級換房需求，這對私宅市場是個好消息。
購房好時機
戴玉祥產業諮詢有限公司對新加坡房地產市場保持樂觀。
戴玉祥產業研究和諮詢總監藍振文認為，未來幾個月房價漲速放緩，為自住業主和投資者提供了一個很好的時機，讓他們在價格更快回升之前尋找到理想的房產。
