新加坡执行共管公寓（EC）政策迎来重大调整。
5月8日，国家发展部长徐芳达在国大房地产与城市研究院论坛上宣布三项新规，适用于所有5月8日起截止投标的EC政府售地地段。这意味着接下来入市的EC项目，如坎贝拉通道（Canberra Drive）和三巴旺通道（Sembawang Drive）地段，都将受到新政策影响。
EC是“执行共管公寓”（Executive Condominium）的简称，可以理解为介于组屋和私人公寓之间的“过渡型住宅”。它由私人开发商建造，配套设施与私人公寓基本一致（泳池、健身房、保安等），但新盘售价比同类私人公寓便宜约20%至30%。对于收入超过BTO组屋上限、又暂时买不起私人公寓的家庭来说，EC一直是一个很受欢迎的“第三选项”。
图源：Senja Close EC
新政带来了三大调整
变化一：最低居住期翻倍，从5年延长至10年
以往EC的最低居住年限仅有5年，屋主拿到临时入伙证（TOP）后住满五年，就能把房子放到公开市场转售。
新规把这个期限直接拉长到10年。这意味着新EC屋主至少要持房十年，才能把房子卖给新加坡公民或永久居民。
配套变化还有：EC完全私有化的时间也从原来的10年延长至15年。也就是说，屋主必须等到第15年后，才能把房子卖给包括外国人在内的任何买家。
这一调整让EC与优选组屋（Prime HDB）和加值组屋（Plus HDB）的框架更加接近——后者同样设有10年最低居住期。政策意图很明确，强化EC的”自住”属性，把投机性需求挡在门外。
变化二：延迟付款方式取消，买房要按工程进度付款
过去，发展商可以向买家提供”延迟付款计划”（Deferred Payment Scheme，简称DPS）。
这套玩法很简单：买家只需支付5%订金和15%首付款，剩下的80%到尾宅拿到TOP时才需要付。施工期间，买家基本上不用还房贷。
正因如此，不少买家选择在施工期间继续住在现有组屋或租房子，等交房后再卖出套现。这也被视为推高EC价格的手段之一。
新规一出，所有EC买家必须改用”渐进付款计划”（Progressive Payment Scheme，简称PPS）：房子盖到哪个阶段，就按比例付款。施工期间，贷款也要开始还了。
选择延迟付款的买家通常要比正常价格多付2%至3%的溢价。新规生效后，这笔”便利费”也省不掉了。
目前约60%的EC成交案例使用延迟付款，其中以换房客居多。政策调整后，这类买家的现金流压力将明显增加。
变化三：首次买家配额大扩容，从70%提到90%
一直以来，EC项目开盘后必须预留70%单位给首次购屋家庭，这个优先窗口期为一个月。一个月后，没卖完的房源才向二次购屋者开放。
新规把这个配额一下子提高到90%，优先期限也大幅延长——从一个月拉长到整整两年。也就是说，新EC开盘后的头两年，90%的单位都锁定给首次买家。二次买家可能要等到接近交房、甚至快到TOP时才有更多选择。
为什么有这些调整？
这些政策并非空穴来风，来看几组数字。
2020年，约半数EC买家是首次置业的年轻人，但到了2024至2025年，这一比例已下滑至30%至40%。换句话说，EC越来越成为“换房族”的天下，首次买家反而更难挤进去。
另一组数字也值得关注：2021至2025年间，约75%的EC在公开市场成交时，是在满足最低居住年限后五年内就转手了，而此前一个五年的比例只有45%。越来越多的买家把EC当成“跳板”——住满五年就抛售，转身去买更贵的私宅。价格方面同样印证了这一趋势。
过去十年，EC每平方英尺价格已经翻了一倍不止。今年1月至4月，新EC成交中位价约为每平方英尺1843新元，而2016年仅为782新元。按此计算，一套面积约1000平方英尺的四房单位，价格已接近185万新元。
图源：Sembawang Road EC
对买家有什么影响？
首次买家：机会来了
新规明显向首次买家倾斜。配额提高、优先期延长，再加上换房客因无法使用延迟付款而减少出手，首次买家成功申购的概率将显著提升。尤其是年轻夫妻和新组建的家庭，有望更容易在心仪地段买到EC。
换房客：门槛更高了
对于手头已有房产、希望通过卖旧买新升级的换房族来说，新规带来的挑战不小。延迟付款取消意味着施工期间就要开始还贷，而旧房子可能还没卖掉，现金流压力陡然上升。再加上二次买家配额被压缩到仅剩10%，竞争会更加激烈。
打算短线操作的买家：要重新算账了
最低居住期延长至10年后，EC作为”中期跳板”的吸引力大打折扣。原本计划住满五年就转手的买家，现在必须重新考虑自己的资金安排和长期居住计划。
需要注意的是，5月8日前已完成招标的EC项目不受影响。三巴旺通道（Senja Close）、盛莫弯道（Sembawang Road）、实里达弯（Miltonia Close）以及兀兰第17道（Woodlands Drive 17）的两个项目都按旧规执行。接下来入市的项目则全部适用新政策。
